3月5日上午，2017年第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在人民大會(huì)堂召開。會(huì)議聽取和審議政府工作報(bào)告，審查和批準(zhǔn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告以及國(guó)家的預(yù)算和預(yù)算執(zhí)行情況的報(bào)告，審議人大代表提出的議案。

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，因城施策去庫(kù)存。目前三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

李克強(qiáng)指出，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得積極成效。支持農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得積極成效。

李克強(qiáng)提出，扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。深化戶籍制度改革，今年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬(wàn)人以上，加快居住證制度全覆蓋。支持中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展，推動(dòng)一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市，發(fā)揮城市群輻射帶動(dòng)作用。推進(jìn)建筑業(yè)改革發(fā)展，提高設(shè)計(jì)水和工程質(zhì)量。統(tǒng)籌城市地上地下建設(shè)，再開工建設(shè)城市地下綜合管廊2000公里以上，啟動(dòng)消除城區(qū)重點(diǎn)易澇區(qū)段三年行動(dòng)，推進(jìn)海綿城市建設(shè)，使城市既有“面子”、更有“里子”。

一年一度的“兩會(huì)”，樓市即便不是第一議題，也是最關(guān)注的議題之一。7月底中央政治局會(huì)議確定“抑制資產(chǎn)泡沫”這個(gè)宏觀調(diào)控的新主題后，管理層對(duì)樓市的指示未停過(guò)、調(diào)控未停過(guò)。從中央指示和住建部部署、熱點(diǎn)城市持續(xù)不斷調(diào)控，特別是“兩會(huì)”上李克強(qiáng)總理關(guān)于分類調(diào)控、發(fā)展公租、貨幣化安置的指示，我們可以窺視一下，“兩會(huì)”及會(huì)后，我國(guó)樓市政策會(huì)出現(xiàn)哪些變化。

一是調(diào)控“兩分法”的思路越來(lái)越清晰。拿影響樓市最大因素金融來(lái)說(shuō)，銀監(jiān)會(huì)*郭樹清履職“首秀”時(shí)指出，房貸要適應(yīng)不同城市而差別化。熱點(diǎn)城市繼續(xù)調(diào)控，新“冒頭”的要摁住，如期環(huán)京、環(huán)上海周邊小城市、縣城等紛紛限購(gòu)。對(duì)其他城市，對(duì)剛需，該支持的還要大力支持。銀監(jiān)會(huì)關(guān)于“杠桿率”并不高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、財(cái)稅和銀行資產(chǎn)意義重大的論調(diào)也佐證這一點(diǎn)。

二是熱點(diǎn)城市調(diào)控進(jìn)一步嚴(yán)格。期，環(huán)北京、環(huán)上海和杭州強(qiáng)化限購(gòu)，說(shuō)明了三個(gè)問(wèn)題，一是投資資金在涌入熱點(diǎn)城市周邊不限購(gòu)區(qū)域;二是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力猶存，盡管新房?jī)r(jià)格被控制住了，但1月份70個(gè)城市中有51個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格上漲，比上月增加5個(gè)，一線城市連續(xù)2個(gè)月漲幅擴(kuò)大;三是業(yè)內(nèi)和機(jī)構(gòu)對(duì)后市走勢(shì)判斷出現(xiàn)分化，認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲的不在少數(shù)。

三是熱點(diǎn)樓市調(diào)控更強(qiáng)調(diào)“精細(xì)化”。上海嘉定某樓盤“被瘋搶”，一線城市預(yù)售申請(qǐng)積極性低，說(shuō)明單純的預(yù)售管制，其效果在弱化。但凡能夠獲得預(yù)售申請(qǐng)的新盤，相對(duì)周邊在售樓盤或二手住房來(lái)說(shuō)，其價(jià)格較低，價(jià)值低估必然被“瘋搶”，或“借指標(biāo)”橫行。有的開發(fā)商認(rèn)為，需求實(shí)實(shí)在在，與其低價(jià)出售，不如不去申請(qǐng)預(yù)售。甚至，有開發(fā)商將整棟樓盤自持，轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)銷售。

因此，預(yù)售管制人為降低了供應(yīng)，加劇了供求緊張預(yù)期，也難以管住更代表當(dāng)前走勢(shì)的二手房市場(chǎng)。杭州啟動(dòng)第三套房限購(gòu)、衛(wèi)星城限購(gòu)的同時(shí)，取消了預(yù)售價(jià)格管制、放行了高價(jià)盤網(wǎng)簽。筆者認(rèn)為，這是個(gè)好方法，既擋住過(guò)度投資投機(jī)需求，又能保護(hù)合理需求，也遵從價(jià)格和供需規(guī)律，從而能引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。另外，要打擊的短炒需求，可以在交易環(huán)節(jié)有針對(duì)性地增加稅負(fù)。

四是，除繼續(xù)完善調(diào)控以外，對(duì)樓市長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)和基礎(chǔ)性制度建立來(lái)說(shuō)，要改變一直停留在頂層設(shè)計(jì)的狀態(tài)，走向“落地”，這是今年的重點(diǎn)工作。期，*對(duì)“深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”的指示，意味著長(zhǎng)短結(jié)合，加快“落地”。住建部新聞發(fā)布會(huì)上，大篇幅闡述租售并舉和去庫(kù)存新思路。“兩會(huì)”上，總理特別強(qiáng)調(diào)公租和貨幣化安置，這也折射出一些信號(hào)。

市場(chǎng)秩序不規(guī)范和公共服務(wù)“短板”是租售并舉兩大痛點(diǎn)。住建部將規(guī)范市場(chǎng)秩序作為今年工作重點(diǎn)，并詳細(xì)列舉了違規(guī)行為類別、整治措施、工作重點(diǎn)。壯大政府主導(dǎo)的公租房是規(guī)模化租賃的生力軍，也是市場(chǎng)秩序的“穩(wěn)定器”，也符合新市民“以租為主”和“先租后買”的消費(fèi)現(xiàn)狀，助推新市民“扎根”城市，夯實(shí)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)，屬于住房供給側(cè)改革的重大舉措，這是今年樓市政策的第五個(gè)熱點(diǎn)。

城鎮(zhèn)化是去庫(kù)存根本途徑，也是三四線樓市良性發(fā)展的唯一路徑。提高三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施水，增強(qiáng)與大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，促進(jìn)公共服務(wù)均等化，這是具體路徑。因此，借助軌道交通建設(shè)、都市圈內(nèi)三四線城市增加土地供應(yīng)，棚改貨幣化，疏導(dǎo)大城市需求到周邊小城市，這是今年去庫(kù)存的路徑創(chuàng)新。今年，熱點(diǎn)樓市回調(diào)已成定局，三四線樓市能否穩(wěn)定，成為全國(guó)樓市能否穩(wěn)定，發(fā)揮樓市穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi)的關(guān)鍵。因此，2017年大力扶持三四線樓市，特別是都市圈內(nèi)的三四線城市，在疏導(dǎo)需求的同時(shí)，讓熱點(diǎn)樓市釋放泡沫，也是今年樓市的第六個(gè)政策熱點(diǎn)。