二手房交易收增值稅多少個點【熱點】

兩會期間，國家稅務(wù)總局局長王軍透露，“營改增”5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。

與以往相比，這次營改增有幾點不同，包括首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照先前業(yè)內(nèi)的猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%，這就有稅負(fù)增加的擔(dān)憂。

究竟二手房交易收增值稅，我們是不是得掏一大筆錢呢?

個人二手房交易將繳納增值稅

我國自2012年1月1日，率先在上海啟動了交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”試點。此后，在國務(wù)院的統(tǒng)一部署下，試點行業(yè)和地區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，目前，交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”試點已在全國推開。

王軍表示，這次‘營改增’不同于以往：

①數(shù)量大，涉及到1000萬戶納稅人;

②時間緊，實際準(zhǔn)備時間不到2月;

③首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個人二手房交易。

“營改增”方案有望兩會后出臺

根據(jù)政府工作報告的要求，今年5月1日要全面落實“營改增”。如何確�！盃I改增”的順利落地?王軍表示，國稅總局將盡心盡力快出實施方案，估計兩會結(jié)束后，國務(wù)院很快會召開常務(wù)會議審定方案，審定以后，總局將配合財政部，盡快公布方案并制定一系列的操作辦法。

國稅總局：“營改增”稅負(fù)只減不增

實行“營改增”之后，稅負(fù)負(fù)擔(dān)增加怎么辦?這是納稅人最擔(dān)心的事兒。對此，王軍回應(yīng)稱，稅務(wù)部分已經(jīng)在方案制定中，就考慮到原則上要延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)的特點和情況，新制定了一些過渡措施，會確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。

稅費負(fù)擔(dān)是否增加?還有待觀察

營業(yè)稅改成了增值稅，會導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎?這無疑是很多人都關(guān)心的話題。中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授朱青解釋說，“營改增”之后只是稅種和計稅方式的替代，并不會增加普通老百姓的購房負(fù)擔(dān)。

按照財政部網(wǎng)站3月30號發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，從3月31日起，個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年下調(diào)為超過2年。

也就是說，購買超過2年的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對外出售則全額征收營業(yè)稅;購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

朱青表示，營業(yè)稅原來是5%，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個人從事增值稅銷售活動，按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。

不過，個人購買二手房的綜合稅負(fù)成本是升是降，則需要等待相關(guān)細(xì)則出臺后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。

上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示，至于個人營業(yè)稅改增值稅以后，到底是減輕稅負(fù)還是增加稅負(fù)，這要看具體的增值稅的政策制度才能最后確認(rèn)，因為增值稅是要對所有的產(chǎn)品銷售和提供服務(wù)要征稅，這里面主要涉及到企業(yè)，但是也涉及到個人，涉及到個人，主要是為了使得稅收制度具有統(tǒng)一性。

為增值稅算算賬

多位業(yè)內(nèi)人士表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅。

在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。

不過，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。由于具體政策尚未出臺，不排除具體政策設(shè)計上有調(diào)整，可能會對最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。