徐州市人民政府令

第78號


　　《徐州市城市房屋拆遷管理辦法》已經2002年4月12日市政府第96次常務會議討論通過，現予發布，自2002年6月1日起施行。


市長　潘永和

2002年4月28日


　　第一章　總則

　　第一條　為加強我市城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》（以下稱國務院《條例》），結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區域城市規劃區內的國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

　　第三條　城市房屋拆遷必須符合城市規劃，適應城鎮住房制度改革，有利于舊城改造和改善生態環境，保護文物古跡。

　　第四條　拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人和被拆遷租賃房屋的承租人應當服從城市建設需要，在規定的搬遷期限內完成搬遷。

　　拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位；被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。

　　第五條　市建設行政主管部門是徐州市城市規劃區內國有土地上的房屋拆遷行政管理部門。市城市房屋拆遷管理辦公室受市城市房屋拆遷管理部門的委托，具體負責房屋拆遷監督管理工作。

　　縣（市）、賈汪區人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。

　　土地、房產、價格、規劃等有關部門依照各自法定職責，協助做好與房屋拆遷相關的管理工作。

　　第二章　拆遷管理

　　第六條　拆遷房屋的單位應當向房屋拆遷管理部門提出申請，領取城市房屋拆遷許可證后方可實施拆遷。

　　第七條　申請房屋拆遷許可證應當向房屋拆遷管理部門提交下列文件及資料：

　　（一）建設項目批準文件；

　　（二）建設用地規劃許可證、規劃定點通知書和規劃定點圖；

　　（三）建設用地拆遷通知書和收回國有土地使用權通告；

　　（四）拆遷計劃和拆遷補償安置方案；

　　（五）拆遷費用測算報告和辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明文件；

　　（六）其他必需的文件、資料。

　　房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內對申請事項進行審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證；對不符合辦理條件的，應當給予書面答復。　

　　拆遷人應當按照價格部門核定的標準繳納拆遷管理費。

　　第八條　房屋拆遷許可證核發的同時，房屋拆遷管理部門應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷實施單位、拆遷范圍、拆遷期限等事項以房屋拆遷公告的形式予以公布。

　　房屋拆遷管理部門和拆遷人應當向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

　　第九條　拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

　　房屋拆遷期限一般為6個月，需要延長期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。延長期限不得超過6個月。

　　第十條　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。

　　拆遷人自行拆遷的，必須經房屋拆遷管理部門批準，拆遷實施人員應當取得房屋拆遷管理部門發放的《拆遷上崗證》，方可實施拆遷。

　　拆遷人委托拆遷的，被委托的單位應當是已經取得房屋拆遷資格證書的單位。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

　　被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

　　房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　第十一條　拆遷范圍確定后，房屋拆遷管理部門應當發布調查、評估公告，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

　　（一）新建、擴建、改建房屋；

　　（二）改變房屋和土地用途；

　　（三）租賃房屋。

　　房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。延長拆遷的期限，由房屋拆遷管理部門通知有關部門。

　　第十二條　拆遷人應當與被拆遷人按照本辦法的規定訂立拆遷補償安置協議。

　　拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

　　實行貨幣補償的，協議應當約定補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限違約責任以及當事人認為需要約定的其他條款；實行產權調換的，雙方還應當就安置房屋位置、面積、差價結算、原房屋承租人安置等訂立協議。

　　拆遷補償安置協議應當在簽訂后15日內由拆遷人或者被委托拆遷單位報房屋拆遷管理部門備案。

　　房產管理部門代管的房屋需要拆遷的，由房產管理部門與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，經公證機關公證。

　　第十三條　拆遷補償安置協議訂立后，發生拆遷補償安置爭議的，由拆遷雙方當事人協商解決，協商不成的，雙方當事人可以依據仲裁協議向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。

　　訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

　　第十四條　拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

　　當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

　　第十五條　被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由當地人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

　　實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關辦理公證。

　　第十六條　拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡、外國駐華使（領）館等房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。

　　第十七條　尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當訂立轉讓協議，并經房屋拆遷管理部門同意。原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

　　第十八條　拆遷補償安置資金應當采用儲備方式，全額存入金融機構，且全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

　　房屋拆遷管理部門應當與拆遷人、存儲拆遷補償安置資金的金融機構三方簽訂拆遷補償安置資金使用監管協議。

　　金融機構應當配合房屋拆遷管理部門做好拆遷補償安置資金的監督管理工作。

　　第十九條　拆遷人應當委托具備房屋拆除資格的單位實施房屋拆除施工。施工單位應當向房屋拆遷管理部門申請領取拆除施工許可證后方可實施。施工單位應當制訂房屋拆除施工方案和安全措施，報當地房屋拆遷管理部門備案。　

　　第二十條　拆遷范圍內的房屋拆除完畢，拆遷人應當報經房屋拆遷管理部門驗收合格后，計劃、土地、規劃、建設行政主管部門方可核發建設相關批準手續。

　　拆遷人應當在房屋拆除完畢后15日內到房產、國土部門辦理被拆除房屋及土地的權屬注銷手續。

　　第二十一條　房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

　　第三章　拆遷補償與安置

　　第二十二條　房屋拆遷補償按照拆除合法建筑面積為依據。被拆遷房屋建筑面積，指房屋所有權證載明的建筑面積。對直管、自管居住房租約中未標明建筑面積的，按有法定資質的房屋面積測繪機構實際測量的建筑面積為依據。

　　對于房改出售的公有住房，拆遷當事人認為實際建筑面積大于房屋所有權證登記的建筑面積的，可以自行委托本市有法定資質的房屋面積測繪機構認定。對于超出房屋所有權證登記面積的部分，由拆遷人將評估價的80％補償給被拆遷人、20％補償給原房改售房單位。

　　房屋面積測繪機構認定被拆除房屋面積時，應當執行國家測繪標準，符合原設計意圖，且單幢建筑分戶的建筑面積之和不得超過該幢建筑的總建筑面積。

　　拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

　　第二十三條　拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本辦法第二十六條第三款、第二十八條第二款規定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

　　第二十四條　實行貨幣補償的，補償的金額，由房地產評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體評估規則由政府公布。

　　第二十五條　拆遷人應當委托有資格的房地產評估機構對被拆遷房屋進行評估。評估結果應當公示。

　　拆遷雙方當事人對評估結果有爭議的，應當在評估結果公示后15日內，持其自行委托的房地產評估機構出具的評估報告，向房屋拆遷管理部門申請裁決。房屋拆遷管理部門認為需要對拆遷評估結果進行鑒定的，應當委托法定價格鑒定機構鑒定，由法定價格鑒定機構依照政府公布的房屋拆遷評估規則鑒定，鑒定結果作為行政裁決和拆遷補償的依據。鑒定費用由過失方承擔。

　　房屋拆遷評估機構由房屋拆遷管理部門定期公布。

　　第二十六條　實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額與所調換房屋的價格，結清產權調換差價。所調換的住宅房屋價格按照價格部門核定的價格或者房地產市場評估價格確定；所調換的非住宅房屋的價格，按照市場價格確定。

　　產權調換房屋為期房的，具體過渡期限由拆遷當事人在協議中約定，如超過協議約定過渡期限，拆遷人應當按超期過渡的標準支付給被拆遷人臨時安置費用。多層住宅的過渡期限最長不得超過18個月，高層住宅的過渡期限最長不得超過30個月。

　　拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

　　第二十七條　拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

　　第二十八條　拆遷以協議約定租金的租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　第二十九條　拆遷執行政府規定的租金標準的公有（直管和自管）出租住宅房屋，房屋承租人可以要求購買原房屋產權，也可以要求繼續承租。

　　房屋承租人選擇購買原房屋產權的，購買金額為原房屋評估價格的20％，但不低于房產、物價部門當年公布的最低標準。房屋承租人購買后作為被

　　拆遷人，由拆遷人按照本辦法第二十四條規定給予補償。

　　房屋承租人要求繼續承租、但被拆遷人要求貨幣補償的，應由拆遷人按照房屋承租人購買原房屋產權應當交納的費用補償給被拆遷人后，拆遷人對房屋承租人給予安置，安置的標準不得少于原合法使用面積。房屋承租人應當與拆遷人另行簽訂租賃合同。

　　第三十條　對被認定為經濟特困（享受城市居民最低生活保障），的被拆遷人、公房承租人，拆遷人應當將貨幣補償款異地購買成套使用面積不小于34?房屋作為安置房。所購房屋超過補償款購買的面積部分，按照規定訂立房屋租賃合同，并按照廉租房標準交納租金。

　　房產管理部門應當按照有關規定給予辦理共有產權登記。

　　經濟特困的被拆遷人、公房承租人，由民政部門認定。

　　第三十一條　拆遷劃撥土地上的非住宅房屋實行貨幣補償的，貨幣補償的金額按照被拆除房屋合法建筑面積的市場評估價扣除國有土地出讓金增值部分結算。具體辦法由土地部門制定并公布。

　　拆遷執行政府規定的租金標準出租的非住宅房屋實行貨幣補償的，按照評估確定的金額，50％補償給被拆遷人，50％補償給房屋承租人。

　　第三十二條　非住宅房屋是指依法原建、新建、擴建的，其《建設工程規劃許可證》（含個人建房領取的《建筑執照》）、《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》上載明建筑功能為非住宅房屋，并實際作為工業生產、商業經營、服務行業、倉儲、辦公及公益事業等用途的房屋。

　　被拆遷人或房屋承租人將住宅房屋改變為非住宅房屋的，應當提供規劃行政主管部門的批準文件，方可按照非住宅房屋補償；1984年1月5日前建造的被拆遷房屋的使用功能，由規劃行政主管部門和房產管理部門認定。

　　第三十三條　拆除未認定為非住宅房屋但符合下列條件的被拆遷房屋，拆遷人除按照住宅房屋補償外，再給予被拆遷人一次性補助。補助標準為被拆除房屋評估價格的20％；

　　（一）私房自營：

　　1.實際作為非住宅房屋使用；

　　2.有產權人、共有人或者同住直系親屬的有效工商營業執照和稅務登記證；

　　3.在使用期間按照實際用途繳納房產稅、土地使用稅。

　　（二）私房出租經營：

　　1.有前項私房自營條件中第1、3目情況的；

　　2.有與《房屋租賃合同》中承租人戶名一致的有效工商營業執照和稅務登記證。

　　（三）直管公有住房承租戶用作經營：

　　1.有原直管公房住房租賃證；

　　2.有經營用房租約；

　　3.有與原承租戶或者其配偶戶名一致的有效的工商營業執照和稅務登記證。

　　（四）單位自管房屋自營或者出租經營：　

　　1、實際作為非住宅使用；

　　2.出租經營的，有經營用房租約；

　　3.出租經營的，有與租約戶名一致的有效工商營業執照和稅務登記證；

　　4.在使用期間按照實際用途繳納房產稅、土地使用稅。

　　第三十四條　拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人對被拆遷人應當給予一次性損失補償費。補償標準根據政府公布的房屋拆遷評估規則確定。

　　第三十五條　拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項向公證機關辦理公證。

　　第三十六條　拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。　

　　第三十七條　實行貨幣補償的，被拆遷人應當自行過渡，拆遷人對被拆遷人或房屋承租人一次性支付三個月的臨時安置補助費。

　　實行產權調換的，拆遷人應當按照規定標準支付給被拆遷人（房屋承租人）臨時安置補助費。在拆遷協議規定的過渡期限內，被拆遷人（房屋承租人）自行安排住房過渡的，拆遷人應當按照規定標準支付給臨時安置補助費。由拆遷人提供周轉房的，拆遷人不再付給臨時安置補助費。

　　由于拆遷人的責任延長過渡期限，對自行安排住房過渡的，從逾期之日起應當加一倍支付臨時安置補助費；六個月后仍不能交付使用的，自第七個月開始應當加二倍支付臨時安置補助費，直至交付使用。對由拆遷人提供周轉房的，從逾期之日起應當支付臨時安置補助費；六個月后仍不能交付使用的，應當再加1／2倍支付臨時安置補助費，直至交付使用。

　　被拆除房屋中不能自行拆除的裝飾物及附屬物，應當由拆遷人按照規定標準結合成新給予適當補償。

　　拆遷中的提前搬遷獎金、臨時安置補助費、搬遷補助費、誤工費及電話、有線電視、管道煤氣等設施遷移費，由拆遷人按照規定標準支付。

　　第三十八條　拆遷人應當及時為被拆遷人辦理房屋所有權證和土地使用權證提供必需的資料。被拆遷人實行產權調換或貨幣補償后購買安置房的，契稅繳納按照《江蘇省實施〈中華人民共和國契稅暫行條例〉辦法》執行。

　　第四章　罰則

　　第三十九條　違反本辦法規定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每方米20元以上50元以下的罰款。

　　第四十條　拆遷人違反本辦法的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1％以上3％以下的罰款。

　　第四十一條　拆遷人違反本辦法規定有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3％以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

　　（一）未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

　　（二）委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；

　　（三）擅自延長協議約定的拆遷期限的。

　　第四十二條　接受委托的拆遷實施單位違反本辦法的規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25％以上50％以下的罰款。

　　第四十三條　有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門處以3萬元以下罰款：

　　（一）拆遷人抽逃或套取拆遷補償安置資金的；

　　（二）拆遷人未經同意將尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的；

　　（三）拆除施工單位未領取拆除施工許可證實施房屋拆除的。

　　第四十四條　評估機構未按照政府公布的房屋拆遷評估規則進行評估的，由評估機構資質管理部門依法處罰。

　　第四十五條　市、縣（市）、賈汪區房屋拆遷管理部門違反本辦法規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　（一）不按照規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的；

　　（二）核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的；

　　（三）對依法應當查處的違法行為不予查處的。

　　第五章　附則
　　第四十六條　市政建設項目拆遷國有和集體企業、各類事業單位、機關、團體的非住宅房屋和集體土地上的房屋的補償辦法，以及棚戶區和危舊房改造拆遷補償辦法，由市人民政府另行制定。

　　市政建設項目是指實施道路、廣場、橋梁、城市排水、污水處理、供電、供水、供氣、燃氣管網設施、廣播電視、郵電通訊管線設施、公交場站、防洪設施、環衛設施、人防工程、城市綠化等城市基礎設施的項目。

　　第四十七條　徐州市城市規劃區內國有土地上房屋拆遷實施本辦法的具體標準和相關規定，以及具體標準的調整，由市房屋拆遷管理部門會同有關部門擬定，報市人民政府批準后公布施行。

　　徐州市城市規劃區以外的國有土地上實施房屋拆遷的具體標準和相關規定，以及具體標準的調整，由所屬縣（市）、賈汪區人民政府制定，報市人民政府備案。

　　第四十八條　集體土地上的非市政建設項目拆遷，將集體土地征為國有土地后，按照本辦法執行。

　　第四十九條　本辦法自2002年6月1日起施行。徐州市人民政府2000年4月28日發布的《徐州市城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。