孝感市物業管理辦法
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于孝感市行政區域內物業的使用、維護、服務及監督管理活動。
第三條 住房保障和房屋管理部門負責物業管理活動的監督、管理工作。
規劃、建設、環保、城管、工商、物價、財政、民政、人防、公安、消防等部門根據各自職能分別做好管理和服務工作。
第四條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。

社區居委會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展物業管理相關工作。
第二章 物業管理區域
第五條 物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素劃定。
分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的小區，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
第六條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向住房保障和房屋管理部門申請劃分物業管理區域。
住房保障和房屋管理部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求街道辦事處（鄉鎮人民政府）的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。
第三章 附屬設施設備的配置
第七條 新建物業，建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房，物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。配置物業服務用房按照國家有關居住區規劃設計規范的要求執行；沒有規定的，配置物業服務用房的建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十方米，其中業主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五方米。
物業服務用房應當具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號，并且具備辦理房地產權屬登記的條件。
第八條 規劃行政主管部門在審批建設工程規劃許可證時，應按第七條的規定明確物業服務用房的位置和面積。住房保障和房屋管理部門在核發商品房預售許可證時，應當注明物業服務用房位置。建設單位在銷售商品房時，應當在售房合同中注明物業服務用房的位置和面積。
第九條 物業服務用房專門用于物業管理服務工作，物業服務企業、業主委員會不得擅自改變其用途。
住房保障和房屋管理部門在辦理所有權初始登記時，應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的位置和面積，業主有權查詢。
第十條 新建住宅小區內的機動車停車庫、車位與住戶套數的最低比例標準，由規劃行政主管部門按照相關規定制定。
第十一條 新建住宅小區內的水電氣等專業設施的計量表應當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關專業經營單位負責向最終用戶收費。
第十二條 新建住宅小區內安全防范、消防、環衛、郵政、通訊等附屬設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
第四章 業主大會及業主委員會
第十三條 業主在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，并應當履行法律、法規規定的義務。 
第十四條 物業管理區域具備成立業主大會、業主委員會條件的，社區居委會應當指導業主成立業主大會籌備組。
第十五條 籌備組由五至七名成員組成，其中社區居委會負責人一名、建設單位或者物業服務企業代表一名、業主代表三至五名。籌備組組長由社區居委會負責人擔任。業主代表由社區居委會在愿意參加籌備工作，且有一定人數業主推薦的業主中確定。
建設單位應當提供籌備工作所需要的物業和業主相關資料。 
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。 
第十七條 業主大會的職責、召開形式、業主大會決定的作出等事項，依照《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）相關規定執行。 
第十八條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會由委員和候補委員組成。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中選舉產生。
候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。
第十九條 業主委員會由五至十一名委員組成，組成人數為單數。候補委員人數按照委員人數的百分之四十設置。
業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。
業主委員會委員、候補委員按照預定名額和候選人得票順序當選。
第二十條 業主委員會委員職務終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公告。
第二十一條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務： 
（一）不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的； 
（二）收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的； 
（三）向物業服務企業銷售商品、承攬業務的； 
（四）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的； 
（五）其他侵害業主合法權益的行為。 
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會
委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。 
第二十二條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止： 
（一）不再是本物業管理區域的業主的； 
（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的； 
（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的； 
（四）被依法追究刑事責任的。 
第二十三條 業主大會、業主委員會的運作經費從物業管理區域內共用部位、共用設施設備的利用收益中列支或由全體業主分攤，具體額度由業主委員會提出預算，并由業主大會表決通過。 
業主委員會應當在每年三月底前公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第二十四條 未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅小區，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）在征求該住宅小區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指定物業所在地社區居委會代行本辦法規定的業主委員會職責。
第五章 前期物業管理與物業交付
第二十五條 建設單位應當依法通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。
招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向住房保障和房屋管理部門備案。
有下列情形之一的，經物業所在地的住房保障和房屋管理部門批準，可以采取協議方式選聘物業服務企業：
（一）投標人少于三人；
（二）總建筑面積少于兩萬方米。
第二十六條 鼓勵前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。
建設單位組織竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。
第二十七條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：
(一)生活用水納入城市公共供水管網，并配套必要的二次供水設施和安裝分戶計量裝置；
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；
(三)小區用電納入所在地區供電網絡，并安裝分戶計量裝置；
(四)在城市管道燃氣主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量表；
(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按專項設計要求配置到位；
(六)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設；
(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
(八)按照規劃要求完成環境衛生、商業網點、物業管理用房等配套建筑及設施建設；
(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；
(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施；
(十一)法律、法規規定的其他條件。
第二十八條 建設單位應當在物業交付前，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續。
第二十九條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
物業承接查驗按照《物業承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）的規定執行。
第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。
第三十一條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的縣（市）住房保障和房屋管理部門辦理備案手續：
（一）前期物業服務合同；
（二）臨時管理規約；
（三）物業承接查驗協議；
（四）建設單位移交資料清單；
（五）查驗記錄；
（六）交接記錄；
（七）其它承接查驗有關的文件。
第三十二條 前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。
第六章 物業管理服務
第一節 一般規定
第三十三條 業主大會可以根據所在物業管理區域的實際情況，通過公開、公、公正的市場競爭機制，依法選聘具有相應資質的物業服務企業提供物業服務。
物業服務企業應當在其資質等級許可范圍內提供物業管理服務。
第三十四條 實行物業服務項目經理責任制，物業服務負責人應當由有資質的物業服務項目經理擔任。
物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。
第三十五條 實行物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向相關主管部門、專業經營單位報告：
（一）發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；
（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全；
（三）物業服務人員撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和物業使用人正常生活；
（四）發生群體性事件；
（五）發生業主、物業使用人重大傷亡事件；
（六）其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活的隱患或者事件。
第三十六條 業主委員會、物業服務企業應當分別建立并妥善保管業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案，按照有關規定向住房保障和房屋管理部門報送統計報表。
第二節 物業服務合同
第三十七條 物業服務合同由業主委員會與物業服務企業簽訂。合同中的下列主要內容應當事先提交業主大會表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外： 
（一）物業服務事項；
（二）物業服務質量及費用標準；
（三）合同期限；
（四）違約責任。
物業服務合同示范文本由住房保障和房屋管理部門會同其他相關行政主管部門制發。 
第三十八條 業主委員會應在物業服務合同期限屆滿六十日前組織召開業主大會，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業。
業主大會選聘物業服務企業前，應當召開業主大會，對選聘方式、具
體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業應按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第三十九條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
（一）物業服務合同依法、依約解除；
（二）物業服務合同期滿，已依法選聘其它物業服務企業； 
（三）法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第四十條 物業服務企業退出物業管理的，應當在辦理規定退出手續的同時，履行下列交接義務：
（一）移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案；
（二）撤出物業管理區域內的物業服務人員；
（三）清退預收、代收的有關費用；
（四）法律、法規規定的其他事項。
第三節 物業服務收費
第四十一條 普通住宅、保障性住房的物業服務費、車輛停泊服務費實行政府指導價，收費標準按照屬地管理原則，由價格行政主管部門會同住房保障和房屋管理部門依據有關規定制定。
其他物業的物業服務費、車輛停泊服務費以及其他項目服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定，報價格行政主管部門、住房保障和房屋管理部門備案。
第四十二條 物業服務企業應當對物業服務事項、服務質量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。
物業服務企業為業主或物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
物業服務企業在實施物業服務收費前，必須到價格行政主管部門申請辦理《湖北省服務價格（收費）監審證》，實行亮證收費，并自覺接受價格行政主管部門的年度審驗。
第四十三條 已竣工尚未出售或者尚未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔。
已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。
第四十四條 物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。
物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。
第四十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當按照下列規定向最終用戶收取費用：
（一）實行一戶一表的業主自用的向業主收取；
（二）物業服務企業使用的向物業服務企業收取；
（三）部分業主共同使用的，由相關業主分攤；
（四）全體業主共同使用的，由全體業主分攤。
物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據雙方約定向專業經營單位收取勞務費。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第七章 物業的使用與維護
第一節 物業的使用
第四十六條 業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為；
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為；
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為；
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為；
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過國家規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為；
(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為；
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。
第四十七條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。
業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。
第四十八條 房屋交付后，業主或者物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約將住宅改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，并經有利害關系的業主書面同意。
物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。
業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。
第二節 物業的裝飾裝修
第四十九條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當事先向物業服務企業登記；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。
物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。
物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或物業使用人不得拒絕和阻礙。
第五十條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。
第三節 車位、車庫的使用管理
第五十一條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當以附贈或者出售、出租等方式優先處分給業主。在滿足業主需要后，建設單位將車位、車庫出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。出租的車位、車庫應當向全體業主公示，租賃合同應當報送物業服務企業備案，業主及業主委員會有權查詢。
第五十二條 利用物業管理區域內的道路或者其他公
共場地設置車位的，其車位設置、管理等事項由業主大會決定或者業主共同決定。
業主大會決定或者業主共同決定收取場地使用費的，場地使用費屬于全體業主共有，但物業服務合同另有約定的除外。業主大會或業主可以委托物業服務企業收取，并支付一定比例的報酬。
四節 物業的維護
第五十三條 建設單位應當按照國家規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。
建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
第五十四條 物業保修期屆滿后，業主專有部分的管理、養護、維修，由相關業主負責。
物業專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業正常使用時，業主或者物業使用人應當及時維護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。
第五十五條 物業管理區域內業主共用部位及共用設施設備，由業主共同維護和管理；業主大會可以將其委托給物業服務企業或者其他管理人維護和管理。 
第五十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關專業經營單位，應當承擔分戶計量裝置或入戶端口以外的相關管線和設施設備的維修、更新、養護等管理責任。
專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、更新、養護時，業主、物業使用人、物業服務企業應當予以配合。
第五十七條 物業的業主應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定交存住宅專項維修資金。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占物業建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會的決定相抵觸。
發生緊急情況，需要立即使用維修資金的，由物業服務企業或業主委員會提出使用申請，經住房保障和房屋管理部門、財政部門審核后進行資金撥付。
第五十八條 通道、樓梯、物業服務用房等屬于業主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。
利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，并由業主大會或者相關業主共同決定。收益屬全體業主或相關業主共有。
業主委員會應當定期公布全體業主共有部分、部分業主共有部分物業經營收益的收支情況。
第五十九條 物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。
發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責任人不及時履行維修養護義務的，物業服務企業應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。
第八章 舊住宅區的物業管理
第六十條 原規劃建設的住宅區或相對獨立且配套設施比較齊全的住宅區（院落），可依法成立業主大會并選舉產生業主委員會，以業主委員會為實施主體，選聘有專業資質的物業服務公司提供服務，或將所需服務的內容分別委托專業服務單位提供服務，或動員和組織業主或物業使用人自行提供服務。
第六十一條 單位自管住宅區（院落）或直管公有住房比較集中的住宅區（院落），可建立房屋管理(產權)單位負責召集，社區居委會和專業部門（單位）及業主、物業使用人代表組成的聯席會議制度，通過共同協商達成《管理服務協議》，由房屋管理（產權）單位負責牽頭統一管理服務。
第六十二條 房屋用途多樣，產權復雜，又難以圍墻建院的住宅區，可建立社區居委會負責召集，房屋管理(產權)單位、專業部門（單位）和業主、物業使用人代表組成的聯席會議制度，通過共同協商達成《社區物業服務公約》，成立中介服務機構等社會組織，以有償微利的方式提供物業服務。