梅州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

第一條 為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)價(jià)格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物價(jià)局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳<關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法>》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水相適應(yīng)的原則。

第五條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

各縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

第六條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

別墅、業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。其收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同協(xié)商約定，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
  第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照屬地管理原則，各縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門制定本地區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。房地產(chǎn)主管部門核定住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)類別等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（未申報(bào)核定類別等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按最低類別等級(jí)收取），并向市價(jià)格主管部門和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素制定并適時(shí)調(diào)整。制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。

第十條 前期階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位依法通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)水在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)在建設(shè)單位向物業(yè)買受人交付物業(yè)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等，并在物業(yè)銷售前進(jìn)行公示。
  建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，向物業(yè)買受人明示，并予以說明。業(yè)主應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第十一條  業(yè)主入住后的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)因成本變化等原因需要調(diào)整的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商確定，并簽訂物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。

住宅物業(yè)服務(wù)因服務(wù)水優(yōu)質(zhì)確需超過政府指導(dǎo)價(jià)最高標(biāo)準(zhǔn)范圍的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位應(yīng)向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門提出申請(qǐng)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定。

第十二條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

第十三條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利

費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（七）物業(yè)管理服務(wù)所需的正常辦公費(fèi)用；

（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 
（十）經(jīng)業(yè)主共同決定的其它費(fèi)用。
 第十四條  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維

修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第十五條  已執(zhí)行《梅州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)梅州市新建住宅項(xiàng)目供配電設(shè)施建設(shè)維護(hù)管理辦法（試行）的通知》，其供配電設(shè)施由供電部門統(tǒng)一建設(shè)和維護(hù)的，不得將供配電設(shè)施建設(shè)及維護(hù)費(fèi)計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本及向業(yè)主收取費(fèi)用。

第十六條　執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，除業(yè)主另外委托服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得再向業(yè)主分?jǐn)偸杖‰娞荨⒄彰髀窡簟⒓訅核�泵、消防、綠化養(yǎng)護(hù)等產(chǎn)生的水電費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。

第十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計(jì)收。業(yè)主住宅附屬地面花園沒有計(jì)入房屋建筑面積的，則不應(yīng)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的花園綠化等服務(wù)項(xiàng)目的，其服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)或取得使用權(quán)的車位（車庫）可按車位（車庫）的數(shù)量或按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
  物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)小區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

第二十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金。

第二十二條 業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修保證押金。裝修未對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并經(jīng)雙方驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)全額退還裝修保證押金。

業(yè)主裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理的，清運(yùn)垃圾所產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

對(duì)裝修人員出入實(shí)行持證管理的，證件押金收取標(biāo)準(zhǔn)可按制作成本收取。

第二十三條 物業(yè)小區(qū)實(shí)行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于4張、汽車每輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補(bǔ)出入證（含IC卡）的，可按制作成本合理收取工本費(fèi)。出入證（含IC卡）制作成本應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)小區(qū)顯著位置公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)按當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門制定的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)費(fèi)的，不得重復(fù)收取車位、車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)等級(jí)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格誠(chéng)信承諾以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格投訴調(diào)處程序、服務(wù)咨詢電話和12358價(jià)格舉報(bào)投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示，自覺按受有關(guān)管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。明碼標(biāo)價(jià)方式由屬地管理價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)制。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部?jī)r(jià)格管理制度，配備物價(jià)員，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。

第三十條 對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門申請(qǐng)協(xié)商調(diào)解。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依法查處：

（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)卣�府價(jià)格主管部門核定，超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；

（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；

（三）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

（四）不按規(guī)定備案的；

（五）擅自擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶�或提高分�(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的;

（六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的。

第三十二條　本辦法自2014年7月1日起執(zhí)行。原梅州市物價(jià)局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于印發(fā)梅州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（梅市價(jià)[2010]133號(hào)）同時(shí)廢止。