經過前期五個月的公眾意見征詢等流程后，廣州市住建委昨日正式頒布《廣州市物業專項維修資金管理辦法》，該辦法今年12月1日起正式實施。

和之前的征詢意見稿相比，昨日公布的辦法新增“物業專項維修資金可用于投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險”的規定。廣州市住建委表示，這意味著當小區共用物業維修和更新時，只要在投保范圍內就可使用保險資金，可簡化使用流程，實現“花小錢辦大事”的效果。

記者獲悉，2012年1月1日至12月31日維修資金歸集總額升至174.52億元，但目前只有900多個小區用了1.97億元，使用率剛過1%，其他物業維修資金在睡大覺。廣州市住建委此前解釋，之所以使用率不高，一方面是有些房子還沒到大修的時候，另一方面是國家規定要經過“雙2/3”同意才能使用，使用率低在全國也是普遍情況。

小區維修資金按5%標準交存

廣州市住建委解釋，廣州現行的維修資金管理辦法2008年2月1日起施行，對社會反映較多的維修資金的交存、劃轉業主大會管理、正常或緊急使用程序等問題規定不夠具體，實操性不強。

為解決這一問題，廣州市住建委在制定新的物業維修資金管理辦法時，力求簡捷便民。例如，為解決目前各小區物業基金使用程序繁瑣導致使用率低的問題，辦法規定了維修資金可用于購買財產保險。當物業共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造時，只要在投保范圍內就可以使用保險資金進行維修和更新、改造，如此有望實現“花小錢辦大事”的效果。

另外，對于小區維修資金的交存標準，辦法也明確規定根據廣州物業建筑安裝工程每方米造價的5%確定、公布首期物業專項維修資金每方米建筑面積交存標準，并每三年調整一次。為了降低業主負擔，辦法參考《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部第165號令)規定的“5%至8%”交存標準，取了最低值5%。

開發商自留物業也須交維修資金

針對小區開發商自留物業逃避不交維修資金的問題，新辦法也規定，建設單位向業主銷售房屋、車位前，全額代交所有擬銷售房屋、車位的首期維修資金;銷售房屋、車位時再向買受人收回已代交的首期維修資金。廣州市住建委表示，該制度可有效解決自留物業的建設單位和部分小業主欠交維修資金的問題，在需要使用維修資金時，可有效維護已交存維修資金業主的利益。

對于老城區許多房改房小區過去沒有物業維修資金的情況，辦法也規定由業主大會決定小區維修資金的續交、補交方案或者制定維修資金籌集和使用規約，明確交存標準和交存時限，業主應當及時、足額將維修資金交存至專戶管理銀行。

同時，應交但未交維修資金的業主，應當按照本樓宇中應交存首期維修資金的交存標準足額交存物業專項維修資金。房屋所有權轉移時，業主應交但未交維修資金，或者交存的維修資金已使用的，應當按照本樓宇中應交存維修資金的交存標準足額交存。房屋分戶賬中的資金應當隨房屋所有權同時過戶。

廣州物業專項維修資金管理

使用現狀

總額：174.52億元(2012年1月1日至12月31日維修資金歸集)

使用：1.97億元(目前只有900多個小區使用了該資金，使用率剛過1%)

各區管理

中心7區：由廣州市物業維修資金管理中心負責資金歸集、使用

其他四區：花都、番禺、從化、增城資金歸集、使用由屬地住建部門負責

辦法速讀

●小區共有物業保養、維護由誰實施?

辦法：有物業管理公司的由物管實施;沒有物管的小區由業主委員會、業主監事會組織實施;上述都沒有的，由街道辦事處、居民委員會組織相關業主實施。

●何種情況下可緊急使用維修資金?

辦法：7種危及房屋使用和人身財產安全的危險可緊急使用：發生電梯故障，消防設施故障，屋面、外墻滲漏，樓體外立面存在脫落危險，未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷，排水設施堵塞、爆裂等緊急情況時，不用通過“雙三分之二以上業主同意”，由組織實施單位向物業所在地的區住房建設部門提出使用維修資金申請。

●業主如何監督維修資金的使用?

辦法：三種途徑定期公布維修資金賬目：一是市管理中心、業主委員會應每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并向業主公布上一年度維修資金管理情況。二是專戶管理銀行應當每年至少一次向市管理中心、業主委員會、物業服務企業發送維修資金對賬單。三是專戶管理銀行應建立維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

●遇大額維修工程時，如何保證業主權益?

辦法：(1)提倡公開招標確定維修和更新、改造項目的施工單位，并聘請專業監理單位對工程質量進行監理。(2)使用維修資金費用預算總額在5萬元以上(含5萬元)的，應當實行審價。(3)組織實施單位可委托具備審價條件的相關單位。實行審價的，施工合同約定的費用總額不得超過預算審價報告確定的費用總額。(4)物業專項維修資金專戶應當通過轉賬結算，不得支取現金。用于支付維修和更新、改造項目費用的物業專項維修資金只能支付到施工合同約定的施工單位或者物業服務企業賬戶中;用于支付審價、監理等費用的物業專項維修資金只能支付到約定的審價、監理等單位賬戶中。

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物業維修資金“沉睡”，只能存銀行但利息太低，這一直有爭議，今后，“物業專項維修資金可用于投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險”了!記者昨日從廣州市住房和城鄉建設委員會獲悉，最新發布的《廣州市物業專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)還明確，維修資金交存標準為每三年調整一次，同時規定了維修資金劃轉業主大會管理的三個事項應當經“雙過半”業主同意。此外，規定使用維修資金費用預算總額在5萬元以上(含5萬元)的應當實行審價。此次出臺的《辦法》共計5章58條，可謂亮點多多。

亮點一以小成本保障物業維修

《辦法》明確，“物業專項維修資金可用于投保物業共用部位、共用設施設備的專項財產保險”。當物業共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造時，只要在投保范圍內就可以使用保險資金進行維修和更新、改造，可以帶來良好經濟效益和社會效益，實現“花小錢辦大事”的效果。

《辦法》規定，維修資金劃轉業主大會管理的三個事項應當經“雙過半”業主同意。

亮點二明確維修資金交存標準

《辦法》明確，“根據本市物業建筑安裝工程每方米造價的5%確定、公布首期物業專項維修資金每方米建筑面積交存標準，并每三年調整一次”。

《辦法》明確，建設單位向業主銷售房屋、車位前，全額代交所有擬銷售房屋、車位的首期維修資金;銷售房屋、車位時再向買受人收回已代交的首期維修資金。該制度可以有效解決自留物業的建設單位和部分小業主欠交維修資金的問題。在需要使用維修資金時，可以有效維護已交存維修資金業主的利益。

亮點三余額不足首期交存額30%需續交

《辦法》明確，應交但未交維修資金的業主，應當按照本樓宇中應交存首期維修資金的交存標準足額交存物業專項維修資金。房屋所有權轉移時，業主應交但未交維修資金，或者交存的維修資金已使用的，應當按照本樓宇中應交存維修資金的交存標準足額交存。房屋分戶賬中的資金應當隨房屋所有權同時過戶。

對于物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的，以及未建立物業專項維修資金的樓宇，由業主大會決定續交、補建方案或者制定維修資金籌集和使用規約，明確交存標準和交存時限，業主應當及時、足額將維修資金交存至專戶管理銀行。

亮點四明確業主需分攤維修資金的比例

《辦法》明確，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，約定共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，由對共用部位、共用設施設備享有共有權的業主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。業主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤費用的，差額部分由該業主承擔;使用維修資金涉及建設單位尚未售出的物業或者公有住房的，建設單位或者公有住房單位負責承擔相應分攤費用。

亮點五七種緊急情況直接使用維修資金

《辦法》明確，發生電梯故障，消防設施故障，屋面、外墻滲漏，樓體外立面存在脫落危險，未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷，排水設施堵塞、爆裂，以及其他危及房屋使用和人身財產安全等七種緊急情況時，組織實施單位應當按照有關規定、合同約定立即組織實施維修和更新、改造。符合上述七種緊急情況的，不用通過“雙三分之二以上業主同意”，由組織實施單位向物業所在地的區住房建設部門提出使用維修資金的申請。