新政：公積金額度可覆蓋130住房

前述《通知》指出，為穩定住房消費，支持居民自住和改善性住房需求，促進全省房地產市場穩健康發展，現將加大住房公積金對居民購房的支持力度。《通知》要求，遼寧住房公積金個人貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。

以沈陽為例，按照7000元-8000元/方米的房均價計算，80萬元的最高貸款額意味著基本可以覆蓋到130方米左右的商品住房，基本可以滿足大多數購房者首套自住房的面積需求。

在營業稅方面，《通知》要求個人對外銷售購買2年以上（含2年，下同）的普通住房，免征營業稅；個人對外銷售購買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅。而這一征稅門檻此前為5年。

同時，《通知》要求調整普通商品住房認定標準。容積率1.0以上、單套建筑面積144方米以下、單套總價200萬元以下的普通商品住房可享受稅收優惠政策。

事實上，遼寧此次出臺的房地產新政更多地被解讀為對國家“330新政”的一種細則性、本地性落實??今年3月30日，央行、住建部、銀監會共同發布通知，要求公積金貸款首付降至兩成，二套房最低首付款比例調整為不低于40%。同日，財政部發布《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

不過，政策并未立即在遼寧各地市有所反應。9日晚22時20分，記者采訪大連市住房公積金管理中心有關負責人得知，大連住房公積金政策暫無變化，政策調整正在進行中，有望盡快公布。而大連本地的萬科、綠城、華潤等開發商方面也表示，目前其暫無針對新政實施的動作，在等待具體細則。

據了解， 目前在大連，職工連續足額繳存住房公積金6個月（含）以上即可申請住房公積金個人住房貸款，購買一手房的，大連公積金貸款的市內四區、高新區最高貸款額度為45萬元。借款人與輔助借款人雙方申請貸款的，公積金貸款市內四區的最高貸款額度為70萬元；購買二手房的，純公積金貸款或組合貸款額度均不得超過交易價與評估價較低值的60%，建筑面積不超過90方米且房齡不超過5年的可以放寬到70%。

門檻：買100萬房子首付降低10萬

此前，沈陽等地的公積金貸款執行的是購買首套90方米以下住宅首付比例20%，購買90方米以上住宅首付比例30%的政策。新政實施后，20%的首付比例不對住房面積加以限制，最直接的利好就是減輕了購房者的首付壓力。

以一套總價100萬元、面積超過90方米的首套商品住房為例，如果按照此前首付30%來看，需要支付30萬元的首付，而若采取新政后首付20%的公積金貸款標準來計算，首付僅需20萬元，減少了10萬元的一次性付款壓力。

但相應地，由于實際貸款額度的增加，還款利息也不可避免地產生遞增。以目前執行的五年期以上基準貸款利率4%來計算，同樣是總價100萬元的住房，按照此前政策需貸款70萬元，等額本息還款20年，月供為4241086元，本息合計101.80萬元，加上30萬首付，置業總支出131.80萬元。

而如果按照新政的要求，同樣是等額本息還款20年，月供升至4847.84元，本息合計116.35萬元，加上20萬元首付，置業總支出達到136.35萬元??這意味著比新政前首付3成增加支出5萬元。

不過，銀行及公積金管理部門對首套房貸款申請的政策放寬和審批時限縮短，還是為不少購房者帶來一縷春風。《通知》實行居民申請貸款購買首套房“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次貸款或貸款已還清、再次申請購買普通商品住房的，均視為首套房貸款申請，并要求各商業銀行和住房公積金管理機構對首套房貸款申請給予支持。

影響：購房者開發商二手房三方利好

“新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放，對于大部分剛需、首套、自住商品住房的購房者來說，10%的首付比例能夠制造出不小的差別。”中原地產首席分析師張大偉表示，“利好剛需購房者的同時，市場整體成交量有望在4月快速上升，一二線城市存在房價上漲的可能性。”

房價曲線上漲與買方需求博弈的中間點在哪里？中國指數研究院華中分院研究總監李國政分析，二套房首付降低、房貸利率下調，將刺激部分改善型購房人提前出手，拉動各樓盤的出貨速度。但在巨大的庫存壓力下，各樓盤都不敢貿然漲價。

事實上，記者走訪沈陽、大連等地房地產市場發現，新政前后遼寧多地也并未出現樓盤明顯漲價的現象，反之，卻有不少開發商高調宣布“36個小時不打烊不漲價”、“十個樓盤不漲價”等等，涉及的項目包括沈陽、大連、海城等城市。雖然，也的確有于洪、和區長白島、渾南區等數個樓盤宣布4月份漲價，漲幅100元至300元/方米不等，但開發商均否認漲價與“330新政”有關，而是公司“既有計劃”。

不過即便如此，沈陽房地產行業資深人士何祥俊仍認為，此次樓市新政偏重的是對以往偏嚴政策的松綁，市場回歸理性后，促使剛需拉動住房消費的同時，也重點放松改善性需求的限制，有助于穩定市場消費，防止樓市大起大落，長遠來說對開發商和市場的良性發展十分有益。

二手房交易的“5改2”政策也成為不少二手房主的受益砝碼。大連市房地產經紀人協會會長袁國鈺表示，此輪新政落地將會引導更多低稅房源入市，改善性需求入市步伐也會大大加快，二手房市場有望更加活躍。