阜陽市物業管理條例

一、建立住宅小區綜合管理運行機制

（一）建立健全市、縣（市、區）、街道三級監管體制。市政府建立市本級城市住宅小區物業管理聯席會議制度，加強對城市住宅小區物業管理的組織領導，研究決定住宅小區物業管理重大事項，協調成員單位做好住宅小區物業管理工作。各縣(市、區）政府、開發區管委會是所轄住宅小區物業管理的責任主體，須建立縣（市、區）城市住宅小區物業管理聯席會議制度，強化組織協調；各街道辦事處建立住宅小區物業管理聯席會議制度，協調解決本轄區范圍內住宅小區物業管理中存在的問題和矛盾。

（二）構建齊抓共管的協作機制。按照“政府引導、條塊結合、屬地管理、行業監督”的工作原則，構建市、縣（市、區）物業管理行業行政主管部門進行行業監督，各縣（市、區）人民政府（開發區管委會）履行屬地管理職責，街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居委會（村民委員會）具體負責，相關職能部門各司其職，業主委員會、物業服務企業和物業協會主動參與的工作體制，形成上下整體聯動、社會齊抓共管的工作體制，共同推進城區住宅小區物業綜合管理工作。

二、依法明確各級政府和有關部門工作職責

（一）市直各部門職責

市直部門、轄區政府及下屬相關單位應當按照以下職責分工，共同做好住宅小區物業綜合管理工作：

1、住房和城鄉建設部門

市住房和城鄉建設部門負責協調處理保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾；督促住宅小區內供水、排水共用設施、設備的維修、養護和改造；負責對住宅小區內綠化工作的指導管理、綠化樹木調整和綠地變動的審批、負責查處損壞樹木花草、綠地、綠化設施，擅自占用綠化用地，在公共綠地開放商業、服務攤點的違法違規行為；

2、房產部門

負責制定物業管理相關的配套政策、整頓規范物業管理市場秩序活動、加強物業服務企業資質和從業人員資格管理，房地產開發監管;負責物業專項維修資金歸集、管理工作，依法查處住宅小區室內違規裝飾裝修行為。

3、市容（城管執法）部門

市容部門（城管執法）部門負責加強對建設單位環衛設施設備配置、公共綠地、道路的監管，加強環境衛生的日常管理和環衛作業隊伍資質管理，負責小區建筑垃圾排放、運輸、中轉、消納等處置活動的監管；查處擅自設置戶外廣告、標識、畫廊和牌匾等行為。

4、城鄉規劃部門

規劃部門負責建筑外立面改變、開挖建筑底層地面、規劃用途變更的審批；負責新建物業項目的統一規劃，按規定配置各類公建配套設施；對涉及建成的住宅小區內規劃調整的申請進行審核；協調解決涉及規劃的歷史遺留問題；協助城管執法部門對住宅小區的違法建設進行認定。

5、公安部門（消防部門）

公安部門負責指導督促物業服務企業做好住宅小區的安全防范工作，消除住宅小區內的治安隱患；對小區安全防范設施進行查驗，做好煙花炮竹燃放和犬類的管理工作，加強住宅小區外來人口的管理；指導和督促物管企業做好交通標識、標線設置工作，對阻礙交通、停放大型車輛及危險化學品運輸車輛進行調處；牽頭做好緩解停車難、住宅小區技防設施建設和日常維護工作；依法查處擅自刻制業主自治組織印章、干擾召開業主大會會議和選舉業主委員會、違規強占物業管理項目及違反治安管理等行為。

消防部門負責消防監督管理，依法查處損壞（擅自拆除、停用）消防設施、占用（堵塞、封閉）消防通道（疏散通道、安全出口）等違法行為，督促指導住宅小區消防安全管理，加強對消防管理人員的消防安全教育培訓。

6、質量監督部門

質監部門負責電梯等特種設備和水、電、氣、熱等安全計量監管工作；組織全市有資質的電梯維保單位建立電梯應急救援社會網絡；督促使用單位落實電梯等特種設備安全運行的基本要求和安全管理責任制；督促使用單位做好特種設備注冊、維護保養、年檢、作業人員持證上崗等工作；督促使用單位制定電梯應急排險救援預案并定期演練；處理特種設備安全事故，依法查處特種設備和計量管理中的違法行為。

7、物價部門

物價部門負責制定物業服務收費政策、物業服務收費標準，對物業服務收費明碼標價實施監督檢查，依法查處物業服務中亂收費等價格違法行為；負責物業管理收費價格咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。

8、環保部門

環保部門負責環境噪音、大氣污染的監督管理，依法查處環境噪聲污染（由公安部門負責查處的除外）、餐飲油煙等大氣污染的違法行為。

9、人防部門

人防部門負責人防工程的監督管理；負責人防工程產權界定、開發利用審批及使用權變更備案；依法查處侵占、擅自使用人防工程等違法行為。

10、工商部門

工商部門負責工商登記中經營場所與經營范圍的審查（擅自將住宅用房改變為經營用途的，工商部門不得核發相關證照）；依法查處違法違規廣告、無證經營（由城管部門負責查處的除外）等行為。

（二）各縣（市、區）人民政府（開發區管委會）及所屬單位職責：

1、縣（市、區）人民政府對轄區住宅小區綜合管理負總責，按照統一領導、以縣（市、區）為主、街道為基礎的城市住宅小區綜合管理工作基本原則；負責制定轄區住宅小區綜合管理的相關政策，建立與新型社區管理工作相適應的體制機制，保證工作經費，建立年度目標考核體系、應急管理機制和住宅小區長效管理機制，督促本轄區職能部門和街道辦事處落實住宅小區綜合管理各項具體工作，組織召開相關部門和單位參加的綜合管理聯席會議，協調解決轄區綜合管理中的綜合性和信訪投訴等問題。

2、各縣（市、區）物業行政主管部門負責指導轄區街道辦事處物業管理工作；指導業主大會成立及業主委員會換屆及備案工作；負責物業服務企業三級資質審批、物業服務行為監管、物業管理區域劃分、物業服務企業的考核和備案工作、物業服務項目的考評；監管物業項目招投標活動；物業承接查驗及移交接管工作；指導物業管理住宅小區項目退出工作。

3、各縣（市、區）市容（城管執法）部門

城管執法部門負責依法查處未取得建筑工程規劃許可證以及其他未經規劃部門審批的違反城市規劃進行的建設（包括建筑物、構筑物、一樓擴院、砌圍墻等）行為；查處集貿市場以外無合法固定經營場所的無照經營行為；查處擅自設置戶外廣告；查處超出門窗進行店外占道經營、作業以及擅自占用公共場地擺攤設點行為；依法查處擅自改變房屋外立面、非承重墻開門（窗）、開挖建筑底層地面、改變房屋用途等違法行為；查處擅自飼養家畜家禽和食用禽類的違法行為；牽頭做好養犬監管工作。

4、街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責轄區內物業管理工作的領導，指導和監督社區居委會、業主委員會和物業服務企業開展工作；負責監督、指導轄區內物業服務企業按照物業服務合同履行義務；幫助物業服務企業解決在物業服務合同履行中遇到的困難和問題；指導人民調解委員會和社區居委會等組織及時協調處理物業管理矛盾糾紛；負責組建轄區內業主大會和選舉產生業主委員會；指導業主大會選聘物業服務企業；組織物業服務項目的檢查考評工作；協助做好物業專項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對物業專項維修資金的使用提出初審意見；參與新建住宅區配套建筑及設施設備的綜合查驗和物業承接查驗，對未按規劃建設配套共用服務設施或存有質量問題，有權提請有關行政主管部門予以糾正；參與前期物業管理招投標；制止物業管理中違規行為，必要時提請有關部門查處違法行為；會同城管、環保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區違法建設拆除、環境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。

5、社區居委會負責協助街道辦事處設立業主大會和選舉業主委員會，指導監督業主大會、業主委員會日常活動；對業主大會、業主委員會日常工作提出建議，指派代表參加首次業主大會籌備組；指導督促物業服務企業做好物業服務工作；參與物業管理檢查考評工作；協調物業服務企業配合做好社區管理服務相關工作；調解物業管理糾紛，制止物業管理中違規行為。

三、加快推動住宅小區物業管理重點工作

（一）建立質價相符的物業服務機制。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量、服務水相適應的原則，按照物業服務行業均成本、法定稅費和合理利潤確定，物業服務收費根據物業的性質和服務內容等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。建立普通住宅物業服務收費標準的動態調整機制，每兩年對物業服務等級的基本價和浮動幅度進行評估，并適時調整公布，推動“質價相符、等級服務、等級收費”的物業服務收費機制。

（二）加大業主大會和業主委員會運作指導力度。在各縣（市、區）物業行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，由社區居委會組織建設單位、業主做好業主大會、業主委員會的組建、換屆改選等項工作，并對其日常運作予以監管，將業主委員會和物業服務企業納入社區管理，有條件的社區有關負責同志可以兼任業主委員會主任。建立社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的三方聯動機制。對于具備成立業主大會條件的住宅小區，應盡快成立業主大會，選舉產生業主委員會；對于不具備成立業主委員會的住宅小區，應由所在地的社區居委會代行屬地管理職責。

（三）積極推進住宅區綜合查驗管理，市政府成立綜合查驗領導小組，加強對阜城區住宅小區開發建設和前期物業管理活動的監督，規范住宅小區綜合查驗行為，維護業主的合法權益，明確對沒經實施綜合查驗和查驗不合格的住宅小區，開發建設單位不得交付給業主使用。

（四）緩解住宅小區停車難問題。對有條件的住宅小區，由政府出資或吸引社會資金增建停車位；住宅小區周邊道路實施錯時劃線停車，盡量方便業主就停車；物業管理區域內依法配建的人民防空工程時用作停車位的，應向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過3年。

（五）建立綜合執法進社區機制。市公安、市容、規劃、建設、環保、工商等相關部門應依據各自職責，分工協作，密切配合，制止和查處日常巡查發現的違章亂搭建，擅自改變房屋結構、毀綠種菜、環境污染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和破壞公共設施設備等違規行為，及時發現，及時處理，不留任何隱患。

（六）加強物業服務企業監管。建立物業服務保證金制度，物業服務企業向街道辦事處或物業行政主管部門繳納一定數額的保證金，在物業服務不到位時可動用保證金進行整改；建立健全物業服務企業和項目經理信用體系，實行“黑名單”制度，對信用缺失的企業和項目經理實行懲戒，把企業信用與物業服務招投標、資質管理等緊密聯系，促進企業誠信經營；建立項目經理持證上崗制度，物業服務企業主要負責人和項目經理應參加年度繼續教育，不斷提高從業能力。

（七）加強住宅小區內的裝飾裝修管理。物業服務企業應當按照物業裝飾裝修管理協議書實施管理，發現裝修人或者裝飾裝修企業行為違反規定的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告區城管執法部門或街道辦事處處理；城管執法部門或街道辦事處在接到物業服務企業報告后，應當及時到現場檢查核實，依法處理并于15個工作日內給予報告人書面答復。

業主拒不辦理登記、備案手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約禁止裝飾裝修人員和裝飾裝修材料進入物業管理區域。

（八）強化小區綜合管理宣傳引導。通過廣電、網絡、報刊等廣泛宣傳小區綜合管理的政策法規，不斷提高群眾的法律意識；要加大正面典型宣傳，重點宣傳業主的基本權利和義務，引導廣大業主樹立“花錢買服務”的消費理念。對毀壞綠化、亂搭亂建等違法行為要加大曝光查處力度，教育引導群眾自覺維護小區環境，共同建設美好家園。

四、促進住宅小區物業管理工作健康有序發展的保障措施

（一）健全基層物業管理機構。為便于綜合管理機制運作，各街道辦事處設立物業管理辦公室，配備專職主任和3名物業管理員；各社區居委會設立物業管理工作站，配備1名物業管理員，具體負責綜合管理過程中的事務處理；各縣（市、區）政府應建立健全街道（鄉鎮）、社區物業管理機構，配齊配強物業管理人員，保障物業管理工作經費，做到有部門管事、有隊伍干事。

（二）實施住宅小區物業基本服務。原則上對難以實行市場化專業化物業服務的老舊住宅小區實施基本物業服務，做到有治安防范、清掃保潔、綠化養護、維修維護、停車管理。政府對實施基本物業服務的小區采取以獎代補方式給予扶持，其中，潁州區、潁泉區、潁東區補貼經費由市、區兩級財政各承擔50%；經濟技術開發區補貼經費由本級財政承擔。從2016年起，市級財政每年分別給予三區300萬元補貼資金，補貼資金根據實施情況適時進行調整，補貼期限暫定為3年。實施基本物業服務并享受政府扶持的小區，業主應按不低于0.25元/方米?月標的準繳納物業服務費，各縣（市、區）人民政府每年都要從本級財政中列支一定的預算資金，用于老舊住宅小區基本功能改造。

（三）扶持相關物業服務工作。對物業服務單位托管的保障性、安置性為主的小區以及享受政府補貼的小區，物業服務單位實施物業服務中繳納營業稅地方留成部分，按項目予以先征后返；廉租住房住戶物業服務費予以減免，減免部分由同級財政承擔；保障性、安置性為主的小區，建設單位按規劃建筑面積的1%無償提供經營性用房（在規劃要點中明確），產權屬同級行政主管部門，不得轉讓出售，出租收益統籌用于彌補物業服務經費不足部分。

（四）建立物業服務收費保障機制。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定及相關規定提供物業服務。未按約定或者規定提供的，業主有權要求物業服務企業提供并向街道辦事處投訴，街道辦事處應當及時予以處理。業主應當按時足額繳納物業服務費用，各級各部門要積極引導廣大業主增強主動繳納物業服務費的意識，對拖欠服務費的業主和使用人，經多次催繳后仍拒絕繳納的，由社區居委會和業主委員會督促其限期繳納；對拖欠物業服務費的公職人員或領導干部，經上門催繳并在小區公示后仍不繳納的，由街道辦事處、社區居委會協助物業服務企業發函至所在單位催繳，由所在單位負責人做好催繳工作；對長期拒交物業服務費的業主或使用人，物業服務企業應依法向人民法院起訴或市仲裁委員會申請仲裁，人民法院應建立欠繳物業服務費立案審判的綠色通道，依法從快判決；二手房交易時，原房屋所有權人必須憑物業服務費收費繳清證明辦理過戶手續，市不動產登記機構應查驗物業服務費收費繳清證明。

（五）健全信訪矛盾調解機制。充分發揮社區調解組織作用，加強社區調解組織建設，每個社區明確1名專職調解員，在小區建立調解組織，及時發現及時調解，將矛盾化解在基層、化解在萌芽狀態。2016年試點，每個社區至少在一個小區建立矛盾糾紛調解組織，2017年前，300戶以上規模小區全部建立矛盾糾紛調解組織。街道辦事處組織推進小區矛盾調解組織建設，區綜治辦、司法局、住房保障局（開發區建設發展局）給予指導協助；街道辦事處、區矛盾調解中心要牽頭處理小區矛盾糾紛。規范信訪處理機制，信訪工作機構或法定工作部門應依據《信訪條例》有關規定，以書面方式做好受理、答復、復查、復核工作。

五、建立健全工作目標責任制和檢查考核機制

市政府將住宅小區物業管理工作納入年度目標考核范疇，實行統一領導、統一協調、統一考核，協調落實各級、各部門的工作職責。各縣（市、縣）人民政府、開發區管委會要與街道辦事處、各有關部門簽訂目標責任狀，切實將物業管理工作中的業主大會成立情況、業主矛盾糾紛調處情況以及所涉及的物業管理熱點難點問題納入本區目標責任制考核范圍，要加強日常監督檢查，制定考核標準和考核辦法，建立物業管理服務考核評估體系，實施物業管理公眾滿意度測評制度，實行動態檢查考核與靜態檢查考核相結合，定期檢查考核與隨時檢查考核相結合，進一步延伸檢查觸角，擴大檢查考核范圍，增強檢查考核的實效。