第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造安全、健康、文明、和諧的工作和生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合瀘州市實際，制定本條例。

第二條 瀘州市行政區域內的物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條 市、縣（區）人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將物業管理工作納入城市管理體系，統籌兼顧社區建設和物業管理工作。

鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業服務水，推進綠色和智慧小區建設。

第四條 市、縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

市、縣（區）人民政府相關部門按照各自職責，做好物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責本轄區物業管理活動的指導和監督工作。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展物業管理有關工作，在自治范圍內加強對業主大會、業主委員會和物業服務企業的指導和監督。

第二章 業主、業主大會和業主委員會

第一節 業 主

第五條 依法登記取得房屋所有權的自然人、法人和非法人組織為業主。

因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理活動中享有業主權利，承擔業主義務。

第六條 業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）按照約定接受物業服務企業、其他管理人提供的服務；

（二）對物業管理重大事項享有表決權；

（三）對物業管理活動享有知情權、監督權；

（四）自治公約、管理規約約定的權利；

（五）法律、法規規定的其他權利。

第七條 業主在物業管理活動中履行下列義務：

（一）按照規定和約定交納物業服務費用、專項維修資金和其他應當由業主共同分攤的費用；

（二）向物業服務企業、業主委員會提供聯系方式及其房屋出租、轉讓的準確信息；

（三）自治公約、管理規約約定的義務；

（四）法律、法規規定的其他義務。

第八條 業主逾期未交納物業服務費用和其他應當由業主共同分攤費用的，物業服務企業或者業主委員會可以書面催告；經催告仍不交納的，可以在物業管理區域內顯著位置公示業主姓名、物業座落以及欠費金額，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第二節 業主大會

第九條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，履行相應職責。

業主大會的決定，對全體業主具有約束力。

第十條 業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會工作；

（三）確定物業管理方式，選聘、解聘物業服務企業；

（四）籌集和使用住宅專項維修資金；

（五）制定、修改共有部位以及共用設施設備管理、使用和經營等方面的規程；

（六）改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；

（七）法律、法規或者議事規則確定由業主大會決定的其他事項。

第十一條 建設單位向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面申請成立業主大會時，應當同時報送籌備首次業主大會會議所需的業主名冊、業主專有部分面積、建筑物總面積等文件資料。

建設單位未及時書面申請成立業主大會的，業主可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面申請。符合條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當通知建設單位報送前款規定的相關文件資料，建設單位應當在收到通知之日起七日內報送。

保障性住房物業管理區域可以根據其房屋所有權權屬成立業主大會或者由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織相關部門、業主、物業使用人、居（村）民委員會成立管理委員會，履行業主大會相關職責。

第十二條 籌備組由業主、建設單位、縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會的代表組成，其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二。

籌備組由十一人以上十五人以下的單數組成，具體人數由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府根據各物業管理區域的實際情況確定。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以聘請具有專業知識和服務能力的律師、其他人員或者機構協助籌備組工作。

第十三條 籌備組中的業主代表人選可以由業主聯名推薦或者業主自薦。

籌備組中的業主代表應當符合本條例規定的業主委員會委員的條件。業主代表的資格由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會進行審查，符合條件的，納入業主代表預備人選；不符合條件的，不納入業主代表預備人選并書面告知理由。

業主代表人選的具體產生辦法，由縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。

第十四條 建設單位應當在辦理建設工程竣工驗收備案七日前，將籌備組的工作經費和召開首次業主大會會議經費繳存到街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指定帳戶。

第十五條 建設單位應當自籌備組成立之日起七日內，向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需的下列文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊（業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式）；

（四）建筑規劃總面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房和業主委員會議事活動用房配置證明；

（七）其他有關文件資料。

籌備組應當對業主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。

業主大會成立后，籌備組應當將相關資料移交給業主委員會。

第十六條業主戶數超過三百戶的物業管理區域，業主可以幢、單元等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議，具體辦法在業主大會議事規則中明確。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加會議三日前，將業主大會會議擬表決的事項書面征求其所代表業主的意見，業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字后，由業主代表送達業主大會會議。

第十七條 業主大會會議由任期內的業主委員會或者居（村）民委員會組織召開。

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等其他形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第十八條 經業主大會決定，可以對物業管理區域實施自行管理。實施自行管理的全體業主應當通過管理規約就管理事項、管理實施方式以及管理責任的承擔等事項共同作出約定，并報告物業管理區域所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會。

第十九條 物業服務合同期限屆滿六十日前，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，決定物業管理方式、服務事項和服務標準以及是否續聘或者更換物業服務企業等事項。表決未結束而合同期滿，原物業服務企業未放棄服務的，原物業服務合同繼續履行至新物業服務合同生效之日。

第三節 業主委員會

第二十條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，一般由五至十五人單數組成，任期三年或者五年。業主委員會任期、委員具體數額和選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

居（村）民委員會可以根據本條例規定的條件推薦業主委員會委員人選。

業主委員會應當在居（村）民委員會的主持下，自選舉之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。有履行公務經歷的委員，居（村）民委員會可以建議作為業主委員會主任、副主任的人選。

第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起二十日內，持以下材料向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案：

（一）籌備組出具的由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（四）業主委員會委員名單；

（五）首次業主委員會決議事項；

（六）籌備組及業主大會決定的其他重大事項。

材料齊全的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在十個工作日內予以備案，出具備案證明，并在備案后七日內將備案材料抄送縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門，同時將有關情況通報物業管理區域所在地的公安派出所和居（村）民委員會。

因管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員等重大事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起七日內向原備案機關變更備案。

第二十二條 業主委員會憑街道辦事處、鄉（鎮）人民政府出具的備案證明，向物業管理區域所在地的公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章。

業主委員會辦理備案手續后，應當持備案證明、業主委員會負責人身份證明等向銀行申請開設基本存款賬戶。

第二十三條 業主委員會履行下列職責：

（一）監督管理業主共有收益；

（二）審核需要業主分攤的費用；

（三）督促業主交納物業服務費用及其他相關費用；

（四）組織續籌和監督使用住宅專項維修資金；

（五）受業主委托代表業主提起或者參與涉及業主共同利益的仲裁或者訴訟；

（六）法律、法規、業主大會賦予的其他職責。

第二十四條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，且符合下列條件：

（一）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（二）模范遵守自治公約和管理規約；

（三）具備履行職務的健康條件和必要的工作時間；

（四）本人、配偶以及直系親屬未在本物業管理區域內的物業服務企業工作；

（五）管理規約、業主大會議事規則約定的其他條件。

業主有嚴重違反本條例第七條規定義務、違法建設或者擅自改變房屋使用性質嚴重損害相鄰權利人合法權益等行為的，不得參選業主委員會委員。

業主是法人或者非法人組織的，可以授權其代表參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一名自然人只能代表一個法人或者非法人組織。

第二十五條 業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。業主委員會會議不得以書面形式召開。

第二十六條 業主委員會不得有以下行為：

（一）阻撓、抗拒業主大會行使職權；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件資料；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章；

（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（五）未經業主大會授權選聘物業服務企業或者提高物業服務費用；

（六）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產；

（七）超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為；

（八）法律、法規規定的其他禁止行為。

第二十七條 業主委員會應當建立健全工作制度，接受業主的咨詢、投訴和監督。

第二十八條 業主委員會應當將下列屬于物業管理區域內業主共同所有的資料建檔造冊，指定專人管理：

（一）物業資料；

（二）管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則及物業服務合同；

（三）業主大會、業主委員會會議記錄、作出的決定等書面材料；

（四）業主委員會備案材料和其他有關制度；

（五）住宅專項維修資金、業主共有收益以及工作經費的收支情況清冊；

（六）業主委員會選舉工作、印章使用登記、財務會計、物業承接查驗等檔案；

（七）業主名冊及聯系方式、業主建議及意見；

（八）相關公示、公告；

（九）業主共同決定事項的表決資料；

（十）其他有關材料。

第二十九條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告：

（一）因物業轉讓等原因不再是業主的；

（二）因身體健康等原因喪失行為能力的；

（三）被依法追究刑事責任的；

（四）在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業主委員會物品的；

（五）管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

業主委員會委員以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職請求的，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格。

第三十條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，罷免其委員資格：

（一）挪用、侵占業主共有財產的；

（二）索取收受建設單位、物業服務企業或者利害關系人提供的錢物和非法利益的；

（三）利用職務之便要求物業服務企業減免本人或者利害關系人物業服務費用的；

（四）在競選業主委員會委員期間有拉票賄選或者作出侵害業主權益及他人合法權益的承諾等違規行為的；

（五）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關用途的；

（六）經業主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業主提議撤銷其委員資格的；

（七）業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。

有前款第一項至第五項的行為之一，涉嫌犯罪的，業主、業主委員會可以向司法機關舉報、控告；業主委員會可以向司法機關移交相關材料。

第三十一條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者居（村）民委員會監督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者居（村）民委員會處理，必要時，轄區公安派出所應當協助。

第三十二條 業主委員會任期屆滿九十日前，應當向物業管理區域所在地的居（村）民委員會報告，在居（村）民委員會指導和監督下，召開業主大會會議進行換屆選舉。

第三十三條 業主委員會應當將住宅專項維修資金、業主共有收益、委員補貼等財務收支情況每半年在物業管理區域內顯著位置公示。

業主對公示情況有異議的，居（村）民委員會依書面申請可以組織核查，必要時，可以進行審計。

第三十四條 業主委員會委員因履行職務產生的交通、通訊等費用，經業主大會決定，可以給予委員適當補貼。

補貼資金應當首先在業主共有收益中提取，不足部分由業主共同分攤。

第三章 物業服務

第三十五條 物業交付使用十五日前，建設單位和物業服務企業應當在市、縣人民政府住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督下，邀請居（村）民委員會、業主代表參加，按照承接查驗相關規定和前期物業服務合同的約定，對物業共有部位、共用設施設備進行承接查驗。

第三十六條 前期物業服務合同應當約定建設單位和物業服務企業在承接查驗中的權利、義務和責任。

前期物業承接查驗的相關費用由建設單位承擔。

第三十七條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業管理區域所在地的縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案手續：

（一）物業承接查驗協議；

（二）查驗記錄；

（三）交接記錄；

（四）其他與承接查驗有關的文件。

第三十八條 物業服務企業應當將承接查驗有關文件、資料和記錄等原始資料建檔保存。

物業承接查驗檔案屬于全體業主共有，業主有權查詢。前期物業服務企業應當在業主大會成立之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

第三十九條 前期物業服務合同期滿，但物業管理區域尚不具備成立業主大會條件或者未依法選聘物業服務企業的，可以由前期物業服務企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務至簽訂新的物業服務合同之日止。

第四十條 物業管理區域另行選聘物業服務企業的，在重新簽訂物業服務合同十五日前，由新選聘的物業服務企業向居（村）民委員會報告，居（村）民委員會應當組織原物業服務企業、業主委員會和新選聘物業服務企業進行承接查驗和資料移交。

業主委員會可以委托相關專業機構協助進行承接查驗，所產生的費用由全體業主承擔。

第四十一條 物業服務合同應當經業主大會審議通過。在提交業主大會審議前，業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見。

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。

第四十二條 物業服務合同應當具體明確，對使用、管理和維護的物業共有部位和共用設施設備列明目錄，明確維護方式和費用承擔。

物業服務企業應當設置二十四小時服務電話，將物業服務合同送至每戶業主，方便業主和業主委員會檢查和監督。

物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

第四十三條 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業管理區域所在地的居（村）民委員會、縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門備案。縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當在七日內將備案情況送物業管理區域所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

物業服務合同解除或終止的，業主委員會應當提前六十日書面告知物業管理區域所在地的縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會，并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

第四十四條 物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公開下列信息，并及時更新：

（一）項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）物業服務企業代收公共水電費的分攤情況；

（四）電梯、消防、監控等專項設施設備及專業經營設施的維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等；

（五）其他應當公開的信息。

第四十五條 物業服務企業應當建立巡查、值班、回訪、崗位、檔案管理、應急處理預案等制度，并應用計算機、移動互聯網、智能化設備等現代化管理手段提高管理效率。

第四十六條 物業管理區域內的下列服務事項，應當符合國家、行業或者地方相關標準：

（一）物業服務場所；

（二）物業服務崗位；

（三）共用設施設備運行、維護和管理；

（四）共有部位維護和管理；

（五）秩序維護；

（六）環境維護；

（七）其他事項。

第四十七條 物業服務合同雙方可以約定物業服務履約保證金，用于保證物業服務企業依法依約退出物業項目并移交物業管理財物、相關資料及設施設備。

履約保證金可以由居（村）民委員會代管。

第四十八條 物業交付使用前的物業服務費用由建設單位承擔。交付使用后的物業服務費用由業主承擔，但建設單位與業主另有約定的除外。

第四十九條 物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，制定物業管理區域內的突發事件應急預案，做好公共秩序維護工作。

發生突發事件時，物業服務企業應當采取應急措施，并及時報告相關部門，協助開展救助工作。

物業服務企業未履行物業服務合同約定的安全防范義務，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。

第五十條 供水、供電、供氣等專業經營單位委托物業服務企業代收費用的，雙方應當簽訂委托合同。物業服務企業代收后未及時交付專業經營單位的，專業經營單位應當依法向物業服務企業追收，不得采取停水、停電、停氣等影響業主和物業使用人正常生活的方式追收。

專業經營設施設備及相關管線所有權尚未移交專業經營單位，業主已實際接受專業經營單位提供的水、電、氣等服務的，應當交納相應費用。業主未交納相應費用的，專業經營單位可以依法行使權利，但不得采取停水、停電、停氣等方式影響其他已交費業主和物業使用人的正常生活。

供水、供電、供氣等專業經營單位不得向物業服務企業和用戶收取保證金。

第五十一條 物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規，按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，不得有下列行為：

（一）擅自提高物業服務收費標準或者降低服務等級；

（二）擅自處分業主共有財產；

（三）擅自設置營業攤點；

（四）故意泄露業主、物業使用人信息；

（五）擅自對物業實施停水、停電、停氣；

（六）法律、法規規定的其他禁止行為。

第五十二條 市、縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當通過信用記分等方式加強對物業服務企業的信用監管，建立企業誠信檔案，開展企業信用考評，定期向社會公布。

物業服務企業不履行本條例規定的義務或者受到行政處罰的，應當錄入企業誠信檔案。

第四章 物業的使用與維護

第五十三條 新建住宅物業管理區域在土地出讓前，市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當明確物業服務用房、業主委員會議事活動用房、停車位、安防系統、康樂設施、環衛設施、電梯、建筑外立面等具體規劃設計條件。具體辦法由市、縣人民政府城鄉規劃主管部門會同國土資源、住房和城鄉建設、城市管理行政執法等主管部門共同制定。

市、縣（區）人民政府應當制定中長期規劃和年度計劃，對老舊住宅物業管理區域實施綜合改造，完善停車位、電梯等共用設施設備，配備必要的監控、門禁等安全防范設施。

第五十四條 市、縣人民政府城鄉規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證和規劃核實時，應當按照規劃條件和相關規范審查和核實公共服務配套設施是否按照要求實施。

第五十五條 分期開發建設的項目，建設單位應當按照規定分期設置物業服務用房和業主委員會議事活動用房。

建設單位在辦理建設工程綜合竣工驗收備案前，應當按照規定對物業服務用房和業主委員會議事活動用房進行裝修，具體標準由市、縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門制定。

第五十六條 分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以分別劃定物業管理區域。

第五十七條　業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業應當按照不動產權屬證書載明的用途，或者城鄉規劃行政主管部門批準的設計用途，使用物業及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。

第五十八條　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）將無防水設計的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；

（二）在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目；

（三）占用或者損壞共有部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（四）違反規定停放機動車輛，妨礙行人和其他機動車輛正常通行；

（五）損壞建筑物承重結構，侵占公共綠地，違法搭建建（構）筑物，開挖、擴建地下室；

（六）違反規劃或者市容標準安裝防護窗、雨棚、空調外機、排煙管道等；

（七）違反規定飼養動物；

（八）存放不符合安全標準的易燃、易爆和劇毒等危險性物品；

（九）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、消防車登高操作場地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通；

（十）擅自在建（構）筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十一）超過規定標準排放噪聲；

（十二）高空拋物；

（十三）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會、業主可以依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業主、物業使用人可以向相關部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟；業主委員會可以按照管理規約或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為依法申請仲裁或者提起訴訟。

相關部門在接到報告后應當在法定期限內依法處理，并將處理結果反饋至物業服務企業和業主委員會。

第五十九條　占用業主共有道路、場地的車位、車庫屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。

業主共有車位、車庫的使用，由業主大會或者業主大會授權業主委員會決定。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有。

業主對機動車輛停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務、應急搶險時，在物業管理區域內臨時停放，不得收取費用。

第六十條　建設單位應當依照國家有關規定對物業保修期內的建設工程質量承擔保修義務。不動產權屬初始登記前，建設單位應當按照規定向縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門繳存物業保修金。

物業保修期內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以向縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門提出物業保修金使用申請。需要委托房屋安全鑒定機構鑒定的，鑒定費用由責任人承擔。

縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當在保修金動用后三個工作日內書面通知建設單位。建設單位應當在收到書面通知之日起十五日內足額補存。

第六十一條 供水、供電專業經營單位對終端用戶的分戶計量表或終端用戶入戶端口以前的設施設備及相關管線進行維修、更新、養護和管理，并承擔相關費用，但未移交給專業經營單位的除外。

前款規定的設施設備未移交給專業經營單位的，市人民政府應當制定規劃，分期組織移交。

第六十二條 建設單位在辦理建設工程綜合竣工驗收備案前，應當將未銷售房屋的住宅專項維修資金繳存到市、縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門指定專戶。

第六十三條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當及時通知物業管理區域所在地的居（村）民委員會和業主委員會，組織續籌。

第六十四條 發生下列情形之一的，應當啟用應急程序使用住宅專項維修資金，但按照本條例第六十一條規定由專業經營單位承擔的除外：

（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障，存在安全隱患的；

（三）住宅水泵損壞導致供水中斷的；

（四）樓體外墻墻面有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（六）消防系統出現功能障礙，應當對消防設施設備維修、改造的；

（七）其它需應急使用住宅專項維修資金的。

第六十五條 應急情況下使用住宅專項維修資金按照以下程序進行：

（一）發現緊急情形需要立即啟動住宅專項維修資金的，物業服務企業應當書面報告業主委員會，并及時在物業管理區域內的顯著位置公告。

（二）物業服務企業應當及時將緊急情況書面報告物業管理區域所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門；涉及電梯、消防設施的，應同時書面報告質量技術監督部門、公安消防部門。

（三）物業管理區域所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門和涉及的質量技術監督、公安消防等部門收到報告后，應當及時實地查勘，符合規定情形的，應當予以確認。

（四）物業服務企業應當在二日內編制住宅專項維修資金使用方案，業主委員會審查后，報縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門備案。

（五）對符合應急使用住宅專項維修資金的，縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門應當自收到住宅專項維修資金使用方案之日的二十四小時內審查備案，并按工程預算金額的百分之六十劃轉首次住宅專項維修資金給維修單位。

（六）應急維修工程竣工驗收后，業主委員會、物業服務企業應當委托工程造價咨詢機構或者具有相應資質的人員出具審價報告，并將審價報告和使用維修資金情況在物業管理區域內顯著位置公示。審價報告所產生的費用在本次應急住宅專項維修資金中列支。

按照前款第三項的規定，經有關單位確認屬于應急維修情形的，物業服務企業應當立即組織維修。

未選聘物業服務企業的物業管理區域，由業主委員會按照本條第一款、第二款規定履行物業服務企業職責；沒有業主委員會的，由居（村）民委員會按照本條第一款、第二款規定履行物業服務企業職責。

第五章 監督管理

第六十六條 市人民政府住房和城鄉建設主管部門是物業管理的行政主管部門，負責對全市物業管理活動實施監督管理，主要履行下列職責：

（一）制定物業管理相關政策措施；

（二）建立物業管理信用信息臺，建立物業服務企業目錄庫和物業管理專家庫，開展物業服務企業信用考評；

（三）指導和監督前期物業管理招投標活動；

（四）負責全市住宅專項維修資金的繳存、使用和監督管理；

（五）組織開展前期物業的承接查驗；

（六）組織物業管理相關培訓；

（七）指導和監督物業管理協會開展物業管理工作；

（八）負責協調處理物業管理重大投訴案件；

（九）法律、法規規定的其他職責。

第六十七條　縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門具體負責本轄區物業管理活動的監督管理，主要履行下列職責：

（一）指導街道辦事處、鄉（鎮）人民政府履行物業管理活動的監督管理職責；

（二）開展物業服務質量檢查、評定；

（三）負責新建住宅物業交付使用、前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同以及物業承接查驗備案；

（四）負責監督建設單位履行建筑工程質量保修責任和物業保修金的監督管理；

（五）負責事權范圍內住宅專項維修資金的繳存、使用和監督管理；

（六）負責裝飾裝修企業的監督管理；

（七）劃分物業管理區域；

（八）征集、核查和監管物業服務企業及其執（從）業人員的信用信息，并接受查詢；

（九）建立相關物業管理檔案；

（十）定期培訓街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會委員；

（十一）監管本轄區內物業服務活動的安全生產管理；

（十二）法律、法規規定的其他職責。

第六十八條　市、縣（區）人民政府相關部門應當按照各自職責，做好下列工作：

（一）城鄉規劃行政主管部門負責督促建設單位按照規劃設計要求完善相關配套設施建設，協調處理因配套設施未完善而產生的矛盾糾紛；

（二）城市管理行政執法部門負責查處物業管理區域內的違法建設、違規裝修、擅自改變物業使用性質、損壞綠地、違反市容和環境衛生管理規定的行為；

（三）發展改革行政管理部門負責規范物業服務收費，監督檢查價格公示、查處違規收費行為；

（四）經濟和信息化行政管理部門負責督促電力、通訊等專業經營單位相關設施設備及管線進行維修、更新、養護和管理，協調處理因電力、通訊引起的矛盾糾紛；

（五）公安機關負責監管監控安防，管理犬只飼養，督促物業服務企業對共用消防設施進行維護管理和標明消防車通道，依法查處占用消防車通道、毀壞消防設施等行為；

（六）民政部門負責依法登記物業服務行業協會，協助住房和城鄉建設主管部門對物業服務行業協會進行監督管理。