湛江市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定

第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣東省物價(jià)局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（粵價(jià)〔2010〕1號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

第三條 本規(guī)定所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及收費(fèi)與服務(wù)水相適應(yīng)的原則。

第五條 市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

各縣（市、區(qū)）價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

第六條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定不定期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位、車(chē)庫(kù)）及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照屬地管理的原則，由市、縣（市）價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)不同類(lèi)型及服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度并定期公布。

第九條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所在地價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核定的政府指導(dǎo)價(jià)等級(jí)的范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商（合同）確定，并報(bào)所在地價(jià)格主管部門(mén)備案。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商（合同）確定。

第十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時(shí)調(diào)整，制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。

第十一條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照不超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)的原則，與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同或物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。確需超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)水的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按屬地原則報(bào)所在地價(jià)格行政主管部門(mén)核定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方依法約定。

第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

第十三條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按照規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（七）辦公費(fèi)用；

（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

第十四條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

小區(qū)的共用水電費(fèi)分?jǐn)偣芾硪?guī)定，由市價(jià)格行政主管部門(mén)制定并公布。

第十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房地產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房地產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。

第十六條 住宅小區(qū)配套停車(chē)場(chǎng)所應(yīng)依法取得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，停車(chē)服務(wù)收費(fèi)按照湛江市車(chē)輛停放審批和服務(wù)收費(fèi)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。各縣（市）轄內(nèi)的住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門(mén)參照湛江市車(chē)輛停放審批和服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行或制定具體實(shí)施辦法。

利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)所作為停放車(chē)輛的車(chē)位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行停車(chē)收費(fèi)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)征得相關(guān)過(guò)半數(shù)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，并依法取得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)及機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格后，價(jià)格主管部門(mén)才能按規(guī)定批準(zhǔn)其收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按湛江市車(chē)輛停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。所得收益扣除成本后，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

市區(qū)自有產(chǎn)權(quán)獨(dú)立車(chē)房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與同等級(jí)小區(qū)多層（不設(shè)電梯）住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一致，計(jì)費(fèi)面積按車(chē)庫(kù)的法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收，未確定產(chǎn)權(quán)面積的應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。地下（室內(nèi)）自有車(chē)位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)車(chē)位50?80元/月，架空層、露天車(chē)位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)車(chē)位30?40元/月，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主合同約定，并報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)備案。各縣（市）可按數(shù)量或法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收，具體計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)由各地價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定并公布。

停車(chē)服務(wù)收費(fèi)與自有產(chǎn)權(quán)車(chē)位物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得重復(fù)收取。

第十七條 物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。新建小區(qū)供電、供水、供氣應(yīng)實(shí)行抄表到戶(hù)。

第二十條 業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取垃圾和余泥渣土清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金（押金）、裝修人員出入證押金（或工本費(fèi)），具體標(biāo)準(zhǔn)及其管理辦法由各地價(jià)格行政主管部門(mén)制定并公布。

第二十一條 實(shí)行出入證管理的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主免費(fèi)配置至少3張出入證（含IC卡等）。業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，按不超過(guò)15元/張收取工本費(fèi)。

第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益歸全體業(yè)主共有，并主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費(fèi)由雙方協(xié)商。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，并接受物價(jià)部門(mén)檢查與業(yè)主監(jiān)督，明碼標(biāo)價(jià)規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格行政主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定，各縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門(mén)參照監(jiān)制。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部?jī)r(jià)格管理制度，配備價(jià)格管理人員，加強(qiáng)價(jià)格自律、自覺(jué)規(guī)范價(jià)格行為，不斷改善經(jīng)營(yíng)管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。

第二十七條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的或協(xié)商無(wú)法確定的，可向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門(mén)申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)依法查處：

（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；

（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；

（三）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；

（四）不按規(guī)定備案的；

（五）不執(zhí)行本規(guī)定第十三條、十四條規(guī)定，擅自擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶�或提高分�(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；

（六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的。

第二十九條 本規(guī)定由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第三十條 本規(guī)定自 2012年1月1日起執(zhí)行，凡此前規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。