第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、健康、文明、和諧的工作和生活環(huán)境，根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合廣元市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 廣元市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)適用本細(xì)則。

本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理活動(dòng)遵循業(yè)主自治、依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。市縣（區(qū)）人民政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策,加強(qiáng)行業(yè)管理,提高專(zhuān)業(yè)化水，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

第四條 廣元市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

縣（區(qū)）人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局（房管局）是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

市、縣（區(qū)）人民政府發(fā)改、國(guó)土資源、公安、民政、司法、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生計(jì)生、工商、稅務(wù)、城管、質(zhì)監(jiān)、郵政等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監(jiān)督工作。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）履行以下職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員選舉與換屆；

（二）指導(dǎo)和督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)和開(kāi)展工作；

（三）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案；

（四）協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；

（六）協(xié)助建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)信用評(píng)價(jià)體系和項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)審核；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居民（村民）委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條 有物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理辦公室、提供辦公場(chǎng)所、配備專(zhuān)人和工作經(jīng)費(fèi)；建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題。

物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)、居民（村民）委員會(huì)、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參加。

第七條 建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案和信息臺(tái)，從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)備案，并進(jìn)入四川省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，實(shí)行“黑名單”制度，建立以信用的新型的監(jiān)管機(jī)制。

第二章 物業(yè)管理的區(qū)域及設(shè)施

第八條 縣（區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)和社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備共有、共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

影響消防、避險(xiǎn)、燃?xì)狻⒐┡潘�、供電、電梯以及其他具有共有功能共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得分割劃分。

縣（區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

第九條 建設(shè)單位在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷(xiāo)售前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)或者備案文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向項(xiàng)目所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。縣（區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，按本細(xì)則第八條規(guī)定進(jìn)行劃分。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域以書(shū)面說(shuō)明和圖紙形式在房屋銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的顯著位置公示。

第十條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要?jiǎng)澐治飿I(yè)管理區(qū)域在不違反本細(xì)則第八條規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)提出申請(qǐng)。縣（區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的配合下，征求業(yè)主、居民（村民）委員會(huì)的意見(jiàn)，經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意后進(jìn)行劃分，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)配套建筑應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)。任何單位和個(gè)人不得擅自改變配套建筑的用途。

第十二條 新建住宅物業(yè)時(shí)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)配置具備水、電、通風(fēng)、通訊、衛(wèi)生、采光等使用功能和辦公條件的要求，對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，配置獨(dú)立合格的水、電設(shè)施。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100方米配置；業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房按照不低于30方米配置。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的設(shè)計(jì)指標(biāo)、位置和面積進(jìn)行審核。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的配置情況進(jìn)行核查。不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在辦理首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房室號(hào)。

新建住宅物業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建設(shè)情況納入竣工驗(yàn)收的內(nèi)容。

新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的會(huì)所、幼兒園、車(chē)位車(chē)庫(kù)、架空層、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、郵件（快件）接收等配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)在房屋銷(xiāo)售合同中載明投資主體、權(quán)利歸屬。未載明的推定為業(yè)主共有。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)償使用。任何組織和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

第十三條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停放庫(kù)（位）及電瓶車(chē)、新能源汽車(chē)配套的充電裝置。

第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專(zhuān)有部分一戶門(mén)號(hào)一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政、物流等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)配合地方人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。

第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費(fèi)用依照有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理的責(zé)任，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位在實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)應(yīng)提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。

專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

第十六條 本細(xì)則發(fā)布實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)，由業(yè)主大會(huì)決定是否無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位；決定無(wú)償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。

驗(yàn)收不合格的，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第十七條 依法登記取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的自然人、法人和非法人組織為業(yè)主。

因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實(shí)施共同管理；

（二）對(duì)共同管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）對(duì)需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，行使表決權(quán)；

（四）在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（五）對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；

（八）監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

第十九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：

（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；

（四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；

（五）按照規(guī)定和約定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；

（六）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式；

（七）在轉(zhuǎn)讓、出租房屋后十日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他義務(wù)。

第二十條 業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)傎M(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)可以書(shū)面催告；經(jīng)催告仍不交納的，可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主姓名、物業(yè)座落以及欠費(fèi)金額，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)依法仲裁或者訴訟確認(rèn)后，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)人民法院將拒不履行生效裁判文書(shū)確定義務(wù)的違約業(yè)主納入失信被執(zhí)行人名單，或者申請(qǐng)征信機(jī)構(gòu)將業(yè)主違約信息納入社會(huì)信用體系。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）交付的房屋專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。

第二十二條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)超過(guò)六百人的住宅小區(qū)，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主代表的產(chǎn)生程序、職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確。

業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第二十三條 建設(shè)單位向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等文件資料。

建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主可以向街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面申請(qǐng)。符合條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位報(bào)送前款規(guī)定的相關(guān)文件資料，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起七日內(nèi)報(bào)送。

保障性住房物業(yè)管理區(qū)域可以根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會(huì)或者由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)、業(yè)主、物業(yè)使用人、居（村）民委員會(huì)成立管理委員會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)相關(guān)職責(zé)。

第二十四條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和居民（村民）委員會(huì)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書(shū)面公告。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）或者居民（村民）委員會(huì)組織業(yè)主推薦，業(yè)主代表必須是模范遵守業(yè)主義務(wù)的業(yè)主。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。

第二十五條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式；

（二）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專(zhuān)有部分面積；

（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人建議名單；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）制定籌備組經(jīng)費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組工作經(jīng)費(fèi)和召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于籌備組成立后三十日內(nèi)存入街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定的銀行賬戶。籌備組按照籌備經(jīng)費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)使用。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；

（三）確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施；

 （五）制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營(yíng)等方面的規(guī)程；

（六）法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

第二十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會(huì)的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項(xiàng)作出約定，并可以約定業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計(jì)算規(guī)則等事項(xiàng)。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，任期不超過(guò)5年，不得連選連任；委員具體數(shù)額、具體任期和選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日以內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

主任、副主任應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員推選不得擔(dān)任，具體產(chǎn)生辦法可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列資格條件：

（一）具有完全民事行為能力，無(wú)不良信用記錄；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范遵守履行業(yè)主義務(wù)；

（三）未處于法定限制被選舉權(quán)情形或未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)；

（四）按規(guī)定和約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他應(yīng)交共同分?jǐn)傎M(fèi)用。

（五）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（六）具有一定組織能力；

（七）具備必要的工作時(shí)間；

（八）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他資格條件;

（九）年齡原則上不超過(guò)70周歲。

除上述條件外，業(yè)主委員會(huì)主任還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）具有良好的職業(yè)道德，遵紀(jì)守法；

（三）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到備案材料后抄送縣（區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)：

（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

 （三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營(yíng)收益的收支情況；

（六）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（七）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿90日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。換屆選舉期間，本屆業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等重大事項(xiàng)；但屬緊急動(dòng)用維修資金的情況除外。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)要求其限期改選；逾期不改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

第三十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起10日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處 （鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助收回，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。

業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止或被罷免的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起7日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的文件資料及財(cái)物。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

（二）因健康等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定罷免其委員資格：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）索取收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益；

（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免其物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（五）嚴(yán)重違反業(yè)主管理規(guī)約，拒不改正的;

（ 六）經(jīng)業(yè)主委員會(huì)二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的；

（七）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。

業(yè)主委員會(huì)違反以上規(guī)定，業(yè)主大會(huì)未及時(shí)進(jìn)行罷免的，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行罷免其委員資格。

第三十六條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費(fèi)用于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作：

（一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益；

（二）全體業(yè)主共同交納；

（三）業(yè)主自愿捐贈(zèng)等其他合法方式。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等有關(guān)規(guī)定，建立健全規(guī)范的專(zhuān)項(xiàng)財(cái)務(wù)制度。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的，工作經(jīng)費(fèi)可以在經(jīng)營(yíng)收益中列支，具體額度由業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提議，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決后執(zhí)行。工作經(jīng)費(fèi)具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定，并每半年向業(yè)主書(shū)面公告收支情況。

業(yè)主可以要求對(duì)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第四章 前期物業(yè)管理

第三十八條 住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘具有良好信用證明的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（信用信息證明由建設(shè)、房地產(chǎn)主管部門(mén)提供），提供前期物業(yè)服務(wù)，并由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)核定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積超過(guò)五萬(wàn)方米或者國(guó)有投資占百分之五十以上的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式；

（二）住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積超過(guò)三萬(wàn)方米低于五萬(wàn)方米的物業(yè)管理區(qū)域，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式；

（三）住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于三萬(wàn)方米的物業(yè)管理區(qū)域或者投標(biāo)人少于三個(gè)的，或者法律法規(guī)另有規(guī)定的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)核準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十九條  建設(shè)單位可以邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)等提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理相關(guān)的建議。

第四十條  新建住宅物業(yè)的公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量表；

（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

（三）小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量表；

（四）在城市管道燃?xì)庵鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)并與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量表；

（五）通信管道、通信線路、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、郵政通郵設(shè)施等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

（六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、通道等公共消防設(shè)施建設(shè)；

（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有相連接口；

（八）按照規(guī)劃要求完成教育、衛(wèi)生、交通、環(huán)衛(wèi)、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施建設(shè)；

（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車(chē)庫(kù)、車(chē)位的配置；

（十）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅區(qū)周邊場(chǎng)地與施工工地應(yīng)設(shè)置有效隔離設(shè)施；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)（房地產(chǎn)）、規(guī)劃、消防、人防、通信、郵政等相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)前款規(guī)定相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未完成前兩款規(guī)定的物業(yè)服務(wù)。