財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知

財稅[2015]39號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為促進房地產市場健康發展，經國務院批準，現將個人住房轉讓營業稅政策通知如下：

一、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發?2005?26號)、《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發?2005?89號)和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發?2005?172號)的有關規定執行。

三、本通知自3月31日起執行，《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅?2011?12號)同時廢止。

財政部、國家稅務總局

3月30日

《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》的解讀

(一)本公告出臺的背景

為促進房地產市場健康發展，經國務院批準，財政部、國家稅務總局制定本通知，對個人住房轉讓營業稅政策進行調整。

(二)政策解讀

本通知規定：“自3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”

本次調整將原財稅?2011?12號文件規定的“5年”改為“2年”，其他未做調整。

【提示】廢止的原財稅?2011?12號：“個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。”

理解本通知需要注意的幾個問題：

1.關于購房時間的認定。

《國家稅務總局財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》(國稅發[2005]89號)第三條第四款規定：“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”。

《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)第三條規定：“納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。”

第四條規定：“個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用國稅發[2005]89號文件的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續”。

第五條規定：“根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。”

2.普通住房的認定條件與中心城區執行標準。

國辦發〔2005〕26號文件規定,享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。