白銀市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權人。

本辦法所稱物業(yè)是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)管理相結合的原則。提倡業(yè)主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務合同。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等設施未分戶設計安裝，不具備向最終用戶收費條件的，由建設單位負責改造。

配套設施不全的舊老住宅小區(qū)，由物業(yè)所在地縣區(qū)房地產行政主管部門應按照“因地制宜、先易后難、以點帶面”的原則，積極創(chuàng)造條件，補充建設或改造，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理與服務。

政府鼓勵采用新技術、新方法和智能化、個性化的管理手段，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水。

第五條 市房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣區(qū)房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作。

第六條 各部門、各行業(yè)應當積極支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

發(fā)展改革、住建、規(guī)劃、民政、環(huán)保、城管、園林、公安、交通、消防、人社、地稅、工商、衛(wèi)生等相關部門應按照各自職責，相互協(xié)調，共同做好對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導本轄區(qū)內業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理方面的工作。建立社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）三方協(xié)調機制，及時協(xié)調處理物業(yè)糾紛。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行下列義務：

（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)和規(guī)章；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（五）按照合同約定按時繳納物業(yè)服務費用；

（六）按照國家有關規(guī)定繳納專項維修資金；

（七）配合物業(yè)服務企業(yè)共同做好物業(yè)管理與服務工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十條 沒有選聘物業(yè)服務企業(yè)的，通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主戶數(shù)少于100戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的可以書面委托代理人參加。

物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主戶數(shù)超過100戶的，可以按一定比例推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會會議（以下統(tǒng)稱為業(yè)主大會）。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為5人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達50％以上的，或者已達30％以上不足50％，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由房地產行政主管部門征求街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關業(yè)主意見后，根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃、建筑物規(guī)模、物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍、結合物業(yè)的共用設施設備、共用場地通道、社區(qū)建設等因素進行劃定；只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 

第十三條 下列事項由業(yè)主大會共同決定： 

（一）制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則； 

（二）選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（四）籌集和使用專項維修資金，專項維修資金總額不足時決定續(xù)籌方案，授權業(yè)主委員會或委托物業(yè)服務企業(yè)合理使用專項維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（六）決定有關業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項； 

第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會決定本辦法第十三條第（四）和第（五）規(guī)定的事項，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十二條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定內容應當公布，決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

決定侵害業(yè)主合法權益的，受害業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十五條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上業(yè)主提議，應當及時召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會在接到業(yè)主提議后15日內，應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十六條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開前15日通知全體業(yè)主。業(yè)主大會應同時告知社區(qū)居民委員會和人大代表列席會議，以便監(jiān)督，防止出現(xiàn)錯誤決定。

業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 

第十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責： 

（一）召集和主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況； 

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務合同； 

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）督促業(yè)主繳納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（六）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（七）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、房地產行政主管部門的監(jiān)督； 

（九）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。 

第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。業(yè)主委員會組成人數(shù)應當是5-11名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期5年，可以連選連任。 

業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力、身體健康，具備一定的組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會可以通過選舉產生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所做決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。 

業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營性活動。 

第十九條 業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主委員會，自選舉產生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并由縣區(qū)房地產行政主管部門出具備案證明。 

第二十條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉。

原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案、文件、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。 

第二十一條 管理規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)的使用、維護、管理及業(yè)主的共同權益等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益和第三人利益或者違反法律、法規(guī)的規(guī)定。

第二十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項做出約定。

第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的縣區(qū)房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十五條 在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居民委員會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業(yè)管理和社區(qū)建設工作。

第二十六條 業(yè)主委員會接受業(yè)主大會的委托，監(jiān)督、配合物業(yè)服務企業(yè)的服務活動；協(xié)助公安機關、社區(qū)居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安、社區(qū)建設等工作。 

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應依法經(jīng)營，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務；聽取社區(qū)居民委員會的有關意見，改進服務方式，提高服務質量和水。 

社區(qū)居民委員會應當支持物業(yè)服務企業(yè)的工作，引導業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合。 

第二十八條 首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建設單位或原產權單位承擔。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。可以從產權屬業(yè)主共有的共用部位、共用設施經(jīng)營收益中列支。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用等具體事項，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質詢。 

第三章 物業(yè)服務企業(yè)

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立、具有獨立法人資格、獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧，并以從事物業(yè)服務為主業(yè)的企業(yè)實體。 

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)實行資質管理制度。

市房地產行政主管部門負責本市三級物業(yè)服務企業(yè)資質的認定審核工作，對符合條件的物業(yè)服務企業(yè)頒發(fā)相應的資質證書。并接受省建設行政主管部門的指導和監(jiān)督。

第三十一條 從事物業(yè)管理活動的人員應按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并報市房地產行政主管部門登記備案。 

第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制訂物業(yè)管理工作制度； 

（二）按照等價有償?shù)脑瓌t，收取物業(yè)服務費用和按規(guī)定應收取的其他費用； 

（三）選聘專業(yè)公司委托專項經(jīng)營業(yè)務；

（四）立足物業(yè)管理活動，開展其他多種經(jīng)營服務項目，增強企業(yè)實力，以滿足業(yè)主的需求；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 

物業(yè)服務企業(yè)還應享受支持現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金不計征營業(yè)稅。住宅小區(qū)內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準計收。涉及向物業(yè)服務企業(yè)收取的行政事業(yè)性收費和經(jīng)營服務性收費，根據(jù)相關規(guī)定能免繳的免繳，不能免繳的按最低收費標準收費。配合城市美化亮化用電，按公益電價計收。各級政府要積極支持物業(yè)服務企業(yè)通過實施設施設備改造、節(jié)能減排項目降低服務成本。

第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應履行下列義務：

（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和服務標準； 

（二）履行物業(yè)服務合同，提供等價有償?shù)奈飿I(yè)服務，維護業(yè)主權益； 

（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督； 

（四）公示物業(yè)管理收費項目、標準和收支情況，以及經(jīng)營共用配套設施的收支情況，接受有關部門的質詢和審計； 

（五）勸阻違章搭建等其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門； 

（六）接受政府有關行政主管部門的工作監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理； 

（七）協(xié)助有關行政管理部門制止違法、違規(guī)行為，維護物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序； 

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 

第四章 前期物業(yè)管理

第三十四條 新建住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)服務，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。 

住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積5萬方米以上項目，實行公開招投標；3萬方米以上5萬方米以下（含5萬）項目，可以采用邀請招標的方式；3萬方米以下（含3萬）或投標人少于3個的項目，在市房地產行政主管部門的監(jiān)督下，經(jīng)物業(yè)所在地縣區(qū)房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議招標的方式。

非住宅物業(yè)在縣區(qū)房地產行政主管部門的指導下，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第三十五條 建設單位應當在房地產行政主管部門的監(jiān)督下，按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：

（一） 預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（二） 新建現(xiàn)售住宅商品房項目應當在現(xiàn)售前30日內完成；

（三） 非出售的新建住宅應當在交付使用前90日內完成。

建設單位應當自確定中標之日起30日內，與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，并報物業(yè)所在地房地產行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務企業(yè)選聘后，建設單位應當和物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。

第三十六條 前期物業(yè)管理的主要內容是：

（一）建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡關系；

（二）設計服務模式，草擬管理制度，編寫管理規(guī)約建議書； 

（三）建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡；

（四）辦理移交承接驗收事宜；

（五）在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務合同》的約定實施物業(yè)服務。

（六）合同期限，違約責任等法律法規(guī)規(guī)定的其他事項;

建設單位根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)提供的服務，給予物業(yè)服務企業(yè)相應的經(jīng)費，具體內容與標準由雙方在前期物業(yè)服務合同中約定。

第三十七條 建設單位應當制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十八條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。 

建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。

第三十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

建設單位必須按照不低于住宅小區(qū)總建筑面積2‰-3‰的比例配置物業(yè)服務用房，但最低不能低于40方米。物業(yè)服務用房應在地面以上，具備使用功能，其產權屬該住宅小區(qū)全體業(yè)主共有。

建設單位配置的物業(yè)服務用房應在規(guī)劃設計階段予以確定，包括物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)服務的辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房、業(yè)主公共活動用房和物業(yè)管理商業(yè)用房等，建設行政主管部門在項目竣工驗收時應列入驗收范圍。

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與委托方按照住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗辦法》進行承接驗收。 

第四十一條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和物業(yè)權屬文件及工程技術資料，包括：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修和物業(yè)使用說明資料；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)起30日內將以上資料移交給物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。 

第四十二條 物業(yè)管理活動必須實行物業(yè)服務企業(yè)與建設單位相互獨立、建管分離、自主經(jīng)營的制度。

建設單位不得干預物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營活動，不得擅自向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務費等侵犯物業(yè)服務企業(yè)權益的相關條件以及前期物業(yè)服務合同中沒有約定的服務項目。

建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔移交物業(yè)的保修責任。在保修期限內，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)不承擔物業(yè)保修范圍內的維修責任。

第五章 物業(yè)服務與收費

第四十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。其中分期建設的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務企業(yè)管理。 

第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要服務項目委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)服務企業(yè)承擔。 

第四十五條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主委員會應當及時與業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，參照住房和城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務合同，并在物管區(qū)域內公示。

合同的主要內容包括：

（一）當事人和物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理事項和服務質量；

（三）物業(yè)服務費的標準和收取辦法；

（四）雙方的權利和義務；

（五）物業(yè)管理用房的使用、管理和收入分配辦法；

（六）專項維修資金的管理和使用；

（七）合同的有效期限、合同終止和解除的約定； 

（八）違約責任及解決糾紛的途徑；

（九）合同約定的其他事項。 

第四十六條 物業(yè)服務事項主要包括：

（一）物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；

（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；

（四）物業(yè)裝飾裝修管理；

（五）業(yè)主要求進行的特約服務；

（六）物業(yè)檔案資料的管理；

（七）物業(yè)服務合同約定的其他事項。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供等價有償服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十八條 舊老住宅小區(qū)經(jīng)綜合整治實行物業(yè)管理的，可根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況和業(yè)主的需求訂立物業(yè)服務合同，明確相應的服務事項。 

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同期限滿前90日，以書面形式告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會接到告知書起30日內，組織召開業(yè)主大會討論決定選聘物業(yè)服務企業(yè)等事項。 

業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結束后7日內，與原物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。 

第五十條 業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結束后7日內以書面形式告知原物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)在合同期滿后7日內，與業(yè)主委員會或新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計后的費用賬冊以及本辦法第四十一條規(guī)定的有關資料等。 

第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會經(jīng)過雙方協(xié)商達成一致的，可以提前解除物業(yè)服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件出現(xiàn)時，解除權人可以解除合同。但應當通知對方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。 

第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會單方提出解除物業(yè)服務合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。

第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)之間、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會之間在辦理移交手續(xù)時，應本著實事求是、客觀公正、相互尊重、互諒互讓的原則，妥善處理相關事宜，穩(wěn)過渡，不應給業(yè)主帶來不應有的損害，給當事人雙方造成不必要的損失。

第五十四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公、公開、服務與收費標準相適應的的原則。

物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。

保障性住房物業(yè)收費實行政府指導價，其他物業(yè)收費一律實行市場調節(jié)價。

第五十五條 按價格管理權限由政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務內容、服務質量、物業(yè)規(guī)模等因素制定物業(yè)服務收費指導價，并定期公布。實行政府指導價的物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度，原則上3年調整一次。

通過前期物業(yè)管理招投標方式確定的物業(yè)服務收費，應按價格管理權限報政府價格行政主管部門備案，并作為前期物業(yè)服務收費的依據(jù)。物業(yè)服務企業(yè)或建設單位應在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預先約定收費標準。

第五十六條 非保障性住房服務收費標準，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，物業(yè)服務企業(yè)不得強行服務，強行收費。 

第五十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金，且不得以物業(yè)服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，使用人違約的，業(yè)主負連帶責任。 

第五十八條 納入物業(yè)管理范圍的竣工物業(yè)，尚未出售或者因開發(fā)建設單位的原因，未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費用由建設單位全額繳納；已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用自物業(yè)交付次月起計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過六個月的物業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第七個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%繳納。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內的公共照明、智能化、景觀設施等其他共用水、電的費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，嚴格按照政府價格主管部門規(guī)定的水、電價格政策，據(jù)實向業(yè)主分攤收取并定期公布。

第六十條 納入物業(yè)管理范圍的物業(yè)發(fā)生產權轉移時，原業(yè)主或者原物業(yè)使用人應到物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用和其它費用，買受人或者現(xiàn)物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務協(xié)議后，方可到房地產行政主管部門辦理產權轉移手續(xù)。

第六十一條 物業(yè)服務企業(yè)收取的物業(yè)服務費用主要用于以下事項：

（一）物業(yè)服務人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用；

（二）物業(yè)共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；

（四）物業(yè)服務企業(yè)辦公費用；

（五）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

（六）物業(yè)服務合同約定的其他事項。

第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應當定期公布，接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督和質詢。

第六十三條 政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。 

第六十四條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務內容、標準和費用由雙方另行約定。 

第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用，且以該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。

終端用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及通信、有線電視等服務的具有最終合法分戶產權的使用業(yè)主。水、電、暖、氣等在業(yè)主專有部分以外的管網(wǎng)的損耗由供應單位承擔，不得向業(yè)主分攤。

上述有關行業(yè)，未收費到終端用戶所產生的損耗由供應單位承擔，供應單位不得借壟斷行業(yè)的優(yōu)勢，將產生的損耗強加于物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕承擔損耗費用或拒絕代收有關費用而停止提供服務。

第六十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，必須依法對違法行為予以制止或者依法處理。 

第六十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助有關部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)的公共秩序維護人員，應當遵守國家有關規(guī)定，應當經(jīng)政審、培訓后方可上崗。在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當積極履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。 

第六十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定。