第三節 業主委員會

第二十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主大會和業主監督。

業主委員會履行下列職責：

(一)執行業主大會的決定;

(二)召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況;

(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)審核需要業主分攤的費用;

(五)監督管理業主共有收益;

(六)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(七)監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行;

(八)調解物業使用糾紛;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第二十三條 業主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。

業主委員會組成人數為單數，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。

業主委員會組成人員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。

第二十四條 業主委員會可以根據需要聘請專職工作人員，負責處理業主委員會日常事務。

業主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業主大會決定。

第二十五條 業主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。

未當選業主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。

第二十六條 業主委員會組成人員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)履行業主義務，未拖欠專項維修資金或者未違反物業服務合同惡意拖欠物業管理服務費;

(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域的物業服務企業任職;

(四)遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;

(五)具備必要的工作時間。

第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。備案時應當提交以下材料：

(一)管理規約、業主大會議事規則;

(二)業主大會的會議記錄和會議決定;

(三)業主委員會組成人員名單及其基本情況。

物業管理行政主管部門應當在收到上述材料后五日內發出備案回執。

業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并在物業管理區域內公告。

備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位，并告知物業服務企業。

第二十八條 業主委員會組成人員不得有下列行為：

(一)接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物;

(二)承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作;

(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第二十九條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，其業主委員會組成人員資格自行終止：

(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;

(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

(四)被判處刑罰的。

第三十條 業主委員會組成人員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會組成人員資格終止：

(一)不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的;

(二)不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的;

(三)違反本條例第二十八條規定的;

(四)向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;

(五)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十一條 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的，由業主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會應當及時在物業管理區域內公告組成人員的變更情況。

業主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

第三十二條 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集;主任因喪失業主委員會成員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。

經三分之一以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第三十三條 業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。

業主委員會應當在作出決定之日起三日內，將會議情況以及決定事項在物業管理區域內公告。

第三十四條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當于會議召開三日前，在物業管理區域內公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

第三十五條 業主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示，業主在十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。

業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

第三十六條 業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會后，原業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

第三十七條 業主委員會半數以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主要求業主委員會提前換屆的，由物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織成立業主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任，其他人員由業主推選。換屆籌備組應當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規定組織換屆選舉，原業主委員會應當自新一屆業主委員會產生之日起十日內完成移交工作。

第三十八條 占總人數五分之一以上的業主聯名，可以向業主大會或者業主委員會提出罷免業主委員會組成人員的建議。業主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內組織召開業主大會臨時會議。

業主大會罷免業主委員會組成人員須經專有部分占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意。

第四節 其他規定

第三十九條 業主大會、業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會作出的決定損害業主合法權益的，受損害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第四十條 業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

第四十一條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理、使用由業主大會決定。

業主大會和業主委員會的經費使用情況應當定期以書面形式公告，業主可以查詢。

第三章 前期物業管理

第一節 物業管理區域劃分

第四十二條 物業管理區域的劃分應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便于管理的原則，由縣(市、區)物業管理行政主管部門劃定。

第四十三條 物業管理區域按照下列規定進行具體劃分：

(一)按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

(二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域;

(三)已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域;

(四)不同物業管理區域地理上自然相連的，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

對物業管理區域劃分有爭議的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府確定。

第四十四條 新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案向縣(市、區)物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。

縣(市、區)物業管理行政主管部門應當自受理之日起三十日內，在征求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設單位。

第二節 前期物業管理

第四十五條 新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

(一)生活用水納入公共供水管網，并供水到戶;

(二)用電納入供電網絡，不得使用臨時施工用電;

(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統;

(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置;

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連;

(七)按照規劃要求完成住宅區的車庫(位)、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施;

(八)分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求;

(九)法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，并向設區的市或者縣(市)建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。

建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。

第四十六條 前期物業管理是指業主委員會或者業主與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

第四十七條 建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當采用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬方米的，經物業所在地縣(市、區)物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第四十八條 住宅物業的建設單位采用招標方式選聘物業服務企業時，現售商品房應當在出售前三十日完成招標，預售商品房應當在取得《商品房預售許可證》前完成招標。

第四十九條 建設單位應當在銷售物業前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規定的臨時管理規約，并與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

臨時管理規約和前期物業服務合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

第五十條 建設單位應當將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示。

建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納的前期物業管理服務費的時間、標準和方式。

物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

第五十一條 前期物業服務合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿，業主委員會或者業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第五十二條 建設單位和物業服務企業辦理物業交接手續時，應當共同對物業的共用部位、共用設施設備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

第五十三條 建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(五)業主名冊;

(六)物業管理必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

建設單位應當自業主委員會選舉產生之日起十日內，將物業管理區域的土地使用證、物業管理用房產權證移交業主委員會。

第五十四條 新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：

(一)物業建筑面積三十萬方米以下的，按物業建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百方米;

(二)物業建筑面積超過三十萬方米的，除按照三十萬方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標準提供;

(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的50%。

業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十方米。

物業管理用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業服務用房轉讓或者改作他用。

第五十五條 建設單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權初始登記時，應當提供物業服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。

設區的市、縣(市)房地產行政主管部門應當在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和位置，業主有權查詢。

第五十六條 建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

第四章 物業管理服務

第五十七條 從事物業管理服務的企業，應當依法取得物業管理資質證書。

物業管理專業人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第五十八條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業管理服務。

第五十九條 業主大會可以決定采用招標或者協議的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。

業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的，由業主委員會組織招標，并代表業主與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同。

業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。

第六十條 物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

第六十一條 物業服務合同應當包括下列內容：

(一)物業的基本情況;

(二)委托方和受托方的權利義務;

(三)物業管理服務事項和服務標準要求;

(四)物業管理服務費的標準和收取辦法;

(五)物業的養護和維修要求;

(六)合同的期限、變更和解除;

(七)合同終止時物業資料、財物的移交方式;

(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

(九)專項維修資金的管理使用;

(十)物業管理服務用房;

(十一)雙方當事人約定的其他事項。

物業服務合同示范文本由省建設行政主管部門制定。

第六十二條 物業服務企業可以提供下列服務：

(一)物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理;

(二)物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;

(三)公共綠化的養護和管理;

(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

(五)車輛停放管理服務，保障道路暢通;

(六)物業檔案、資料管理;

(七)裝飾裝修管理服務;

(八)物業服務合同約定的其他事項。物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

第六十三條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。

第六十四條 物業服務收費應當遵循公、合理、質價相符的原則，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

物業服務的收費標準和形式，由建設單位或者業主與物業服務企業按照國家和本省物業服務價格有關規定，在物業服務合同中約定，并向價格行政主管部門備案。

物業服務企業應當在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項。

第六十五條 供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位，應當按照下列規定向物業管理區域內的最終用戶收取有關費用：

(一)業主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業主收取;

(二)部分業主共同使用的，由相關業主分攤;

(三)全體業主共同使用的，由全體業主分攤;

(四)物業服務企業使用的，由物業服務企業承擔。

物業服務企業應當每月公布物業管理區域的水、電總用量，業主的水、電總用量，物業服務企業的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業服務企業收取水、電費用不得改變政府定價。

第六十六條 供水、供電、供熱等專業經營單位委托物業服務企業代收有關費用的，應當向物業服務企業支付手續費。物業服務企業不得向業主加收手續費等額外費用。

供水、供電、供熱等專業經營單位不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。

供水、供電、供熱等專業經營單位違反前款規定，給業主、物業服務企業造成損失的，應當承擔賠償責任。

第六十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作，制定應急預案對突發事件的預防和應對作出規定。發生突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

第六十八條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會。

業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。

業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。

第六十九條 物業服務企業退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務企業做好交接工作：

(一)業主共有的結余資金;

(二)第五十三條規定的資料;

(三)物業服務用房;

(四)維修、保養物業形成的技術資料;

(五)物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備;

(六)其他應當移交的資料和財物。

物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第七十條 業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為，可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當及時調查核實，并依法處理。