《條例》所稱的住宅物業管理，是指住宅區內的業主，通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

問：住宅物業管理是指什么?

南京市房產局：《條例》所稱的住宅物業管理，是指住宅區內的業主，通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。住宅區內的物業包括住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業。問：業主是如何定義的?

南京市房產局：《條例》規定，業主是指登記在不動產登記簿中的權利人或者房屋買賣合同上記載的物業買受人。

問：對小區內的違法行為如何進行投訴?

南京市房產局：《條例》規定了違法行為投訴登記制度，要求各行政主管部門執法進小區，建立住宅區物業管理綜合行政監管機制。各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。

此外，《條例》要求，對實名投訴、舉報實行限時回復。

問：業主為什么應當實名參加自治活動?

南京市房產局：《條例》規定，業主必須實名參加自治活動，這既是對業主行使業主共同管理權的保護，也維護了其他業主的合法權益。業主自治活動的法律基礎是《中華人民共和國物權法》第6章第70條規定的“共有和共同管理權”，《物權法》同時規定行使這項權利的方式是業主按照法定要求形成業主共同決定。因此業主在行使共同管理權時，有義務證明自己的業主身份，明確表達自己的意愿和意見。

問：適合成立業主代表大會的小區須具備什么條件?

南京市房產局：《條例》規定，業主戶數超過三百戶的住宅小區，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。根據《條例》精神，小區業主可以在小區議事規則中約定設立業主代表及業主代表大會。

閱讀延伸：《南京市住宅物業管理條例》出臺始末

“拒交物業費會被列入失信名單嗎?”“物業維修資金‘使用難’如何突破?”“出租公用房的收益都怎么花的?”“怎樣督促物業公司提高服務質量?”以前困擾南京老百姓的這些問題，隨著《南京市住宅物業管理條例》7月1日的正式實施，都變得有章可循。

“制定《條例》，是南京市人大常委會貫徹落實十八屆四中全會精神、發揮人大立法主導作用的一次創新實踐，也是依法解決南京市住宅物業管理當中突出問題的一項民生工程。”南京市人大常委會主任陳紹澤告訴記者。

這部與老百姓生活息息相關、南京市30年立法史上首次由人代會審議的民生類法規，究竟是如何出臺的?起草、審議的過程中有哪些特殊的考量?在制度設計上又有哪些創新之舉?《法制日報》記者為你詳細解讀《南京市住宅物業管理條例》始末。

首次全國公開招標

委托第三方起草

1月5日，南京市人大常委會辦公廳在中國招標網、南京日報、南京人大官方網站等媒體發布《南京市地方性法規起草招標公告》，首次采用公開招標的方式委托第三方起草南京市住宅物業管理條例。

招標公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關注。各大媒體紛紛報道，市民也紛紛通過網絡、信函向南京市人大常委會表達自己的訴求。

“通過公開招標方式委托起草地方性法規，是南京人大歷史上的第一次，在全國范圍內也沒有先例可循。”對此，南京市人大常委會主任陳紹澤親自組織召開專題會議，研究確定法規起草工作方案，對招標和委托起草工作進行部署。經過激烈角逐，最終河海大學成為中標單位。

“公開招投標的做法有利于征集到具備特別經驗和專業知識的立法參與者，有助于地方立法更專業、更接地氣。”南京大學法學院教授邱鷺風對這種“開門立法”的方式表示贊同。

招標完成后，隨即啟動了條例的起草工作。為保證法規文本質量，南京市人大常委會專門成立了立法工作領導小組、專家顧問組和各區人大聯絡小組，明確由中標單位河海大學項目組主導，環資城建委和市政府相關部門協助開展前期調研和起草工作。

在條例起草過程中，南京市人大常委會組織開展了多角度、多層次、全覆蓋的調研論證。實行市、區、街(鎮)三級聯動，征求意見覆蓋所有區、街(鎮)人大，物業小區，市人大代表。分析梳理12345市民投訴工單，對物業管理存在的問題全面摸底。先后召開有部門、區、街道、社區和物業服務企業、業主、專家參加的數十場座談會，分別前往省內外8個城市學習考察。

“在廣泛征求社會各界意見建議方面，我們通過召開各種座談會、全文刊登法規文本、開設網上意見征集臺、開展網上問卷調查、組織代表開展網議直播等形式，對不同區域和類型的62個小區、1260位業主開展線下問卷調查，并同步向常委會全體組成人員和500多位市人大代表發放了調查問卷。”陳紹澤介紹說，通過上述各種方式，共吸引約15萬名網友在線參與，2000余名網友參與問卷調查，共征集市民提出的各類意見、建議3400多條，相關內容50多萬字。

各方利益難以衡

尋求“最大公約數”

在條例審議期間，關于實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設立成為關注的焦點，各方利益訴求對立，紛紛提出不同的意見。如何規范業主、物業公司、建設單位、專營公司、政府相關部門五類主體的權利義務，謀求各方利益的“最大公約數”，成為此次立法的最大挑戰。

對此，南京市人大常委會提出了“堅持問題導向、堅持開門立法、堅持業主為本、堅持法治思維”的立法總要求，體現了立法為民的宗旨，展現了直面問題、敢于創新的勇氣和擔當。

比如，建立實名投訴登記受理制度。據統計，目前住宅小區的日常管理主要涉及12個政府部門的職能。但執法機制不順暢，有些部門不愿意進入小區執法，導致小區內矛盾越積越多，市民反響強烈。

為此，條例詳細規定了物業管理相關各部門的職責分工，力求構建分工明確、綜合協調的行政執法機制，同時，為了保障公民參與社會公共事務管理的權利，保障公民的監督權，還建立了實名投訴登記受理制度，明確規定，對業委會、物業公司涉及公共利益的投訴，相關部門必須書面回復，及時答復。

“這一制度設計，不僅有利于主管部門獲得違法線索，也有利于督促相關職能部門及時高效地對違法違規行為進行查處，形成各部門齊抓共管的合力，維護廣大業主權益。”陳紹澤表示。

比如，建立維修資金綠色通道制度。一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請困難，房屋得不到及時維修，居民對此意見很大。

對此，條例規定，發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社區居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出申請：電梯故障;消防設施故障;屋面、外墻滲漏等。

根據規定，住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

第三方評估物業服務

拒交物業費將失信

物業管理矛盾多發的原因一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法收益與違法后果失衡，違法成本過低。

為此，條例分別對物業服務企業征信、物業項目負責人征信、業主征信作出了規定，以強化物業服務企業和業主的契約意識。

根據規定，業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納，物業服務企業可依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或司法判決確認后仍不履行，按個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

對物業服務不滿意咋辦?條例提出，已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，可要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當委托其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由物業管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構。

經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的，建設單位應當向物業管理行政主管部門報告，由物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公示。

據陳紹澤介紹，條例還建立了建設單位保修金制度。前期物業管理是整個物業管理過程中的難點，前期物業管理中的糾紛絕大多數是由于房屋質量問題引起的，而建設單位對房屋質量問題承擔全部責任。

“之前由于相關法律規定的空白，導致建設單位的責任邊界不清、無強制性法律規范對建設單位形成有效約束，為其逃避責任、消極履行義務提供了機會。”陳紹澤表示，設置建設單位保修金制度，強化建設單位的房屋質量責任，為前期物業中房屋質量問題的解決提供了途徑。

此外，條例設立獨立建賬制度。物業公共部位屬于全體業主所有，利用物業公共部位產生的收益應該屬于全體業主所有。但現實生活中，因賬目混亂，財務不透明，導致業主收益被物業服務企業占為己有的現象屢見不鮮，這也是物業管理矛盾產生的根源之一。

“設立獨立建賬制度，充分披露公共收益信息，保障業主的知情權，形成公開、透明的財務監督機制，有助于解決企業和業主之間的公共收益矛盾，防止專項維修基金利息收入和其他公共收益被非法侵占。”陳紹澤介紹說。

為確保條例貫徹實施，目前，南京全市已選擇65個不同類型的小區作為條例運行試點。按照立法法相關要求，條例的配套辦法和細則將在法規出臺后一年內制定。

“住宅物業管理與百姓生活息息相關，涉及面廣、關注度高，事關社會和諧穩定和群眾幸福安居。”陳紹澤表示，法規已經實施，要督促市政府及相關部門抓好落實，發揮其規范和解決住宅物業管理面臨問題的作用，為市民百姓創造良好的居住生活條件，進一步增進廣大市民的幸福感、滿意度。