關于加強棚戶區改造工作的實施意見

(征求意見稿)

為加強我市棚戶區改造工作，根據《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》(國發〔2013〕25號)、《廣東省人民政府關于加快棚戶區改造工作的實施意見》(粵府〔2014〕2號)、《關于完善人才住房制度的若干措施》(深發〔2016〕13號)等規定，制定本實施意見。

一、基本規定

(一)棚戶區改造政策適用范圍。本實施意見適用于我市范圍內使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區：

1. 存在住房質量、消防等安全隱患;

2. 使用功能不齊全;

3. 配套設施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016)鑒定危房等級為D級的住宅區，經區政府(含新區管理機構，下同)批準可以納入棚戶區改造政策適用范圍。

符合《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》(深府辦〔2016〕38號)第六條規定，無法獨立進行改造的零散舊住宅區可以不納入棚戶區改造政策適用范圍。

鼓勵各區政府根據實際情況，探索將轄區內具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區改造政策適用范圍。

(二)搬遷安置補償和獎勵標準。棚戶區改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合等方式,由權利主體自愿選擇。

各區政府應當根據實際情況，按照套內建筑面積1 :1或不超過建筑面積1 :1.2的比例，確定轄區內老舊住宅區棚戶區改造項目的產權調換標準。貨幣補償標準應當按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(深圳市人民政府令292號)的規定確定。

各區政府可以根據項目實際情況，獎勵權利主體每套住房增購不超過10方米的建筑面積，增購面積的價格按照同項目的貨幣補償標準計收。

(三)棚戶區改造項目實施模式。棚戶區改造以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區政府主導，以人才住房專營機構為主，其他企業可以參與。棚戶區改造項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，其住宅部分除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售并舉，統一由人才住房專營機構運營管理。

棚戶區改造項目建設的人才住房由人才住房專營機構持有或回購，項目建設的保障性住房由區政府回購。人才住房回購政策另行制定。

二、組織機構

(四)市級棚戶區改造工作領導機構。市保障性安居工程建設指揮部(下稱市指揮部)負責統籌協調全市棚戶區改造工作及重大事項決策。市指揮部辦公室設在市住房建設主管部門(下稱市主管部門)，負責指揮部日常工作。

市指揮部建立例會制度，召開協調會議研究解決棚戶區改造工作涉及的重點、難點問題。針對項目實施涉及的政策適用等問題，有關部門應當在規定時間內提出切實可行的解決措施和方案，報市指揮部審議。

(五)市主管部門工作職責。市主管部門負責起草我市棚戶區改造政策，下達各區棚戶區改造工作任務指標，并對各區棚戶區改造工作進行指導、監督、考核。

(六)區級棚戶區改造工作領導機構。各區政府應當成立區棚戶區改造工作指揮部(下稱區指揮部)，負責組織實施轄區棚戶區改造工作。區指揮部負責審議轄區棚戶區改造年度計劃、項目實施方案等工作，并召開協調會議研究解決轄區棚戶區改造工作涉及的重點、難點問題。區指揮部辦公室原則上設在區住房建設部門(下稱區主管部門)，負責指揮部日常工作。

(七)區主管部門工作職責。區主管部門負責起草本轄區棚戶區改造實施細則，編制轄區棚戶區改造年度計劃、項目實施方案、項目概念規劃、項目專項規劃，以及確定項目實施主體等工作。

(八)街道辦事處工作職責。街道辦事處負責調查所轄區域老舊住宅區項目綜合情況，征集居民改造意愿，初審棚戶區改造項目，編制項目搬遷安置補償方案等工作。

三、工作流程

(九)實行棚戶區改造項目申報常態化。區主管部門應當按照本實施意見有關規定，制定轄區棚戶區改造項目的申報指引，明確申報流程、申報途徑、申報材料等事項，實行轄區棚戶區改造項目申報常態化。

(十)調查老舊住宅區項目綜合情況。街道辦事處應當在完成老舊住宅區項目的土地與建筑物信息、住房產權、房屋質量、周邊公共配套設施等綜合情況調查的基礎上，根據區主管部門編制的項目概念規劃，征集居民改造意愿，提請市、區主管部門對未取得商品性質房地產證的住房信息進行核查，并對項目進行初審。初審合格的項目，報區主管部門審核。核查中發現存在違規行為的，市、區主管部門根據我市住房改革政策法規予以處理。

(十一)審核棚戶區改造年度計劃。區主管部門應當全面審核街道辦事處所報項目信息，匯總具備改造條件的項目報區指揮部審議。審議通過的項目納入區棚戶區改造年度計劃，并報市主管部門備案。納入區棚戶區改造年度計劃的項目應當納入期建設規劃年度實施計劃、年度城市建設與土地利用實施計劃，同時由區房屋征收部門申請納入下一年度房屋征收計劃，并開展項目立項、選址等工作。

(十二)編制棚戶區改造項目實施方案。區主管部門應當根據項目實際情況，編制項目實施方案，報區指揮部審議。項目實施方案中應當明確項目實施主體的選擇方式、組建項目現場指揮部等重要事宜。

(十三)確認棚戶區改造項目實施主體。區主管部門按照項目實施方案，可直接確認人才住房專營機構作為實施主體，也可通過招標等方式確認項目實施主體。區主管部門確定項目實施主體后，應當核發實施主體確認文件，并與其簽訂項目監管協議。監管協議中應當明確基礎設施和公共服務設施、搬遷安置住房、人才住房和保障性住房的建設移交要求、項目進度安排、安置補償相關費用支付、土地使用權出讓等事宜。

(十四)編制棚戶區改造項目專項規劃。區主管部門應當根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和法定圖則的要求，考慮片區公共配套設施和市政交通基礎設施承載能力、人才住房和保障性住房建設等因素，編制棚戶區改造項目專項規劃，并在我市主要媒體、官方網站、項目現場公示，公示期不少于30個自然日。

公示期滿，區主管部門應當將公示期間收集的意見及其處理情況連同專項規劃一并報區政府審議，審議通過的報市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審批。審批通過的專項規劃由區主管部門在項目現場進行公示，或以其他方式通知權利主體，并作為棚戶區改造項目相關行政許可的依據，同時依程序納入規劃國土“一張圖”綜合管理信息系統。

項目專項規劃需將法定圖則規劃的工業倉儲及商業等用地主導功能調整為保障性住房的，應當先按簡化程序辦理法定圖則調整。

(十五)制定項目搬遷安置補償方案。街道辦事處應當組織項目實施主體，依據本實施意見有關規定和區棚戶區改造相關政策，充分征求權利主體意見，制定本項目的搬遷安置補償方案(下稱補償方案)，并編寫社會穩定風險評估報告，報區政府審議。審議通過后，區主管部門應當將補償方案及社會穩定風險評估報告報市主管部門備案。區主管部門、街道辦事處應當在取得市主管部門同意備案的意見后，將補償方案在項目現場公示，或以其他方式通知權利主體。

(十六)簽訂項目搬遷安置補償協議。在根據補償方案確定的項目簽約期限內，由區政府確定的部門、項目實施主體與權利主體三方簽訂搬遷安置補償協議(下稱補償協議)。補償協議應當明確安置補償標準、搬遷安置住房面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業補償費、搬遷獎勵等事宜。各區政府可以通過貨幣獎勵等方式引導權利主體在簽約期內完成簽約。項目實施主體應當按項目監管協議、補償協議約定，支付安置補償等相關費用。

(十七)依法實施房屋征收、行政處罰。簽約期內達不成補償協議，或房屋所有人不明確的，區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收。如涉及違法行為的，區政府依法啟動行政處罰程序。

(十八)申請建筑物拆除工程備案。補償協議簽訂完成后，項目實施主體應當按規定向區主管部門申請房屋拆除工程備案，并在區主管部門的監督下完成建筑物拆除。

(十九)辦理不動產權利證書注銷登記。建筑物完成拆除后，項目實施主體應當持區主管部門核發的棚戶區改造項目實施主體確認文件、補償協議、不動產權利證書以及注銷不動產權利證書的委托書等相關材料，向不動產登記機構申請辦理與補償協議相對應的產權證書注銷登記。項目實施主體可以協助權利主體處理被搬遷房屋的抵押事宜。

(二十)棚戶區改造項目用地審批。棚戶區改造項目的用地審批由各區政府負責，并通過協議方式出讓土地使用權。建筑物拆除和不動產權利證書注銷后，實施主體應當持項目立項批復、環境影響評價批復文件、實施主體確認文件、項目監管協議、補償協議等相關材料，向區城市更新主管部門申請辦理建設用地審批手續。經區政府審批通過的，區城市更新主管部門應當核發建設用地方案圖和建設用地規劃許可證，并待安置補償面積明確后，與實施主體簽訂土地使用權出讓合同。

(二十一)棚戶區改造項目地價計收標準。棚戶區改造項目的搬遷安置住房與被搬遷住房產權性質相同，其中：

1. 用于安置補償已取得房地產證(不區分商品房性質及非商品房性質)部分的建筑面積，按照現行基準地價標準計收;

2. 用于安置補償未取得房地產證部分的建筑面積，按照現行基準地價標準的1.1倍計收。

棚戶區改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，除產權歸政府的免收地價外，按現行基準地價50%的標準計收;用于出售的人才住房和保障性住房，地價按照我市宗地地價測算規則規定的標準計收。

棚戶區改造項目中公共服務配套設施產權歸政府的免收地價。其他用途部分按照基準地價標準計收的，僅限整體轉讓;按市場評估地價標準計收的，可分割銷售。配套商業產權歸政府的免收地價，但不得進入市場。

(二十二)棚戶區改造項目建設工程規劃許可與驗收。區城市更新主管部門負責轄區棚戶區改造項目建設工程規劃許可證核發，建設工程規劃驗收，以及其他相關規劃管理工作。

四、保障措施

(二十三)簡化棚戶區改造項目審批程序。市規劃國土、環境保護、消防等部門應當為棚戶區改造工作提供綠色通道，各相關部門應當簡化程序、主動服務，縮短棚戶區改造項目專項規劃、不動產權利證書注銷、建設用地規劃許可等審批時限。

(二十四)建立棚戶區改造工作考核機制。棚戶區改造工作考核指標納入全市保障性安居工程考核管理體系。區政府應當加強搬遷安置工作的組織協調，明確項目實施進度，督促項目按時開工。市指揮部對各職能部門、各區政府的棚戶區改造工作進行督辦。

(二十五)提升棚戶區改造項目品質。棚戶區改造項目應當推廣設計、采購、施工一體化(EPC)等建設模式，通過推進建筑工業化和建筑信息模型(BIM)應用，提升項目工程質量，優化戶型及景觀活動空間設計，完善公共服務配套，將棚戶區改造項目建設成高品質的綠色宜居社區。

(二十六)拓寬棚戶區改造金融支持渠道。鼓勵項目實施主體與金融機構合作，以棚戶區改造專項貸款支持項目實施。建立棚戶區改造項目貸款還款保障機制，在風險可控、可持續的原則下，爭取商業金融機構的長期貸款支持。

(二十七)落實棚戶區改造項目稅費支持政策。棚戶區改造項目免收各種行政事業性收費和政府性基金，并依法享受相應的稅收優惠;電力、通訊、市政公用事業等單位應當對棚戶區改造項目適當減免入網、管網增容等經營性收費。

(二十八)加快各區棚戶區改造制度建設。本實施意見自公布之日起施行，有效期五年。各區政府應當認真研究當前棚戶區改造中出現的問題，結合轄區實際情況，積極探索棚戶區改造的新路徑和新方法，制定具備可操作性的實施辦法，加快依法推進棚戶區改造工作。

為加強我市棚戶區改造工作，我局代擬了《關于加強棚戶區改造工作的實施意見(征求意見稿)》(以下簡稱《實施意見》)，現就有關政策解讀如下：

一、棚戶區改造與城市更新政策有什么區別?

棚戶區改造和城市更新是相互獨立的政策體系。

(一)政策適用范圍不同。棚戶區改造政策主要適用于老舊住宅區;而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區、舊工業區、舊商業區、城中村和舊屋村等。

(二)補償獎勵標準不同。棚戶區改造項目的貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(市政府令292號)的規定執行，產權調換按照套內建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執行，允許增購不超過10?的建筑面積;而城市更新的補償標準由項目實施主體與業主進行協商，并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定。

(三)項目實施模式不同。棚戶區改造項目以公共利益為目的，采取政府主導，以人才住房專營機構為主，其他企業可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房;而城市更新采取政府引導、市場運作的模式，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質住房。

二、哪些情況適用于棚戶區改造政策?

棚戶區改造對象以老舊住宅區為主，其中：

(一)使用年限在20年以上的，且滿足“存在住房質量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區適用棚戶區改造政策。

1、“住房質量安全隱患”是指房屋所處場地、環境存在存在安全風險，或房屋上部主體結構存在明顯破壞、變形，如房屋傾斜，地基不牢，墻體、梁、柱存在明顯破壞、開裂，鋼筋大面積外露銹蝕等情況;

“消防安全隱患”是指房屋存在違反消防法律法規、不符合消防技術標準，可能導致火災發生或火災危害增大，并由此可能造成重大、特別重大火災事故的不安全因素，如未設置疏散通道、安全出口、消防車道或消防登高面無法使用、室外消防用水缺乏等情況;

2、“使用功能不齊全”是指房屋室內空間和設施不能滿足安全和衛生要求(如無集中供水、無分戶廚衛等);

3、“配套設施不完善”是指住宅區內及周邊教育、醫療、排水、交通、供電、供氣、通信、環衛等基礎設施和公共服務設施配套不齊全或年久失修。

(二)使用年限不足20年且按照《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016)鑒定危房等級為D級的住宅區，經區政府(含新區管理機構，下同)批準后可以適用棚戶區改造政策。

根據《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016)規定，房屋危險程度可分為A、B、C、D級，其中D級危房是指承重結構已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態，構成整幢危房。

三、棚戶區改造項目補償獎勵標準如何確定?

棚戶區改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產權調換以及貨幣補償和產權調換相結合等方式,由權利主體自愿選擇。

(一)貨幣補償標準。棚戶區改造項目的貨幣補償不得低于與被搬遷住房同類型同地段房地產的市場評估價。

(二)產權調換標準。棚戶區改造項目中的產權調換按照套內建筑面積1：1的比例進行;鑒于老舊住宅區的產權證書普遍只記載建筑面積，沒有記載套內建筑面積，為了避免產生糾紛、方便操作，《實施意見》明確棚戶區改造項目中的產權調換可以按照不超過建筑面積1:1.2的比例進行。

(三)增購獎勵標準。考慮到老舊住宅區業主改善居住條件的需要，《實施意見》明確各區政府可以根據項目實際情況，允許權利主體每套住房增購不超過10?的建筑面積作為獎勵，增購價格按照同項目的貨幣補償標準計收。

四、權利主體是指哪些群體?

《實施意見》所稱的權利主體，是指可以通過不動產權利證書(含房地產證)、購房合同等材料證明自己對被搬遷住房享有權利的當事人。

五、哪些企業可以作為棚戶區改造項目的實施主體?

棚戶區改造項目以人才住房專營機構為主，其他企業也可以發揮各自在房地產開發、工程建設等方面的優勢，積極參與棚戶區改造項目的實施。

六、棚戶區改造項目的實施主體將如何產生?

棚戶區改造項目實施主體由區住房建設部門(以下簡稱區主管部門)確認,確認方式有兩種：

1、直接確認人才住房專營機構作為棚戶區改造項目的實施主體;

2、通過招標等方式確認棚戶區改造項目實施主體。

七、棚戶區改造項目實施主體的工作有哪些?

棚戶區改造項目實施主體負責以下工作：

(一)棚戶區改造項目實施主體應當協助街道辦事處，制定項目的搬遷安置補償方案;

(二)棚戶區改造項目實施主體參與簽訂搬遷安置補償協議;

(三)棚戶區改造項目實施主體應當按項目監管協議、補償協議約定，支付安置補償等相關費用，協助權利主體辦理房屋抵押相關事宜;

(四)補償協議簽訂完成后，棚戶區改造項目實施主體應當按規定向區主管部門申請房屋拆除工程備案，并在區主管部門的監督下完成建筑物拆除;

(五)建筑物完成拆除后，棚戶區改造項目實施主體向不動產登記機構申請辦理與補償協議相對應的產權證書注銷登記;

(六)建筑物拆除和不動產權利證書注銷后，棚戶區改造項目實施主體向區城市更新主管部門申請辦理建設用地審批手續;

(七)待安置補償面積明確后，棚戶區改造項目實施主體應當與區城市更新主管部門簽訂土地使用權出讓合同。

八、棚戶區改造項目中新建的住房有哪些用途?

棚戶區改造項目需要滿足基礎設施及公共服務配套設施的要求，并且項目住宅部分除搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房，其中人才住房由人才住房專營機構持有或回購，保障性住房由區政府回購。

九、棚戶區改造項目專項規劃將如何編制?

(一)棚戶區改造項目的專項規劃由項目所在區主管部門負責編制，區主管部門也可以根據需要委托專業機構協助開展規劃編制工作。

(二)棚戶區改造項目專項規劃的編制應當根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和法定圖則的要求，并充分考慮片區公共配套設施和市政交通基礎設施承載能力、人才住房和保障性住房建設等因素。

十、棚戶區改造項目專項規劃將如何報審?

(一)區主管部門負責編制棚戶區改造項目專項規劃，并在我市主要媒體、官方網站、項目現場公示不少于30個自然日。公示期滿，區主管部門將公示期間收集的意見及其處理情況連同專項規劃一并報區政府審議，審議通過的報市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審批。

(二)審批通過的項目專項規劃由區主管部門在項目現場進行公示，或以其他方式通知權利主體。

(三)項目專項規劃需將法定圖則規劃的工業倉儲及商業等用地主導功能調整為保障性住房的，需要先按照簡化程序辦理法定圖則調整。

十一、棚戶區改造項目專項規劃的效力層級如何?

審批通過的專項規劃作為棚戶區改造項目相關行政許可的依據，同時依程序納入規劃國土“一張圖”綜合管理信息系統。

十二、棚戶區改造項目搬遷安置補償協議將如何簽訂?

由區政府確定的部門、項目實施主體與權利主體三方簽訂搬遷安置補償協議，協議中將明確搬遷安置補償標準、搬遷安置住房面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業補償費、搬遷獎勵等內容。

棚戶區改造項目搬遷安置補償協議中涉及的安置補償等相關費用由項目實施主體向權利主體支付。

十三、棚戶區改造項目能否實施房屋征收?

棚戶區改造是以公共利益為目的的，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)以及《深圳市房屋征收與補償實施辦法(試行)》(深圳市人民政府令第292號)關于房屋征收的適用情形。

為了避免出現因個別業主提出不合理要求而達不成補償協議，或者部分住房產權人不明確，導致項目難以順利改造，進而損害大多數業主合法權益的情況發生，《實施意見》明確在此情形下，區政府可以根據公共利益的需要依法實施房屋征收。

十四、棚戶區改造項目土地使用權如何出讓?

棚戶區改造項目的用地審批由各區政府負責，并通過協議方式出讓土地使用權。

(一)出讓對象。棚戶區改造項目的土地使用權出讓對象是項目實施主體，由項目實施主體向區城市更新主管部門申請辦理建設用地審批。

(二)出讓方式。棚戶區改造項目的土地使用權的出讓方式是協議出讓，經區政府審批通過的，由區城市更新主管部門核發建設用地方案圖和建設用地規劃許可證，并與項目實施主體按規定簽訂土地使用權出讓合同。

十五、棚戶區改造項目的地價如何計收?

棚戶區改造項目的土地使用權出讓費的計收標準根據建成后的房屋用途分別確定：

(一)搬遷安置住房

棚戶區改造項目中的搬遷安置住房與被搬遷住房產權性質相同。

1、棚戶區改造項目的搬遷安置住房中，用于安置補償權利主體已取得房地產證(不區分商品房性質及非商品房性質)的，按照現行基準地價標準計收;

2、棚戶區改造項目的搬遷安置住房中，用于安置補償權利主體未取得房地產證的，按照現行基準地價標準的1.1倍計收。

(二)人才住房和保障性住房

1、棚戶區改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，產權歸政府的免收地價;

2、棚戶區改造項目中用于出租的人才住房和保障性住房，產權不歸政府的，按現行基準地價50%的標準計收;

3、棚戶區改造項目中用于出售的人才住房和保障性住房，地價按照我市宗地地價測算規則規定的標準計收。

(三)其他配套設施

1、棚戶區改造項目中的公共服務配套設施產權歸政府的免收地價;

2、棚戶區改造項目中的其他用途部分，按照基準地價標準計收的僅限整體轉讓;按市場評估地價標準計收的可分割銷售。配套商業產權歸政府的免收地價，但不得進入市場。