第一章　總則

第一條［立法目的］ 為了進一步規范本市物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條［適用范圍］ 本辦法適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。

第三條［主管部門職責］ 市物業管理行政主管部門負責物業管理的監督、管理工作，履行下列職責：

(一)組織實施本辦法以及其他關于物業管理的法律、法規，執行國家、省關于物業管理的有關規定;

(二)研究擬定或者制定物業管理相關政策措施;

(三)指導、協調鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）、市物業管理行業協會等依法開展物業管理相關工作;

(四)法律、法規規定的其他職責。

第四條［屬地管理］ 　物業管理實行屬地管理原則，鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）負責轄區內物業管理的具體監督、管理工作，應當明確負責物業管理的部門和人員，對本行政區域內物業管理活動履行下列職責：

(一)指導、監督業主大會成立和業主委員會選舉與換屆工作;

(二)辦理業主委員會的備案工作;

(三)指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動;

(四)協調處理轄區內各類物業管理糾紛;

(五)在法律范圍內委托居（村）民委員會處理相關物業管理事務;

(六)法律、法規規定的其他職責。

第五條［部門職責］ 市相關行政主管部門按照各自職責，依法做好物業管理區域內相關工作。

公安部門負責指導落實物業管理區域內的安全防范設施建設管理工作，指導、督促物業服務企業和秩序維護員開展安全防范工作，消除物業管理區域內的治安隱患，及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾;負責對物業管理區域內阻塞交通等行為依法采取相關措施；負責監督檢查物業管理區域內動物干擾業主、物業使用人生活的行為。

城鄉規劃行政主管部門負責在確定房地產項目規劃條件時，按規定配置各類公共建設配套設施；在審批建設工程規劃許可證時，明確物業服務用房的位置和面積。

價格行政主管部門負責物業服務收費的監督管理工作。貫徹實施物業服務收費政策，規范物業服務收費行為，受理價格咨詢和投訴舉報，依法查處價格違法行為。

公安消防部門負責物業管理區域內的消防安全監督管理工作。對物業管理區域內遵守消防法律、法規的情況依法進行日常監督檢查；負責督促物業服務企業對共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務，如發現存在嚴重威脅公共安全的火災隱患，應當在責令改正的同時依法進行處罰和整改。

質量技術監督部門負責物業管理區域內的電梯安全監督管理。

城市管理部門負責監督檢查和處理物業管理區域違反規劃的搭建和改建建(構)筑物行為。

住建行政管理部門負責監督建設單位履行已辦理竣工驗收的房屋的保修責任；負責物業管理區域內裝修工程的監督管理。

民政行政管理部門負責協助和配合居（村）民委員會建立物業管理委員會，參與調解物業管理矛盾糾紛。

水行政主管部門負責指導物業管理區域的供水、節水、二次供水工程建設和設施維護工作。

其他各有關部門在各自職責權限范圍內，按照相關法律、法規及本辦法的規定做好物業管理相關工作。

第六條［聯席會議制度］　鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）應當建立物業管理聯席會議制度，物業管理聯席會議由鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）負責組織召集，由社會事務辦、信訪、維穩、司法、房管所、公安派出所、居（村）民委員會等部門組成。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

(一)業主委員會不依法履行職責的問題;

(二)業主委員會選舉過程中出現的問題;

(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

(四)提前終止物業服務合同的問題;

(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

(六)需要協調解決的其他物業管理問題。

經物業管理聯席會議議定的決定，政府部門、物業服務企業、業主委員會及其他機構應當予以執行。

第七條［居（村）民委員會職責］ 居（村）民委員會應當成立物業管理委員會，并安排專職人員負責物業管理工作。物業管理委員會主要職責有：指導、監督物業小區召開業主大會會議、業主大會臨時會議以及成立業主委員會、業主監事會，督促物業服務企業、業主委員會、業主監事會履行職責，依法調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛，指導無物業管理的老舊小區實行自治管理。

社區（村）黨工委應當確定一名社區（村）黨工委委員任轄區小區業主委員會的聯絡員，聯絡員主要職責為指導、監督業主委員會開展日常工作，牽頭建立居（村）民委員會、業主委員會、業主監事會和物業服務企業議事協調機制。

第八條［行業自律］ 市物業管理行業協會負責制定并監督實施物業服務規范、行業自律規章制度，促進物業服務企業依法、誠信經營，推進行業標準化建設，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，調解物業管理相關糾紛和爭議，建立物業服務企業信用評價體系及從業人員的誠信檔案。

第二章 業主、業主大會、業主委員會

第九條［業主權利］ 在物業管理活動中，業主享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定接受物業服務企業提供的服務，依法使用物業共用部位、共用設施設備；同時，行使對物業共用部位、共用設施設備和專項維修資金使用情況的知情權和監督權；

（二）選舉業主代表、業主委員會委員，并享有被選舉權；

（三）參加業主大會會議，行使投票權和表決權；

（四）提議召開業主大會會議，對物業管理的有關事項提出建議；

（五）監督業主委員會的工作和物業服務企業履行物業服務合同；

（六）要求其他業主、非業主使用人停止侵害公共利益的行為；

（七）法律、法規規定的其他權利。

第十條［業主義務］ 物業管理活動中，業主應當履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則（以下簡稱議事規則），支持物業服務企業按照物業服務合同和物業管理制度實施物業管理活動；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按時交納物業服務費用；

（五）按照有關規定交納專項維修資金；

（六）不得損害公共利益和他人合法權益；

（七）法律、法規規定的其他義務。

第十一條［業主大會一般規定］ 業主依法成立業主大會，選舉業主委員會。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。業主委員會應當按照相關法律、法規的規定向鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）備案。

業主大會可以設立業主監事會，履行業主大會賦予的職責，代表全體業主監督業主委員會的工作。

第十二條 ［業主大會成立條件］ 百分之二十以上業主可以聯名向鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）提出成立業主大會的書面要求。

已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

第十三條［籌備申請］ 符合成立業主大會條件的，鎮人民鎮府（街道辦事處、園區管委會）應當在三十日內，指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。

業主大會籌備組由業主代表、建設單位、鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）代表和居（村）民委員代表七至十五人單數組成，業主大會籌備組組長由鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）代表擔任，業主代表由業主推薦或自薦產生，且人數不得少于業主大會籌備組人數的百分之六十。

業主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置公告。業主對籌備組成員有異議的，應當以書面方式向鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）提出異議，鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）應當及時協調解決。

第十四條［業主委員會委員應具備的條件］ 業主大會籌備組中業主代表和業主委員會委員候選人應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力、身體健康;

(二)具有一定組織能力，具備必要的工作時間;

(三)本人及其親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及下屬企業任職;

(四)無索取、非法收受開發建設單位、物業服務企業財物及利益的行為;

(五)無泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為;

(六)無違法裝修、搭建、改變物業使用功能以及違法占用物業共有部分的行為;

(七)依法履行業主義務，熱心公益事業，按時交納住宅專項維修資金;

（八）按時交納物業管理費用，自鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）同意籌備業主大會之日起，前三年內，不存在連續三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業管理費用的行為；或者自鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）同意籌備業主大會之日起，前三年內，不存在累計三次以上，在物業服務企業書面催繳通知書的繳費截止日期（繳費截止日期與發出書面催繳通知書的日期之間至少要相隔七天），仍未交納物業管理費用的行為；

(九)遵守國家有關法律、法規、規章。

業主大會籌備組成員中業主代表和業主委員會委員候選人不符合前款規定的，經鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）確認后，鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）應當取消其籌備組成員或業主委員會委員候選人資格。

業主大會籌備組成員和業主委員會候選人不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。

第十五條[業主大會籌備時限]　業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內完成籌備工作，組織召開業主大會會議。

業主大會自業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生首屆業主委員會之日起設立。業主大會設立之日起，業主大會籌備組自行解散。

業主大會籌備組自成立之日起六個月內未能組織召開業主大會會議的，自行解散。三個月后，業主可以依法重新向鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）提出設立業主大會的書面要求，再次成立業主大會籌備組。

第十六條［業主大會表決事項］ 首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

第十七條［業主大會會議］ 業主大會會議可以采用集體表決、書面征求意見或者網絡實名投票等記名投票方式進行表決。

采用書面、網絡征求意見形式的，應當將征求意見結果在物業管理區域顯著位置公告30日以上。

第十八條［定期會議和臨時會議］ 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

經百分之二十以上投票權數業主提議或者出現業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

應當召開業主大會會議，業主委員會不履行組織召開會議職責的，居（村）民委員會應當責令業主委員會自收到通知之日起七日內組織召開。逾期仍不組織召開的，由物業所在地的居（村）民委員會在鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）的指導和監督下組織召開。

第十九條［業主大會有效性認定標準］ 業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。面積和業主人數按照下列方式確定：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。

第二十條［業主委員會職責及公布事項］業主委員會是業主大會的執行機構，應當按照相關法律、法規及本辦法的規定依法履行職責，并及時向全體業主公布以下情況和資料，接受全體業主監督：

（一）管理規約、業主大會議事規則;

（二）業主大會和業主委員會的決定;

（三）業主大會、業主委員會、業主監事會工作經費的收支情況;

（四）業主委員會委員的姓名、職務、聯系方式等;

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

業主委員會應當在每半年將本條應公示的內容在本物業管理區域固定位置予以公布。

業主委員會未按照本條的規定公布、更新相關情況和資料的，居（村）民委員會應當責令業主委員會七日內予以公布，并通告全體業主。

第二十一條［業主委員會備案要求］ 業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內持下列材料向鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）備案。

(一)業主委員會委員（候補委員）名單及基本情況;

(二)業主大會議事規則、管理規約;

(三)業主大會表決匯總結果的公示照片;

(四)業主大會的會議記錄和會議決定;

(五)業主委員會備案申請表;

(六)其他必要的材料。

鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）應當在收到上述材料后5個工作日內發出備案回執。

業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當自變更之日起十五日內向鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）進行變更備案。

第二十二條［業主委員會刻制印章和開立賬戶］ 業主委員會可以持備案回執向公安機關申請刻制印章，按照業主大會議事規則的規定和業主大會的決定使用。

業主委員會可以持備案回執向金融機構申請以業主委員會名義開立專門賬戶，各金融機構應協助辦理。

第二十三條［業主委員會決策程序］ 業主委員會會議應當有半數以上委員出席，所作決定應當經業主委員會全體委員半數以上同意并簽字認可。

第二十四條［業主大會或者業主委員會的決定事項處理］ 業主大會或者業主大會授權業主委員會在職權范圍內作出的決定，對全體業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規的，鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主委員會所作出的決定違反法律法規或侵害業主合法權益的，由簽名同意該決定的業主委員會委員承擔有關責任。

第二十五條［業主委員會委員終止情形］ 業主委員會委員、候補委員有下列情形之一時，其委員、候補委員職務自行終止：

（一）因物業轉讓等原因不再是本物業管理區域的業主；

（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；

（三）本人以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（四）被人民法院判處刑罰不再適宜履行業委會委員職責的；

（五）業主大會議事規則約定的其他情形。

第二十六條［業主委員會候補委員］ 業主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置公告，并到鎮人民政府（街道辦事處、園區管委會）辦理變更登記。

第二十七條［業主委員會換屆］業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成，業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。

業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織換屆籌備小組，成員包括鎮人民鎮府（街道辦事處、園區管委會）代表、居（村）民委員會代表、業主委員會成員，由鎮人民鎮府（街道辦事處、園區管委會）代表擔任組長。籌備小組負責換屆具體工作，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會應當在任期屆滿3日內，將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，新任業主委員會委員可以申請居（村）民委員會督促其移交；對拒不移交的，可以請求屬地公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿且未能成立新任業主委員會的，上述資料交由居（村）民委員會代管。

第二十八條［居（村）委員代行業主委員會職責］因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足業主大會議事規則約定的業主委員會總人數的1/2，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居（村）民委員會在鎮人民鎮府（街道辦事處、園區管委會）的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第二十九條［業主監事會一般規定］　業主大會設立業主監事會的，業主監事會主要履行以下職責：

(一)審核業主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業主大會收支情況報告及收支預算;

(二)查閱業主委員會財務賬薄及其他會計資料，檢查業主委員會財務狀況和財務活動情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等;

(三)監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況。對違反物業管理法規和規章、管理規約和業主大會議事規則、業主大會決定和決議的業主委員會委員向業主大會提出罷免建議;

(四)對業主委員會委員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會委員予以糾正;

(五)要求業主委員會及時召開業主大會臨時會議;

(六)就業主監事會或者監事職權范圍內的事項可以向業主大會會議提出提案;

(七)可以列席業主委員會會議，并對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議;

(八)發現業主委員會財務活動情況異常，可以進行調查;必要時，可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業機構協助其工作;

(九)定期向業主大會報告業主監事會行使職權的情況并通告全體業主。

第三十條［業主監事會會議及其成員］　業主大會設立業主監事會的，業主監事會的監事每屆任期不超過5年，可以連選連任。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任業主監事會監事。

業主監事會每年度至少召開1次會議，應當有過半數監事出席，作出的決定應當經全體監事半數以上同意并簽字確認。

業主監事會由7-9名成員組成，其中6-8名為物業小區部分樓棟的業主代表，其余1名成員為居（村）民委員會代表。

第三十一條［費用承擔］ 業主大會、業主委員會、業主監事會的工作經費以及業主委員會委員、業主監事會監事的工作補貼由全體業主共同承擔，費用和補貼的籌集方式由業主大會決定，有物業共用部位、共用設施設備經營收益的，可以從經營收益中列支，其籌集、管理和使用的辦法由業主大會在議事規則中具體約定。

第三十二條［業主大會公示事項、時限及異議處理程序］ 業主大會對解聘、選聘物業服務企業、選舉業主委員會和調整物業服務收費等事項進行表決后，組織召開業主大會的機構應當將全體業主的表決匯總結果在小區顯著位置公示30日。

表決匯總結果應包括贊同、反對、棄權的相應業主的總人數和總面積票權數。

公示期間業主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業主大會的機構應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。業主的表決意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統計表決結果。

業主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明;業主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

第三十三條［業主委員會換屆審計制度］ 業主委員會應當對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等情況進行審核，審核時可以委托第三方進行審計。審核結果應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十四條［業主資料保管制度］ 物業服務企業、業主委員會應當將物業服務活動中形成的選票、表決票、書面委托書、業主名冊等資料保存完整，不得將資料用于與物業服務活動無關的情形。

第三章 前期物業管理

第三十五條［前期物業招投標］ 前期物業管理階段的住宅物業，建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂書面的前期物業服務合同。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬方米的住宅物業，經市物業行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第三十六條［配置物業服務用房］建設單位應當按照不少于物業管理區域總建筑面積2‰的比例，在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于50方米，最高不超過300方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于10方米，最高不超過60方米。分期開發建設的物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少于先期開發房屋建筑面積2‰的比例配置物業服務用房。

城鄉規劃行政主管部門應當在審批建設工程規劃許可證時，按照前款規定要求建設單位足額配置物業服務用房。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于四層。

物業服務用房的所有權依法屬于全體業主，專用于物業管理服務工作，不得挪作他用。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內層高不足2.2米的房屋不得作為物業服務用房。

第三十七條［建設單位應告知事項］　建設單位銷售住宅物業時，應當按規定將以下相關事項和信息告知購房人，保障購房人的知情權：

（一）建設單位在預（銷）售物業時，必須在銷售現場顯著位置公示前期物業服務合同、規劃設計要點、規劃總面圖、臨時管理規約，規劃總面圖應當特別標示物業服務用房（含業主委員會辦公用房）、配電房、水泵房等的位置和面積。并應當在商品房銷售現場將物業管理區域的會所、物業服務用房、水泵房、配電房等公共配套建筑的所有權歸屬情況予以公示，接受社會公眾的查詢。

（二）建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業服務費的時間、標準和方式。

第三十八條［臨時管理規約］　建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約，對下列事項作出約定：

（一）物業服務企業查驗物業共有部分、共用設施設備；

（二）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（三）業主的權利與義務；

（四）違反臨時管理規約應當承擔的責任。

臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

臨時管理規約的效力至首次業主大會審議通過的管理規約生效時終止。

第三十九條［查驗移交資料］　物業服務企業承接物業服務項目時，應當對物業共有部分、共用設施設備是否滿足正常使用功能進行查驗，并與建設單位辦理物業交接驗收手續，辦理物業承接驗收手續時，應當交下列資料：

(一)物業的報建、批準文件，竣工總面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

(四)物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

(五)物業及配套設施的產權清單；

(六)物業服務用房的清單;

(七)物業的使用、維護、管理必需的其他資料。