上海首套房定義就是購房是以家庭為單位(夫妻及未成年子女)名下無房。貸款:以家庭為單位,沒有住房,也都沒有貸款買過房。 而首套房貸款定義是指銀行向借款人發放的用于購買第一套自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。《首次購房證明告知單》明確規定首套房必須同時滿足三個條件:

一、買房人年滿18周歲;

二、買的房子是90方米及以下的普通住房;

三、購房人現在名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過,與父母一起購買的、按照房改政策購買的、或者通過繼承遺產、拆遷安置獲得的住房除外。上海市主城的部分區房產交易中心暫停對購買第2套房的單身上海戶籍市民過戶,并且暫不接受外地戶籍通過補繳社保買 房過戶。為改善居住條件購買第二套住房的家庭,住房公積金貸款首付款比例不低于60%。上海二套房的定義是第二套普通自住房的簡稱,是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定的,借款人家庭人均住房面積高于當地均水的,再次向商業銀行申請住房貸款的房貸房。

第二套房的定義主要認定條件:

一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數;

二、以當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積為準,借款人家庭人均住房面積已高于當地均住房水;

三、已利用住房公積金貸款購房的家庭,再向商業銀行申請住房貸款的房貸房。以戶口簿為一個查詢單元,但夫妻無論是否在一個戶口簿上,只要一方名下已有房產,再買即算二套。但已經買賣過戶給別人的則不再計算。(家庭成員的范圍包括申請貸款人以及他的配偶和未成年子女)。

國家新政則對購買二套房提出了“新規”:無論個人還是家庭,只要不是唯一的住房,就要征收3%契稅。如以前個人首次購買90方米及以下的普通住房只要上繳1%契稅;現在如果父母名下有房,以未成年子女名義購買90方米及以下的普通住房,盡管未成年子女是第一次購房,但在該家庭屬二套房,也要上繳3%契稅。根據新政規定,征收機關應查詢納稅人契稅納稅記錄;無記錄或有記錄但有疑義的,根據納稅人的申請或授權,由房地產主管部門通過房屋登記信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄,并出具書面查詢結果。

二套房貸款政策

十一樓市調控政策出臺后，大多數城市均上調了二套房貸款首付比例，商業住房貸款從原來的最低首付3成(或3.5成)上調至最低4成。像北京、上海、廣州等地商貸首付最低5成，甚至7成。二套房貸款利率，大多數城市仍按基準利率的1.1倍執行。

二套房認定標準

理論上，名下已有一套住房，再買一套就是二套房了。這在買房繳納契稅時，非常明確，但在申請貸款時“二套房”的認定標準，或許就不是這樣了。

實際上，由于不動產登記尚未實現全國聯網，加上不同時期、不同地區的房地產調控政策存在一定的差異，所以二套房貸款的認定標準也是因時、因地而異的。

但目前大多數城市都執行的“認貸不認房”政策。即只要名下首套房貸款已結清，再次申請貸款買房，則按首套房貸款政策執行：首付最低3成，貸款利率最高可享受8折優惠。而如果首套房貸款尚未結清，再買房則按二套房貸款政策執行：首付最低4成，貸款利率為基準利率的1.1倍。

(注：首套房或二套房的認定均以家庭為單位。)

至于少數城市執行的認房不認貸(上海)、認房又認貸(深圳)政策，這里就不詳加說明了，具體請參看《認房認貸、認房不認貸、認貸不認房的區別》。

買二套房如何享受首套房貸政策

二套房“變”首套的2個訣竅

1.把首套房貸款還清

適用于執行認貸不認房政策的地區，積蓄豐厚的投資族可選擇此種方式。

2.賣了首套房

適用于實行認房不認貸政策的地區，適合經濟一般的改善族。

注：上述兩種方式均不適用于執行認房又認貸政策的地區。

“二套房變首套房”有什么好處

最直接的好處就是首付更低，最低3成;貸款利率可享受最高8折優惠。

假設以貸款100萬，期限30年為例，如果按首套房貸款利率(享受8.5折優惠)則相應的利息為753115.56元。而如果按二套房貸款(基準利率的1.1倍)，則相應的利息為1019264.23元，兩者相差266148.67元。