第一章 總則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》及有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或專業性服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 本市各級人民政府應當創造條件，逐步推行住宅類物業和非住宅類物業實行物業管理，提倡和保障業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第四條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

縣(市)、區房產行政主管部門對轄區內的物業管理活動進行監督管理。

高新技術產業開發區管理委員會在市房產行政主管部門委托范圍內，負責對轄區內的物業管理活動進行監督管理。

各級人民政府財政、發展改革、規劃、建設、價格、城市管理、公安、民政、衛生、人防等部門在各自職責范圍內對物業管理活動進行監督管理。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府協助所在區域內房產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理，負責調解物業管理糾紛，組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。

城市社區居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛;可以列席業主大會、業主代表大會和業主委員會會議;可以設置公益性工作崗位，加強物業管理相關工作。

第二章 業主及業主大會

第六條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，依法享有權利，履行義務。

第七條 一個物業管理區域應當成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分，應當按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，并考慮物業的共用設施設備、建筑規模、社區建設、城市道路規劃等因素，由縣(市)、區房產行政主管部門確定。

分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業管理區域。

第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會，只有單一業主的或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主人數較多不便于召開全體業主大會、經多數業主同意的，可以以單元、幢或一定建筑面積、業主人數為選舉單位，推選業主代表參加業主大會。

第九條 已交付使用的物業業主入住率達到百分之五十以上和入住建筑面積達到百分之五十以上的，物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導成立業主大會。業主大會的成立可以首先組成業主大會籌備機構，負責業主大會成立的具體工作。業主大會籌備機構，由業主代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表七至十一人組成。

籌備機構業主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一。業主代表由業主自愿報名，由街道辦事處或鄉鎮人民政府確定。業主代表應當由熱心為業主服務、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

第十條 下列事項由業主共同決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;

(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(四)業主委員會不履行職責的，責成其恢復履行職責;

(五)選聘、解聘物業服務企業;

(六)籌集和使用住宅專項維修資金;

(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

第十一條 首次業主大會應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會由五至十三名委員單數組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。

業主委員會應當履行下列職責：

(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(三)組織業主委員會的換屆、改選、增補;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，制止并向有關行政管理部門報告物業服務企業損壞業主權益的行為;

(五)監督業主管理規約的實施，督促業主交納物業管理等依照合同應當繳納的費用;

(六)接受業主、使用人對物業服務企業的投訴;

(七)配合街道辦事處或鄉鎮人民政府、居民委員會做好本住宅區的社區管理工作;

(八)業主大會賦予的其他職責。

第十二條 業主大會應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。業主大會會議由業主委員會召集。五分之一以上業主提議召開業主大會的，業主委員會應當在三十日內組織召開業主大會臨時會議。業主委員會不組織召開的，十分之一以上的業主可以聯名向物業所在地的縣(市)區房產行政主管部門申請，要求召開業主大會會議。受理申請的房產行政主管部門應及時督促召開。召開業主大會時，應當于十五日前通知全體業主，業主委員會應當做好業主大會會議紀錄。

第十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持業主委員會選舉結果和選舉情況報告、管理規約及業主大會議事規則到縣(市)區房產行政主管部門備案，并將業主委員會選舉結果、管理規約及業主大會議事規則在物業管理區域內公示。業主委員會備案和公示事項發生變更的，應當依照前款規定重新備案并公示。

第十四條 業主大會決定對全體業主、使用人、業主委員會具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決議、決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第十五條 業主大會集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

業主大會決定事項可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

由業主推選的業主代表參加業主大會，應當事先征求和如實反映所代表業主的意愿。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，行使表決權。

第十六條 業主大會制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉或改選業主委員會，選聘和解聘物業服務企業，有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

第十七條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的縣(市)、區房產行政主管部門應當予以制止，責令限期改正或者撤銷其決定，情節嚴重的，可暫停其活動并通告全體業主：

(一)業主委員會的行為違反法律、法規和政策規定的;

(二)業主委員會的行為危害社區安定和社會穩定的;

(三)業主委員會侵害業主合法權益的。

第三章 物業服務企業

第十八條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，從事相應資質等級的物業服務。

從事物業管理的人員，應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。

第十九條 物業服務企業應當按照規定定期接受房產行政主管部門的資質核定。拒不接受資質核定的，不得繼續從事物業服務。

第二十條 物業服務企業享有以下權利：

(一)按照物業服務合同進行相應管理;

(二)按照物業服務合同收取服務費用;

(三)對裝飾裝修活動進行監督;

(四)對造成物業共用部位、共用設施設備和場地損害的行為，要求責任人停止損害;

(五)依據法律、法規規定和物業服務合同約定享有的其他權利。

第二十一條 物業服務企業應履行下列義務：

(一)按照物業服務合同要求提供物業服務;

(二)接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和物業維修資金使用情況，并進行公示;

(三)公示物業服務合同約定的收費項目和標準;

(四)公示利用共用部位、共用設施設備經營收益和支出情況;

(五)協助有關部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域秩序;

(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第二十二條 物業服務企業應當協助有關部門做好物業管理區域內的治安、安全、事故防范工作。發現違法犯罪案件或安全事故時，物業服務企業應當在采取應急措施的同時，及時向有關部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當依法履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第二十三條 房產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，對其物業服務活動進行考核，促進物業服務企業提高服務水。

物業服務企業應當向房產行政主管部門定期報送報表、基本企業信息等相關資料。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內向物業所在地縣(市)、區房產行政主管部門備案。

第四章 前期物業管理

第二十四條 前期物業管理，是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》生效時止的物業管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位可以選聘具備相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;選聘物業服務企業的，應當簽訂前期物業服務合同。

業主或業主委員會與選聘或續聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同即行終止。

在前期物業管理期間，物業交付使用前發生的物業服務費用由建設單位承擔，物業交付業主后的物業服務費用由業主承擔。當事人另有約定的除外。

第二十五條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于三個或者住宅總建筑面積低于三萬方米的，經物業所在地縣級以上房產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十六條 新建物業的建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向物業所在地市房產行政主管部門提供前期物業成務合同和臨時管理規約;屬于新建住宅物業的，還應當提供物業管理招議標備案文件。

第二十七條 建設單位在銷售物業時應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的主要內容作為物業銷售合同的要約部分。

第二十八條 建設單位將未達到交付使用標準的新建住宅交付使用的，或符合交付標準但超過半年不交付的，由市房產、建設、規劃等有關部門記入企業誠信檔案。給購房人造成損失的，由建設單位承擔責任。

新建住宅物業交付時，應當符合新建住宅的配套建筑及設施設備配置和使用標準，未達到配置使用標準的不予辦理房屋權屬初始登記，物業服務費由建設單位承擔。

市、縣(市)、礦區房產行政主管部門負責轄區內新建住宅物業的配套建筑及設施設備配置的驗收，并在物業管理區域內公示。

新建住宅物業配套建筑及設施設備配置和使用標準由市人民政府制定。

第二十九條 規劃、設計新建住宅區時，應當統籌規劃、合理布局物業管理設施，按照不低于開發建設住宅總建筑面積千分之三的比例建設物業管理用房，不低于千分之四的比例建設物業經營用房，費用計入建筑成本。

物業管理用房、物業經營用房所有權屬于全體業主共同所有，不得買賣、抵押或者改作他用。物業經營用房所得收益屬于全體業主所有。物業經營用房的經營和收益管理方式，由業主大會決定。可以用于折抵物業服務費和彌補專項維修資金不足。物業經營用房的收益使用，接受市、縣(市)、區房產行政主管部門的監督指導，并定期向業主公布。

建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理用房、物業經營用房一并申請登記，并在該物業管理區業主大會或者業主委員會成立后及時向其移交。

第三十條 建設單位與其選聘的物業服務企業應當進行物業管理交接驗收，向物業服務企業移交物業管理用房、公建配套設施、設備和相關資料。

在前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款所述物業管理用房、設施、設備、資料移交給業主委員會。

物業所在地縣(市)、區房產行政主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府應當對交接驗收和移交進行監督，并在相應文書上簽字確認，在物業管理區域內公示。

第三十一條 前期物業服務企業不能履行前期物業服務合同撤出的，建設單位應當重新選聘物業服務企業接替服務。重新選聘的物業服務企業的收費標準和服務標準應與物業出售前公示標準一致，并告知全體業主。

第五章 物業服務

第三十二條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。

物業服務合同應當包括物業服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、公用設施設備運行費用、物業管理用房占用費與物業服務費的折抵、合同期限、爭議解決方式、違約責任等內容。

物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，提交業主大會通過。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和幫助業主委員會與物業服務企業簽訂和履行物業服務合同，維護業主的合法權益。

第三十三條 在同一物業管理區域內，只能委托一個物業服務企業提供服務，也可以選聘專業性服務企業分別承擔物業管理區域內設施設備、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等物業服務。選聘物業服務企業或專業性服務企業時，應當采用公開招投標，采用其他方式的由業主大會決定。

物業管理應當接受房產行政主管部門監督管理。

第三十四條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡察管理，發現違反治安管理，違反規劃私搭亂建，違規裝飾、裝修，損壞公共設施設備及綠地環境等違法、違規行為時，應當及時制止，并向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十五條 物業服務企業可以委托有相應資質的企業完成物業管理區域的專項服務，但不得將物業服務合同約定的主要部分或全部委托或轉移給他人。因委托或轉移造成的損失由物業服務企業承擔。

第三十六條 物業服務實行有償服務。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。

普通住宅的物業服務費標準，由市價格行政主管部門會同市房產行政主管部門制定，實行政府指導價，并向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業在政府指導價格范圍內協商確定。

普通住宅以外的物業服務費，實行市場調節價，由業主與物業服務企業協商確定。

物業服務收費的標準及收取方式應當在物業服務合同中約定，并向業主公示。

第三十七條 連續三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業，空置期間按百分之二十繳納物業服務費。物業服務合同雙方另有約定的除外。

業主空置物業的起止時間，應當事先和事后告知物業服務企業，并辦理相關手續。

第三十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。

第三十九條 物業服務合同期滿三個月前，物業服務企業與業主應當協商是否續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;一方不續約的，應當在合同期滿三個月前告之對方。

業主或物業服務企業提前解除物業服務合同的，應在三個月前與對方協商。協商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進行解決。雙方協商或爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。

第四十條 物業服務合同終止時，原物業服務企業應當向業主委員會辦理下列交還事項：

(一)預收的物業服務費、物業維修資金、利用物業共用部分和物業經營用房所得收益等余額;

(二)物業檔案資料;

(三)物業管理用房;

(四)屬于業主所有的其他財物。

新聘物業服務企業確定后，業主委員會應當將前款所列物業檔案資料、物業管理用房等相關事項移交新聘物業服務企業。

第四十一條 因物業服務合同期滿、雙方不續約或者提前解除合同，業主一方和物業服務企業解聘合同時，應當書面告知街道辦事處或鄉鎮人民政府和物業所在地的縣(市)、區房產行政主管部門。縣(市)、區房產行政主管部門在接到告知后五日內在物業管理區域內公告，并及時協調解決有關事項。

第四十二條 物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

禁止物業服務企業以物業服務合同約定以外的任何理由給業主停水、停電、停暖，向業主收取物業服務合同約定以外的任何費用。業主有權拒絕和舉報物業服務企業收取物業服務合同約定以外費用的行為。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業管理費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業使用人，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。

第四十三條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反法律法規和管理規約、業主大會決定，不得損害公共利益和他人利益。

第四十四條 各級人民政府應建立物業管理糾紛調解機制，妥善解決物業管理及物業服務糾紛，維護雙方當事人合法權益。

市、縣(市)區房產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理服務企業在物業管理活動中的投訴，并將處理結果回復投訴人。

第六章 物業的使用和維護

第四十五條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

第四十六條 公有住房出售后，其共用部位、共用設施設備的維修和管理由原售房單位或其委托的單位負責，成立業主大會的，由業主大會負責售后公房的維修和管理。

第四十七條 售出的物業在國家規定的保修期限內，由建設單位向業主負責維修。保修期滿后，自用部位設施設備由業主負責維修、養護;共用部位、共用設施設備的維修養護，選聘物業服務企業的，由選聘的物業服務企業負責維修、養護;沒有選聘物業服務企業的，由共有的全體業主負責維修、養護。

物業服務企業應當按照共用部位和設施設備的維護周期和相關標準，編制維修、養護計劃，定期進行維修、養護，記入檔案，并向業主公示。

第四十八條 新建住宅物業實行質量保修金制度。建設單位在辦理新建住宅交付使用時，按照物業建筑安裝總造價百分之三的比例，一次性向物業所在地縣(市)、區房產行政主管部門交存物業質量保修金。

建設單位不履行保修義務的，業主或者業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經房產行政主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

物業工程質量保修期限屆滿后，房產行政主管部門應當將物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

市人民政府應當制定質量保修金具體管理辦法。

第四十九條 物業使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌;

(二)擅自改變物業共用部分結構、布局及既定用途;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;

(四)損壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備;

(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(六)管理規約和物業服務合同禁止的其他行為。

第五十條 業主或物業使用人對自用部分進行裝飾、裝修，應當告知物業服務企業。

物業服務企業應當將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項告知業主或物業使用人及其委托的裝飾、裝修企業。

未在物業服務合同中約定的，物業服務企業不得收取裝飾、裝修押金等名義的保證金。

第五十一條 單位和個人因物業維護、公共利益或其他原因需要臨時占用共用部位、共用設施設備的，應當事先征得業主、物業服務企業同意。挖掘道路、場地或其他改變共用部位原貌的，應當在約定的期限內恢復原狀;造成損失的，應當承擔賠償責任。

第五十二條 依法不屬于業主所有權的車庫和依法不屬于業主使用權的車位應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。車庫、車位租賃費的標準按照物價部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫、車位出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

第五十三條 業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，任何單位和個人不得擅自處分。

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動，應當由相關業主或者業主大會決定經營人、經營方式和收益分配等事項，獲取的收益歸該部分業主所有。用于經營的共用部位、共用設施設備需要維修、養護的，其經營收益應當首先用于該部分的維修、養護。

第五十四條 物業管理區域內，依法屬于業主使用權或所有權的車庫、車位停車服務費，由業主與物業服務企業在合同中約定。

依法不屬于業主使用權或所有權的規劃用于停放車輛的車庫、車位停車費，按照政府價格主管部門的有關規定執行。

業主對機動車輛有保管要求的，由業主和車位、車庫經營權人簽訂機動車輛保管合同。

第五十五條 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當征得業主大會同意，確保消防通道和道路暢通。

經業主大會同意收取場地占用費的，場地占用費歸全體業主所有。物業服務企業按照業主大會同意的收費標準執行，并定期向業主公示收支情況。

物業服務企業履行看管責任的，可以獲取適當的看管服務費。看管服務費標準由業主和物業服務企業雙方商定，并在物業服務合同中約定。

第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第五十七條 已經完成分戶改造的住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當承擔物業管理區域內分戶記量裝置或入戶端口以外相關設備設施維修、養護的責任。

已經完成分戶改造住宅物業的供水、供電、供暖、供氣等專業設施設備應無償移交專業經營單位。

第五十八條 未完成分戶改造的原有住宅物業的設施設備，按下列規定實施維修、養護：

(一)供水設施，樓地下水表井(含地下水表井)以外的部分由供水部門負責，以內的部分由物業服務企業負責;

(二)供電設施，以資產、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內的部分由物業服務企業負責;

(三)道路、路燈、排水設施由物業服務企業負責;

(四)供熱、供氣、通信、有線電視設施，由相關單位和產權單位負責;

(五)垃圾轉運站由城市管理部門負責。

由物業服務企業負責的維修養護項目，其費用由受益業主分攤。國家法律法規另有規定的從其規定。

各級人民政府應積極組織協調前款規定的專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

第五十九條 新建住宅小區內的專業經營設施設備由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工并承擔相關的配套建設。

新建住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、分戶計量裝置或入戶端口以外設施設備的建設資金可以并入城市基礎設施配套費，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。

專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。