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從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……樓市的風(fēng)吹草動(dòng)無(wú)時(shí)無(wú)刻不牽動(dòng)人心。

年來(lái)，持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)一路走高。如何吸取過去教訓(xùn)，既做到房?jī)r(jià)合理回歸，又避免傷及無(wú)辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對(duì)的難題。

第一季：為房地產(chǎn)業(yè)正名(2003-2004年)

2003年7月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水。”

“18號(hào)文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月，央行下發(fā)通知，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目加大信貸支持。

在利好刺激下，興起的房地產(chǎn)市場(chǎng)贏得了快速發(fā)展，很快成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎之一。就在此時(shí)，2003年12月，隨著北京世紀(jì)第一拍，“地王”首次橫空出世。

第二季：降溫(2005-2008年)

2005年4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房?jī)r(jià)格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。”2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認(rèn)為“房地產(chǎn)領(lǐng)域(小區(qū)網(wǎng) 論壇)的一些問題尚未根本解決。”

在此之前，央行已于2004年底開始緊縮“銀根”，商品房開發(fā)資本金比例上調(diào)、加息接踵而至。2005年3月，國(guó)字號(hào)條文首次出現(xiàn)，“國(guó)八條”出臺(tái)后不到半年，更嚴(yán)格的“新國(guó)八條”進(jìn)一步加大調(diào)控力度。2006年，更具針對(duì)性的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后，“限價(jià)房”應(yīng)運(yùn)而生。

在今天看來(lái)，這一輪調(diào)控頗有“先見之明”，且房?jī)r(jià)上漲并沒有像后來(lái)2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年-2008年上半年，仍是房?jī)r(jià)上漲的一段“黃金期”。以北京市為例，新建住房均價(jià)從約5000元/方米飆升至15000元/方米，漲幅達(dá)200%。

第三季：緊急救市(2008年下半年?2009年)

為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一劑強(qiáng)心針。2008年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”

隨后，二手房營(yíng)業(yè)稅減免、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年延長(zhǎng)至5年的等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。

這一輪“政府托市”，是金融危機(jī)下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房?jī)r(jià)很快進(jìn)入“報(bào)復(fù)性反彈”。

第四季：全面加碼(2010年至今)

2009年12月至今，國(guó)務(wù)院先后5次常務(wù)會(huì)議研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。從最初的“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視”，到“期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭”，到“部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”，樓市調(diào)控一直沒有放松。

2010年開始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)。“國(guó)十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當(dāng)時(shí)被稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策。一年后，以限購(gòu)為主要內(nèi)容的“新國(guó)八條”打出了“殺手锏”，全國(guó)36個(gè)城市先期納入限購(gòu)范圍，此后限購(gòu)范圍越來(lái)越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購(gòu)、限貸、限價(jià)三管齊下。

2011年限購(gòu)組合拳以來(lái)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上，房?jī)r(jià)這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

沒有劇終：樓市調(diào)控需精細(xì)化

業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過多在購(gòu)房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“限字令”歸根結(jié)底就是讓很多人沒有購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本。

來(lái)自不同領(lǐng)域的代表委員表示，過去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠?qū)⒁皇趾投�手市�?chǎng)結(jié)合起來(lái)，更好地抑制投機(jī)，從而遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

由于購(gòu)房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無(wú)辜。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，針對(duì)不同人群，不同需求，房?jī)r(jià)調(diào)控需要精細(xì)化的差別對(duì)待，政策條款必須對(duì)剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分。