南充市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法 
第一章總則
第一條為引導(dǎo)和規(guī)范本市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《南充市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》（試行）的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。
第二條本實(shí)施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的前期、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理。
第三條物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循公開、公、公正和誠(chéng)實(shí)守信的原則。招、投標(biāo)雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害雙方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

第四條政府提倡住宅物業(yè)以外的其他物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
政府鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的物管企業(yè)。
第五條南充市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理；直接負(fù)責(zé)市轄三區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。縣（市）房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
第二章招標(biāo)
第六條物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)人（以下簡(jiǎn)稱"招標(biāo)人"）是指依照本實(shí)施辦法進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的新建物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。
業(yè)主大會(huì)采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論同意。
第七條住宅和同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，均應(yīng)采用招標(biāo)投標(biāo)方式。
但符合下列條件之一并經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：
（一）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)建筑面積不足3萬(wàn)方米的住宅小區(qū)；
（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)單一并由產(chǎn)權(quán)人自用的；
（三）在保密或安全等方面有特別要求的；
（四）國(guó)家規(guī)定或行業(yè)要求不適宜采用招標(biāo)方式的。　
任何單位和個(gè)人不得將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。
第八條通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作：
（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在辦理現(xiàn)售登記備案前30日完成；
（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在正式交付使用前90日完成；
更換物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前60日完成。
第九條招標(biāo)人可以委托市物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜，或組建招標(biāo)工作小組自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。
招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審和組織評(píng)標(biāo)的能力，按下列規(guī)定組建招標(biāo)工作小組：
（一）招標(biāo)人是新建住宅建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表（負(fù)責(zé)人）或其代理人參加招標(biāo)工作小組。
（二）熟悉物業(yè)管理招標(biāo)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50％以上。
第十條物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)一般實(shí)行公開招標(biāo)；住宅規(guī)模較小的，也可以實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)。
第十一條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制。物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)工作小組或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式；
（二）物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱、座落、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設(shè)施、主要設(shè)備設(shè)施、物業(yè)檔案、出售情況、入住率等；
（三）物業(yè)管理用房的安排；
（四）物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求；
（五）投標(biāo)人的資質(zhì)與條件；
（六）投標(biāo)書的編制要求；
（七）組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間；
（八）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式；
（九）開標(biāo)、詢標(biāo)的時(shí)間，地點(diǎn)，方法與程序；
（十）投標(biāo)報(bào)價(jià)要求及評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；
（十一）擬簽訂合同的主要條款；
（十二）其他事項(xiàng)的說明及法律、法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十二條物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)行備案制度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案：
（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；
（二）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；
（三）招標(biāo)文件；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。
第十三條招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過報(bào)刊、廣播、電視或其他公開方式發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告；招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)向3家以上的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)和物業(yè)管理實(shí)績(jī)的企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；
（二）招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間；
（三）投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限；
（四）獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。
第十四條公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。
在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。
第十五條招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)報(bào)名費(fèi)、保證金的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納；中標(biāo)人確定后30日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)將報(bào)名費(fèi)退還給未中標(biāo)人，投標(biāo)保證金退還給投標(biāo)人。招標(biāo)文件對(duì)未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付。
第十六條物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。
第十七條招標(biāo)人可召開招標(biāo)文件答疑會(huì)議或組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，就招標(biāo)文件向投標(biāo)人解釋說明。解釋說明內(nèi)容與招標(biāo)文件內(nèi)容不一致的，招標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)日前15天，以書面形式告知所有招標(biāo)文件收受人。
招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行修改的，應(yīng)在截標(biāo)日期前15天，將修改后的投標(biāo)文件以書面形式送達(dá)所有招標(biāo)文件收受人。逾期送達(dá)的，投標(biāo)文件送達(dá)截止期日相應(yīng)順延。
第三章投標(biāo)
第十八條具有《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》三級(jí)以上（含三級(jí)）的物業(yè)管理企業(yè)均可參與本市物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)。但與招標(biāo)人有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)不得參與投標(biāo)。
第十九條參加招標(biāo)投標(biāo)時(shí)投標(biāo)人應(yīng)提供下列投標(biāo)文件：
（一）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書及其他招標(biāo)書中指定的有效證明；
（二）企業(yè)簡(jiǎn)歷；
（三）年來(lái)本企業(yè)物業(yè)管理的主要業(yè)績(jī)；
（四）投標(biāo)書。
第二十條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)書，投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出明確回答。
投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）投標(biāo)函；
（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)；
（三）物業(yè)管理企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案，運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；
（四）管理服務(wù)人員配備方案；
（五）管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；
（六）管理服務(wù)費(fèi)用收支測(cè)算報(bào)告；
（七）管理服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；
（八）社區(qū)文化與精神文明服務(wù)方案；
（九）管理服務(wù)模式包括擬在中標(biāo)后將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵工作進(jìn)行分包的計(jì)劃等；
（十）檔案資料的建立與管理；
（十一）愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰；
（十二）招標(biāo)人要求的其他內(nèi)容。
第二十一條投標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前，將加蓋投標(biāo)人企業(yè)法人印章或法定代表人印章后的投標(biāo)文件密封送達(dá)招標(biāo)人。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥為保存投標(biāo)文件，在開標(biāo)之前，不得啟封投標(biāo)文件。
投標(biāo)人在截標(biāo)期日前，可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。
投標(biāo)人在截標(biāo)期日后送達(dá)投標(biāo)文件或者經(jīng)補(bǔ)充修改的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
第二十二條投標(biāo)文件發(fā)生下列情形之一的，投標(biāo)文件無(wú)效；
（一）未密封；
（二）未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)法人印章或法定代表人印章；
（三）未按招標(biāo)文件要求編制；
（四）逾期送達(dá)。
第二十三條投標(biāo)人在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）有權(quán)按照招標(biāo)文件的要求自主投標(biāo)；
（二）根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況有權(quán)參與招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)或放棄招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)；
（三）根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況和資質(zhì)等級(jí)，有權(quán)確定自己的投標(biāo)報(bào)價(jià)。
第四章開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)
第二十四條開標(biāo)由招標(biāo)人主持，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。
開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后由招標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀。
招標(biāo)人在截標(biāo)期日前收到的所有投標(biāo)文件，都應(yīng)在開標(biāo)時(shí)當(dāng)眾予以拆封，宣讀。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。招標(biāo)人可委托公證處對(duì)開標(biāo)過程進(jìn)行公證。
第二十五條招標(biāo)人應(yīng)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其成員由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)審專家組成。其中，招標(biāo)人代表不得超過評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員數(shù)的三分之一。
物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審專家由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門提供的物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)審專家?guī)烀麅?cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員及參與評(píng)標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露投標(biāo)文件的評(píng)審情況。
第二十六條評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)采取公開答辯的方式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中有關(guān)內(nèi)容作出答辯或說明。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，可采用下列兩種方式確定中標(biāo)人：
1．綜合評(píng)分，以分?jǐn)?shù)最高者中標(biāo)；
2．綜合評(píng)議，經(jīng)評(píng)委有記名投票決定。
第二十七條一般項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在投標(biāo)截止后3日內(nèi)完成，重點(diǎn)工程項(xiàng)目可在7日內(nèi)完成。項(xiàng)目中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人。對(duì)未能中標(biāo)的投標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)退回其投標(biāo)文件。
第二十八條招標(biāo)人應(yīng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料包括開標(biāo)、評(píng)標(biāo)過程，確定中標(biāo)人的方式及理由，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告，中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。
招標(biāo)人和中標(biāo)人雙方應(yīng)自《中標(biāo)通知書》發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件的內(nèi)容簽訂物業(yè)管理委托合同。
第二十九條經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，所有投標(biāo)都不符合投標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。招標(biāo)人可依照本暫行規(guī)定重新招標(biāo)。
第三十條中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十一條招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人或原物業(yè)管理單位應(yīng)將下列檔案資料移交給中標(biāo)人：
1．項(xiàng)目竣工總面圖；
2．單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；
3．附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；
4．有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；
5．各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證明材料；
6．房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；
7．房屋銷售清單和產(chǎn)權(quán)資料；
8．公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；
9．物業(yè)管理所必需的其他資料。
第三十二條物業(yè)管理招標(biāo)過程中發(fā)生的廣告代理信息發(fā)布，文件編制，勞務(wù)，交通等費(fèi)用由招標(biāo)人和投標(biāo)人協(xié)議承擔(dān)支付。
招標(biāo)人為業(yè)主大會(huì)的，其在招標(biāo)過程中承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用可自行籌集，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定在物業(yè)管理配套設(shè)施收益或其他收益中列支。