北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法

第一章總則

第一條為進一步規(guī)范本市國有土地上房屋征收評估活動，維護房屋征收當(dāng)事人合法權(quán)益，保證房屋征收補償公合理，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《北京市國有土地上房屋征收與補償實施意見》及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上被征收房屋價值評估，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估，因征收房屋造成的機器設(shè)備、物資等搬遷費用評估，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估，房屋征收涉及的其他價值評估，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核或鑒定，適用本辦法。

為編制征收補償方案、確定征收補償費用或政府作出房屋征收決定等服務(wù)的國有土地上房屋征收預(yù)評估，適用本辦法。

第三條被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估等房屋征收涉及的其他價值評估，應(yīng)當(dāng)分別對評估目的進行適當(dāng)表述。

第四條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以權(quán)屬證書和登記簿的記載為準(zhǔn);權(quán)屬證書與登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照區(qū)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。

第五條被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點，被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估等房屋征收涉及的其他價值評估時點，應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

第六條被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)款、拖欠的建設(shè)工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。

被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》及本辦法評估確定。

第七條被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

第八條同一征收項目的房屋征收評估工作由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第二章被征收房屋價值評估方法

第九條房屋征收評估應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)當(dāng)選用比較法評估;被征收房屋或其類似房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋的類似房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且被征收房屋或其類似房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟收入的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估，在建工程建設(shè)進度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準(zhǔn)。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。

第十條比較法評估時，一般應(yīng)在與被征收房屋區(qū)域具有相同特征的同一區(qū)域、相鄰或臨區(qū)域內(nèi)搜集交易實例，并選取符合要求的不少于三個可比實例。選取可比實例后，應(yīng)先統(tǒng)一其價格內(nèi)涵和形式，建立價格比較基礎(chǔ)，之后再進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

第十一條收益法評估時，應(yīng)區(qū)分報酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。

第十二條成本法評估時，應(yīng)根據(jù)被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑。

對于容積率小于1.0的非住宅房屋評估，優(yōu)先選用房地分估路徑，且設(shè)定容積率為1.0進行土地重置成本評估。土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等方法進行測算。采用成本法評估時，可優(yōu)先選用同區(qū)域或類似區(qū)域內(nèi)三個(含)以上土地一級開發(fā)項目，獲取其已審定的征地拆遷費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、前期費用、利息、利潤、稅費等相關(guān)成本費用，進行分析比較后取值。

第十三條對被征收房屋類似、分布密集的成片房屋進行評估，可先設(shè)定或選定標(biāo)準(zhǔn)房屋，根據(jù)實際情況采取適用的評估方法評估標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格，再對標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格進行修正，求取被征收房屋價值。

第三章成片住宅評估

第十四條對于房屋類似、分布密集的成片住宅房屋征收項目，可采用對住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格進行修正的評估路徑求取被征收住宅房屋價值。公式如下：

被征收房屋價值=(標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價+被征收房屋重置成新價)×因素修正×被征收房屋建筑面積

第十五條住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋是指在被征收房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，模擬重建類似住宅房屋。一般應(yīng)滿足以下條件：

1.同區(qū)域內(nèi)建設(shè)的具有長時間可居住價值，較好流通性，磚混、鋼混或以上標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)的房屋;

2.普通裝修標(biāo)準(zhǔn)(不低于四白落地，水泥地面，帶門窗等標(biāo)準(zhǔn));

3.項目容積率大于1或符合區(qū)域住宅控制性規(guī)劃。

如果征收區(qū)域范圍較大或呈狹長帶狀分布，應(yīng)將被征收房屋按房屋所在區(qū)域分組，每組分別設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋。

第十六條住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格評估可采用比較法，選用的可比實例成交價格一般采用周邊住宅項目或整幢住宅的均價格;條件不具備時，可采用單套住宅價格，但須進行樓層、朝向、成新等因素修正。

第十七條住宅房屋價值影響因素包括容積率、朝向、樓層及其他因素。容積率、朝向及樓層因素修正系數(shù)參照附表一、附表二、附表三。其他因素根據(jù)房屋實際情況確定，修正系數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價行業(yè)組織公布的數(shù)據(jù);不選用的，應(yīng)在評估報告中陳述理由。

第十八條住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價、被征收住宅房屋重置成新價，根據(jù)評估對象的實際情況，可依據(jù)《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》進行測算。

第四章成片非住宅評估

第十九條對于房屋類似、分布密集的成片非住宅房屋征收項目，可采用對非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格進行修正的評估路徑求取被征收非住宅房屋價值。公式如下：

被征收房屋價值=(標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格-標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價+被征收房屋重置成新價)×因素修正×被征收房屋建筑面積

第二十條非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋是指在被征收非住宅房屋范圍內(nèi)具有類似代表性的房屋，按用途分為商業(yè)、辦公和工業(yè)等類型。

非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋選定，應(yīng)在被征收房屋所在區(qū)域的環(huán)境狀況下，綜合考慮用途、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、層高、容積率、建成時間等。

如果征收區(qū)域范圍較大或呈狹長帶狀分布，應(yīng)將被征收房屋按房屋所在區(qū)域與用途分組，每組分別選定標(biāo)準(zhǔn)房屋。

第二十一條非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格評估，可采用比較法、收益法和成本法等方法進行評估。

第二十二條非住宅房屋價值影響因素包括容積率、樓層、臨街狀況及其他因素。容積率、樓層和臨街狀況因素修正系數(shù)參照附表四、附表五。其他因素根據(jù)房屋實際情況確定，修正系數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價行業(yè)組織公布的數(shù)據(jù);不選用的，應(yīng)在評估報告中陳述理由。

第二十三條非住宅標(biāo)準(zhǔn)房屋重置成新價、被征收非住宅房屋重置成新價，根據(jù)評估對象的實際情況，可依據(jù)《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》進行測算。

第五章其他價值評估

第二十四條用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估，參照被征收房屋價值評估規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條被征收房屋裝修、設(shè)備及附屬物價值評估，根據(jù)評估對象的實際情況，可依據(jù)《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》進行測算。

第二十六條可恢復(fù)使用的機器設(shè)備，評估價格包括拆卸費、包裝運輸、調(diào)試費等。無法恢復(fù)使用的機器設(shè)備，根據(jù)資料并結(jié)合市場詢價評估其重置成新價，重置價由評估時點的重新購置價與購置該機器設(shè)備發(fā)生的運雜費、安裝調(diào)試費等組成。

第二十七條因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估，按照《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補償暫行辦法》進行測算。

第二十八條征收整體房地產(chǎn)中的部分房屋和土地，評估時應(yīng)將被征收部分與整體房地產(chǎn)綜合考慮，可采用征收部分單獨評估、整體分割評估、整體價值減損評估中的一種方式確定。

第六章評估結(jié)果及評估報告

第二十九條標(biāo)準(zhǔn)房屋市場價格評估、被征收房屋價值評估選用兩種以上評估方法的，應(yīng)對各種評估方法測算結(jié)果進行校核和比較分析，確定最終評估結(jié)果。

第三十條房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

第三十一條分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的格式出具。

第三十二條被征收人或者房屋征收部門對分戶評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到分戶評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。

申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告;評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。

第三十三條被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向本市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告存在技術(shù)問題的，評估專家委員會應(yīng)將相關(guān)情況及時通知項目所在區(qū)房屋征收部門。

第三十四條在房屋征收評估中，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)可聘請除本行業(yè)外相關(guān)專業(yè)人士和機構(gòu)提供專業(yè)幫助，但應(yīng)在房屋征收評估報告中予以披露。

第七章附則

第三十五條本辦法自2017年2月15日起施行。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會《關(guān)于批轉(zhuǎn)北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會<北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術(shù)方案>的通知》(京建拆〔2009〕450號)及原北京市房屋土地管理局、北京市物價局《關(guān)于印發(fā)<北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京房地評字〔1999〕656號)同時廢止。