營業(yè)稅改增值稅將在5月1日正式實(shí)施，將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開，并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次營改增是否將增加買賣雙方的稅負(fù)，取決于免征年限以及稅率如何設(shè)置。

3月18日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開營改增試點(diǎn)方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，確定稅率分別為11%、11%、6%、6%。

建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，意味著現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。據(jù)財(cái)政部和稅務(wù)總局就全面推開營改增試點(diǎn)答記者問顯示，這四個(gè)試點(diǎn)行業(yè)涉及納稅人1000萬戶，是前期營改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的1.7倍;年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。

據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建預(yù)測，，已納入“營改增”的行業(yè)減稅規(guī)模估計(jì)有2000億，金融業(yè)、房地產(chǎn)和建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)納入后，減稅規(guī)模或接4000億，由此得出“營改增”減稅總規(guī)模接6000億。

此外，此次營改增首次將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。

目前，財(cái)政部會(huì)同稅務(wù)總局正抓緊起草全面推進(jìn)營改增試點(diǎn)的政策文件和配套操作辦法，將于期發(fā)布。

注：截至底，全國營改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶;累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

業(yè)內(nèi)　看免征年限和稅率

按照現(xiàn)行政策，購買超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房全額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

一旦營業(yè)稅改增值稅后，是否同樣享有免征年限，如何設(shè)置成為關(guān)鍵。

如果一刀切，不設(shè)免征年限，勢必增加絕大部分交易對象的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)前二手房交易營業(yè)稅的征收稅率主要以5.5%或5.6%為標(biāo)準(zhǔn)。以買入價(jià)為100萬元的房產(chǎn)為例，在免征年限外出售該套房產(chǎn)溢價(jià)30萬元，即以130萬元成交。按照現(xiàn)行的政策，需要交納營業(yè)稅為130萬×5.6%=7.28萬元。若按照假設(shè)11%的增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，即需交納30萬×11%=3.3萬元。增值稅的負(fù)擔(dān)要小于征收營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。

但是一旦房產(chǎn)從100萬元漲到了250萬元。按目前的營業(yè)稅征收規(guī)定，則需要交納250萬×5.6%=14萬元，如果按照假設(shè)11%的增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，則需交納(250-100)×11%=16.5萬元。這時(shí)，征收的增值稅就超過了營業(yè)稅。

滿堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰表示，增值稅到底是增加還是減少稅負(fù)，具體要看免征年限和稅率。他認(rèn)為，如果能按照營業(yè)稅2年的免征年限執(zhí)行，還是可行的。從國家出臺(tái)該政策的目的看，主要是為了打擊市場上的投機(jī)行為，以2年時(shí)間來判定房產(chǎn)的持有目的，也比較合理。

觀點(diǎn)　營改增難影響房價(jià)

易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱：有人將營改增和房價(jià)漲跌聯(lián)系到一起，認(rèn)為營改增之后房價(jià)有下跌的空間。一度有人認(rèn)為“稅”低了，“價(jià)”是否也會(huì)降低，就此闡述一下幾個(gè)觀點(diǎn)供大家參考。政府工作報(bào)告當(dāng)中提到的5月1日，只是將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間;二是稅率也不明確，只不過大家都在猜是11%;三是抵扣項(xiàng)也沒有最終明確。也就是說到目前為止也沒有看到營改增的實(shí)施細(xì)則，但好在還有兩個(gè)月的時(shí)間就要塵埃落定，不妨我們今天也猜測一回。

第一，稅改之后稅收差額本身就很小。目前的稅率，大家都判斷是11%，按照11%的稅率計(jì)算，直接抵扣可能會(huì)比原來略高，但由于強(qiáng)調(diào)只低不高，那么是否還有虛擬的抵扣項(xiàng)給出來確保最終的稅賦關(guān)系。所以實(shí)際納稅額減少的比例并沒有幾個(gè)百分點(diǎn)，甚至很多情況下，基本上和原來稅率沒有差異。

第二，不是成本決定房價(jià)，而是市場決定房價(jià)。當(dāng)前市場，樓盤成本5萬元/方米，如果市場可以賣6萬元/方米，沒有一個(gè)人會(huì)賣5.9萬元/方米;但是如果市場只能賣4.5萬元/方米，企業(yè)也不會(huì)死扛著要賣5萬元/方米，導(dǎo)致賣不出去只能等死。所以不是成本決定價(jià)格，而是市場決定的。

第三，稅收成本降到一定程度會(huì)對當(dāng)前房價(jià)產(chǎn)生一定有利影響。今年以來部分三四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項(xiàng)目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現(xiàn)在稅負(fù)成本能夠大大降低的話，房價(jià)的下行空間也會(huì)更大。但我們只能說如果稅負(fù)成本的明顯下降會(huì)對房價(jià)有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。