要買房的遵義人必看！

01

否認(rèn)格式條款，借以免除自身法定責(zé)任

國(guó)家法律對(duì)格式條款的提供方

設(shè)定了相對(duì)嚴(yán)格的法律責(zé)任

因而出賣人將附加協(xié)議中的條款

約定為非格式條款

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

格式條款對(duì)提供方有較嚴(yán)苛的限制：1、提供格式條款一方有提示、說(shuō)明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方的要求予以說(shuō)明；2、免除提供格式條款一方當(dāng)事人主要義務(wù)、排除對(duì)方當(dāng)事人主要權(quán)利的格式條款無(wú)效；3、對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。

2

出賣人利用單方制定格式條款的優(yōu)勢(shì)

為己設(shè)置免責(zé)條款

對(duì)格式條款的提示說(shuō)明義務(wù)是出賣人的法定義務(wù)

該義務(wù)是否履行是一個(gè)需要舉證證明的事實(shí)問題

而不是一個(gè)以條款的形式聲明的問題

《合同法》第40條規(guī)定，格式條款具有本法第52條和第53條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。

第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會(huì)公共利益；5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第53條規(guī)定，合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：1、造成對(duì)方人身傷害的；2、因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

3

絕對(duì)地將售樓廣告、售樓書、售樓模型

樣板房等排除出要約的范圍

相關(guān)法律規(guī)定

出賣人的銷售廣告和宣傳資料

所作的說(shuō)明和允諾具體確定

并對(duì)合同訂立和房屋價(jià)格有重大影響的

應(yīng)視為要約，并對(duì)出賣人具有約束力

但出賣人經(jīng)常將宣傳廣告資料排除要約的范圍

4

出賣人逾期交房和買受人逾期付款

的違約責(zé)任不對(duì)等

包括三個(gè)方面的不等：

逾期違約金規(guī)定不等

解除合同的違約金嚴(yán)重不等

解約期限不等

5

不可抗力的范圍過于寬泛

不可抗力之所以成為不可抗力

即是人為無(wú)法阻止

但出賣方將不可抗力的范圍擴(kuò)大

部分可抗力也被劃進(jìn)了不可抗力

《合同法》規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。“不可抗力”具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件是十分苛刻的，其適用范圍也是有邊界的。

6

質(zhì)量爭(zhēng)議以原監(jiān)理單位驗(yàn)收

或檢測(cè)意見為準(zhǔn)

項(xiàng)目原監(jiān)理單位為出賣人所聘請(qǐng)

并支付監(jiān)理費(fèi)

竣工驗(yàn)收經(jīng)其確認(rèn)認(rèn)可

由其作為買賣雙方質(zhì)量爭(zhēng)議的裁決者

無(wú)法保證公公正

應(yīng)由與買賣雙方無(wú)利害關(guān)系的

第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)驗(yàn)收檢測(cè)結(jié)果為準(zhǔn)

7

對(duì)原規(guī)劃、設(shè)計(jì)任意變更及免除通知義務(wù)

類似“出賣人可對(duì)原有規(guī)劃

設(shè)計(jì)做出局部調(diào)整并且可不通知買受人”

此類條款是出賣人未盡到通知義務(wù)

而通知義務(wù)是房屋買賣合同的附隨義務(wù)

8

將法定屬于全體業(yè)主共有的

合法權(quán)益違法約定屬于出賣人所有

有的條款中將法定屬于業(yè)主共有的

“外墻、屋頂、大堂、電梯間

公共場(chǎng)所、公共綠地”

等物業(yè)共有部分，規(guī)定為出賣人所有

直接違反了《物權(quán)法》

《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定

9

按揭不成不論原因均需要買受人一次性付款

或短期內(nèi)一次性付款

按揭不成的原因有多種

不可一概而論，有條款規(guī)定

“無(wú)論何種原因”按揭不成仍須在期限內(nèi)付清購(gòu)房款

未具體區(qū)分導(dǎo)致買受人按揭不成的原因

一概要求買受人承擔(dān)一次性付款

不符合法律規(guī)定

10

不論逾期付款金額大小

出賣人都有權(quán)單方面解除合同

11

不合理規(guī)定以預(yù)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為交房條件

12

隨意規(guī)定由出賣人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)