兩部門公布的《營業稅改征增值稅試點實施辦法》《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》四個文件，全面規定了建筑業、房地產業、金融業、生活服務業四行業加入試點后的方案內容。

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%;提供有形動產租賃服務，稅率為17%;境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零;除此之外的納稅人發生應稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》，在建筑服務領域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、為甲供工程提供的建筑服務、為合同開工日期在4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

對銷售不動產，則明確一般納稅人銷售其4月30日前取得(不含自建)的不動產，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》則公布了40種免征增值稅情形，包括托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務;養老機構提供的養老服務;殘疾人福利機構提供的育養服務;婚姻介紹服務;學生勤工儉學提供的服務;個人銷售自建自用住房等。文件還規定了一系列享受扣減增值稅的規定，涉及退役士兵創業就業、重點群體創業就業、個人將購買不足2年的住房對外銷售等。

不動產納入抵扣

營改增試點辦法也進一步明確了增值稅進項可抵扣的范疇。不動產可納入抵扣，但貸款服務不能納入抵扣。

營改增預計減稅5000億元，其中因為不動產納入抵扣，將帶來占比超60%的減稅規模。

財政部相關負責人介紹，不動產納入抵扣曾經想分10年，后來政策制定時，征求行業、地方的意見，對政策有所調整，現在政策安排是2年，而且還允許第一年抵扣60%，是為了更好地幫助企業減負。

通過外購、租入、自建等方式新增不動產的企業都將因此獲益，原增值稅納稅人、前期試點納稅人總體稅負會因此下降。

截止到底，營改增累計實現減稅6412億元，其中試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。原增值稅納稅人，主要為制造業、工業企業，因可抵扣項目增多，總體減稅規模比營改增試點納稅人減稅規模大。

胡怡建表示，不動產納入抵扣，原增值稅納稅人將進一步獲益。增值稅第一次轉型時，將機器設備納入抵扣范疇，機器設備是允許一次性抵扣，不動產分兩年抵扣，在照顧到企業減負的同時，也考慮到財政的承受能力。

外界此前關注的企業貸款是否能抵扣的問題，答案是不能抵扣。具體而言，“納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”。

上述房地產公司區域財務總監表示，財務成本這塊不能納入抵扣，對于大型開發商企業而言影響不大。因為大型企業從銀行貸的開發貸，基本為基準利率，現在不會超過5%，這塊占企業成本不太大，對于一些通過信托等渠道的小開發商影響會大一些。

“雖然營改增稅負不會上升，但可能帶來后續土地增值稅的增加。有了增值稅，土地增值稅是否會相應調整，這是業內普遍的疑問。”該人士表示。

安永大中華區間接稅主管合伙人梁因樂表示，綜合來看，營改增后企業稅率會有一定程度下降，但企業不應僅僅關注稅負，還應關注自身盈利??技術上來看，企業成本會下降，也會減收，要看哪個變動比較多。

而這四大行業，稅制轉換過程中后續要做的工作不少。梁因樂表示，離5月1日只剩下一個多月時間，像金融行業多依賴系統開票，需要企業開發出適合的系統，建立較完整的數據信息系統并不容易，要搜集客戶納稅人識別號、交易信息、銀行賬號等。而像生活服務業，現在很多綜合服務提供商，比如一個酒店里既賣貨物，又提供住宿、餐飲等服務，不同業務稅率不同，要分割開來繳稅，經營管理的工作任務也比較重。

二手房改征增值稅稅負略降

李軍發現，個人轉讓住房營改增后，營業稅優惠政策移到增值稅，而且由于計稅方法不同，二手房改征增值稅后稅負還略有下降。

《通知》附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。2

《通知》附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

對北上廣深而言，與上述政策唯一區分在于個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。

李軍舉例說，如果一套房價款是100萬元，本來繳納5%營業稅即5萬元。但現在計算繳納增值稅時，因為增值稅的價外稅的屬性，即100萬元是含稅，所以計稅依據是100萬除以(1+5%)，即約95萬元，再乘以征收率5%，即約4.76萬元。兩者相比，二手房繳納增值稅比營業稅省了2000多元。

老合同老項目政策明確

新老項目如何劃分是此次營改增中，企業關注的另一大焦點問題。李軍表示，此次營改增對房地產、建筑業等采取了過渡性措施，有利于企業稅負穩過渡。

比如，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。而建筑工程老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在4月30日前的建筑工程項目;未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在4月30日前的建筑工程項目。

同樣，房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在4月30日前的房地產項目。

李軍告訴本報記者，房地產業老項目采用的征收率與此前營業稅稅率相同，因此營改增后這類項目如選擇簡易征收方式稅負不變。

他也提醒企業，盡管整體上看，《通知》能確保所有行業稅負基本上只減不增，但是由于每個企業情況不同，仍需要根據營改增細則測算本企業稅負變化情況，以提前應對。