住房公積金是單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，是住房分配貨幣化、社會(huì)化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。

一、住房公積金貸款怎么計(jì)算

　　公積金貸款額度的計(jì)算，要根據(jù)還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個(gè)條件來(lái)確定，四個(gè)條件算出的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。計(jì)算方法如下：

按還貸能力

　　計(jì)算公式為：{(借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數(shù)-借款人現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額}×貸款期限(月)。使用配偶額度的：{(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數(shù)-夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總額}×貸款期限(月)。其中還貸能力系數(shù)為40%月工資總額=公積金月繳額&spanide;(單位繳存比例+個(gè)人繳存比例)。

按房屋價(jià)格

　　計(jì)算公式為：貸款額度=房屋價(jià)格×貸款成數(shù)其中貸款成數(shù)根據(jù)購(gòu)建修房屋的不同類型和房貸套數(shù)來(lái)確定：

　　a.購(gòu)買商品住房、限價(jià)商品住房、定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房、定向銷售經(jīng)濟(jì)適用房或私產(chǎn)住房。職工家庭(包括職工、配偶及未成年子女，下同)貸款購(gòu)買首套住房(包括商品住房、限價(jià)商品住房、定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房、定向銷售經(jīng)濟(jì)適用住房或私產(chǎn)住房)，且所購(gòu)住房建筑面積在90方米(含90方米)以下的，應(yīng)支付不低于所購(gòu)住房?jī)r(jià)款20%的首付款，貸款額度不高于所購(gòu)住房?jī)r(jià)款的80%;所購(gòu)住房建筑面積超過(guò)90方米，應(yīng)支付不低于所購(gòu)住房?jī)r(jià)款30%的首付款，貸款額度不高于所購(gòu)住房?jī)r(jià)款的70%。職工家庭貸款購(gòu)買第二套住房的，應(yīng)支付不低于所購(gòu)住房?jī)r(jià)款50%的首付款，貸款額度不高于所購(gòu)住房?jī)r(jià)款的50%。職工家庭貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款。購(gòu)買私產(chǎn)住房的，房屋價(jià)格和評(píng)估價(jià)格不一致時(shí)，取二者低值核定額度。購(gòu)買定向安置經(jīng)濟(jì)適用住房的，貸款額度還應(yīng)不高于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款與房屋補(bǔ)償金的差價(jià)。

　　b.購(gòu)買公有現(xiàn)住房的，貸款額度不超過(guò)所購(gòu)房屋價(jià)格的70%;建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過(guò)所建修住房所需費(fèi)用的70%。

　　其他具體的貸款額度金額還要同時(shí)考慮單筆貸款最高額度、最高可貸款額度、最低首付款和信用等級(jí)。[4]按賬戶余額 職工申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請(qǐng)貸款時(shí)住房公積金賬戶余額(同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和)的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬(wàn)的按2萬(wàn)計(jì)算。[4]按最高限額 使用本人住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額40萬(wàn)元;同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款最高限額60萬(wàn)元。

　　使用本人住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款，且申請(qǐng)貸款時(shí)本人正常繳存補(bǔ)充住房公積金的，貸款最高限額50萬(wàn)元;同時(shí)使用配偶住房公積金申請(qǐng)住房公積金貸款，且申請(qǐng)貸款時(shí)本人或其配偶正常繳存補(bǔ)充住房公積金的，貸款最高限額70萬(wàn)元。申請(qǐng)貸款時(shí)職工或其配偶正常繳存按月住房補(bǔ)貼的，參照正常繳存補(bǔ)充住房公積金的規(guī)定執(zhí)行。計(jì)算出的貸款額度數(shù)值保留到千位，千位以下不為零的千位加一。

二、住房公積金貸款的償還方式

如期還貸

　　住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款的還款方式有：每月等額本息還款法和每月等額本金還款法兩種。每月等額本息還款法是指借款人每月償還的貸款本金和利息總額不變，但每月還款額中貸款本金逐月增加，貸款利息逐月減少的還款方式。每月等額本金還款法是指借款人每月償還的本金固定不變，貸款利息逐月遞減的還款方式。需要說(shuō)明的是一年期以內(nèi)的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)于到期時(shí)一次還本付息;一年期以上的公積金個(gè)貸，應(yīng)當(dāng)按月償還貸款本息。

提前還貸

　　只要提前一個(gè)月向銀行申請(qǐng)就行了。具體各地各銀行規(guī)定或合同簽的不一樣，就可能稍有不同，比如有的銀行提前還貸還需支付一定的違約金，有的就不需要，你可以仔細(xì)看一下你跟銀行簽訂的公積金貸款合同，上面對(duì)提前還貸有什么約定(一般人簽合同時(shí)可能不太在意這條)，有沒(méi)有提前還貸需支付違約金這條，沒(méi)有的話就不需要提前還貸了，可能還需跟銀行另行再簽訂還貸合同，可以選擇縮短貸款時(shí)間或減少月供，一般縮短貸款時(shí)間較為節(jié)省一點(diǎn).