第三章　物業(yè)管理企業(yè)

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持有關(guān)文件向登記機關(guān)所在地的物業(yè)管理行政主管部門備案。

對物業(yè)管理企業(yè)按照國家規(guī)定實行資質(zhì)管理。

第十六條　物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;

(二)收取物業(yè)管理服務(wù)費用;

(三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;

(四)選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù);

(五)拒絕任何形式的攤派;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)管理企業(yè)承擔下列義務(wù)：

(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標準;

(二)履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護業(yè)主利益;

(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(四)定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計;

(五)接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)與收費

第十七條　新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。該物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。

新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。

物業(yè)交付使用后，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)管理合同。

第十八條　前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容包括：

(一)當事人和物業(yè)的基本情況;

(二)雙方的權(quán)利和義務(wù);

(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

(四)物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取辦法;

(五)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法;

(六)維修基金的管理和使用;

(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

(九)雙方當事人約定的其他事項。

第十九條　前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理;

(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理;

(三)協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;

(四)物業(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務(wù);

(五)應(yīng)業(yè)主要求進行的室內(nèi)特約維修服務(wù);

(六)物業(yè)檔案資料的管理。

前期物業(yè)管理協(xié)議和物業(yè)管理合同中沒有特別約定的物業(yè)管理服務(wù)事項，當事人不承擔責任。

第二十條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)工作委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責任委托給他人。

第二十一條　物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設(shè)單位或者業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第二十二條　物業(yè)管理服務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費用。收取物業(yè)管理服務(wù)費，應(yīng)當遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。

普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費實行政府指導價，其他物業(yè)的公共服務(wù)費由當事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求，提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費用，應(yīng)當與業(yè)主協(xié)商確定。

確定政府指導價應(yīng)當依法舉行價格聽證會，以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算。

第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。

上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務(wù)事項，可以委托給物業(yè)管理企業(yè)實施，雙方應(yīng)當簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十四條　物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同的約定向業(yè)主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費可以由使用人交納，業(yè)主負連帶交納責任。

第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應(yīng)當按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。

第二十六條　經(jīng)業(yè)主大會批準，由業(yè)主委員會解聘的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當在接到解聘通知后七日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料。

第五章　物業(yè)的使用和維護

第二十七條　新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實施方案。

開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有。

配套使用的地下室、底層架空層等附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、共用部位屬全體業(yè)主所有。