內江市物業管理暫行辦法 
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《四川省人民政府辦公廳關于貫徹實施國務院〈物業管理條例〉有關問題的通知》等有關行政法規、規章的規定，結合內江市實際，制定本暫行辦法。
第二條 內江市行政區域內的物業管理活動，適用本辦法。
第三條 國家提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 內江市房地產行政主管部門是全市物業管理主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各縣（區）房地產行政主管部門按照本暫行辦法規定的職責負責所在區域內的監督管理工作。
第五條 各級政府的建設、規劃、物價、工商、公安、街道辦事處、鄉鎮人民政府等管理部門按照各自的職責，對物業管理活動實施監督、指導，社區協助和配合做好監督指導工作。

第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，依法享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第七條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時繳納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第八條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。
一個物業管理區域成立一個業主大會。一個物業區域內由一個物業服務企業實施物業管理。
物業管理區域是指只成立一個業主大會，有相對獨立的共用設施設備并由一個物業服務企業實施統一物業管理的區域。物業管理區域的劃分遵循以下原則：
（一）物業管理區域按城市規劃部門批準的項目紅線圖范圍確定； 
（二）已實施物業管理的不同區域經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域；
（三）對零散建設未實施物業管理的區域，可由物業所在地的縣（區）房地產行政主管部門在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的配合下，根據小區規模、社區建設、共用設施設備以及管理維護責任等原則劃定物業管理區域并實施物業管理。在綜合考慮以下因素的基礎上可以劃入同一個物業管理區域：
1、處于同一街道或位置靠的物業；
2、基礎設施、公共配套設施相關的物業；
3、適宜統一整治封閉成一個區域的物業；
4、根據城市詳細規劃確定整合為一個居住區或組團的物業；
5、物業管理區域的劃分要與社區的設立范圍基本一致，一般建筑面積不得少于3萬方米；
6、其他應考慮的因素。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。成立條件：
（一）業主大會由物業管理區域內全體業主組成；
（二）一個物業管理區域成立一個業主大會和選舉產生一個業主委員會；
（三）組建業主大會籌備組；
（四）首次業主大會召開應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
第九條　業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的縣（區）房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內公告。
第十條　籌備組應當自組成之日起30日內，在物業所在地的縣（區）房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條　下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會成員或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十三條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會會議可以邀請物業所在地的社區、管段民警和物業使用人代表列席。
業主大會決定本暫行辦法第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定本暫行辦法第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以申請業主所在地的縣（區）房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府調解或者請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的社區。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的縣（區）房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案時須提交以下材料：
（一）業主大會議事規則；
（二）管理規約；
（三）業主委員會成員名單；
（四）業主選舉、投票的結果記錄以及業主簽字記錄；
（五）首次業主大會會議和首次業主委員會會議召開的會議紀要；
（六）物業管理區域的規模和基本狀況；
（七）其他相關材料。
第十六條 業主委員會成員應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主及其配偶；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，在業主委員會成員中推選產生業主委員會主任1人、副主任1－2人。
第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十九條 業主大會、業主委員會作出的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第二十條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣（區）房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十一條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區依法履行物業管理區域內的自治管理職責，支持社區開展工作，并接受其指導和監督。
業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區，并認真聽取社區的建議。
第三章 前期物業管理
第二十二條 在物業銷（預）售前，建設單位選聘物業服務企業，應當簽訂前期物業服務合同，并將簽訂的前期物業服務合同報物業所在地的縣（區）房地產行政主管部門備案。
第二十三條 建設單位應當在銷（預）售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業權屬及其使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十四條 建設單位應當在物業銷（預）售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣（預售）合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十五條　臨時管理規約的制定包括以下主要內容：
（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；
（二） 業主在本物業管理區域內應當共同遵守的行為準則；
（三）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及其公用設施的權益；
（四）業主參與物業管理的權利；
（五）業主應當履行的義務；
（六）物業各項維修、養護和管理等服務費用的收費標準及交納方式；
（七）供電、供氣、供水及其二次加壓供水、通訊、有線電視等向最終用戶的收費標準及交納方式；
（八）違反臨時管理規約的責任。
臨時管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
臨時管理規約對全體業主具有約束力。
第二十六條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣（區） 的房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
前期物業管理招標投標具體管理辦法依照國家建設部有關規定執行。
第二十七條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣（預售）合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十八條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。物業管理用房主要包括物業服務企業為物業項目服務所需的辦公用房、保安和工勤人員值班用房、監控房、物業儲藏用房等。
物業管理用房的配置標準：
（一）物業服務企業用房按不得低于物業管理區域房屋建筑面積的0.2%配建提供。房屋建筑總面積不足5萬方米的，物業管理用房不低于100方米。分期開發建設的物業管理區域，建設單位應在先期開發的物業區域配置物業管理用房或配置臨時物業管理用房。
（二）業主委員會用房不得低于30方米的地面上獨立成套房屋并具備水、電等基本功能。
物業服務企業用房、業主委員會用房應在建設項目的規劃設計審批中予以明確。建設行政主管部門組織綜合預驗收時，應當包括對其物業管理內容方面驗收，經驗收合格后，建設單位方可將物業正式移交物業服務企業實施管理。
物業管理用房的產權依法屬于全體業主所有。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第二十九條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備及其物業管理用房的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第三十條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其它資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同或物業服務合同終止時將物業管理用房和上述資料移交給業主委員會。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理經營服務活動的企業應當按照建設部《物業服務企業資質管理辦法》規定的標準和條件取得物業管理主管部門審批核發的物業管理《資質證書》，并具有獨立的法人資格。
第三十三條 取得物業管理《資質證書》和《營業執照》的物業服務企業：
因企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理《資質證書》注銷手續，并重新核定資質等級；
因企業的法人名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門辦理《資質證書》變更手續；
因企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，到原資質審批部門辦理《資質證書》注銷手續。
第三十四條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十五條 在縣（區）房地產行政主管部門的指導下，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應載明以下內容：
（一）物業管理事項；
（二）服務質量；
（三）服務費用及收費標準；
（四）雙方的權利和義務；
（五）專項維修資金的管理與使用；
（六）物業管理用房；
（七）合同期限；
（八）違約責任；
（九）其他約定事項。
物業服務合同簽訂后，應報物業所在地的縣（區）房地產行政主管部門備案。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。協助相關部門做好物業管理區域內的社會治安、環境衛生等相關工作。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本暫行辦法第三十條規定的資料。
第三十八條 物業服務收費應當遵循合理、公開、以及費用與服務水相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照價格主管部門制定的物業服務收費管理辦法，在物業服務合同中約定，并將約定的物業服務收費內容在物業管理區域內予以公示。
第三十九條　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、衛生、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收上述費用的，應當向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費等有關費用。
已竣工但尚未出售，或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。
第四十二條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十三條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十四條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十五條 各級房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第四十六條 物業使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌；
（二）擅自改變物業專用部分、部分共用部分、全體共用部分的用途；
（三）違章搭建、改建或以其他方式改變物業專用部分和共用部分；
（四）損壞物業共用設施、設備及場地，擅自移動共用設施、設備；
（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（六）排放各種污染物、惡臭物、有害物質或者產生超過規定時間和規定標準的噪聲；
（七）未經許可設置營業攤點；
（八）利用物業從事危害公共利益和他人合法權益的活動；
（九）管理規約和物業服務合同禁止的其他行為。
第四十七條 物業管理小區生活廢舊棄物的清運、收集、運輸和處理等環境衛生管理應當按照省、市有關規定執行。
第四十八條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第四十九條　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十條　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前述規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十一條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十二條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十三條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 專項維修資金的管理和使用
第五十四條 單幢住宅內業主、或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主和住宅小區內的非住宅業主，應當按照國家的規定交納專項維修資金。
本暫行辦法所稱專項維修資金，是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十五條 商品住宅的業主、非住宅的業主交存專項維修資金的標準及其收取方式：
（一）商品房的購房人按照所擁有物業建筑面積交存專項維修資金，每方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每方米造價的5%；
（二）商品房的購房人在辦理房屋入住手續前，應當將首期專項維修資金繳交售房單位代收；
（三）售房單位與購房人在辦理房屋權屬登記時，應當將代收的專項維修資金統一納入當地市、縣房地產行政主管部門監督代管范疇，在銀行專戶存儲、并建立專項維修資金明細帳戶、專款專用。
商品房建設項目的住宅建筑安裝工程造價以當地建設工程造價管理機構的審定確認書為準。
第五十六條　出售公有住房的專項維修資金的交存標準及其收取方式：
（一）業主按照所擁有物業建筑面積交存專項維修資金，每方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%；
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%提取，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項維修資金；
（三）售房單位應當將代收和提取的兩部分專項維修資金在收到售房款之日起30日內統一納入當地市、縣房地產行政主管部門監督代管范疇，在銀行專戶存儲、并建立專項維修資金明細帳戶、專款專用。
第五十七條　尚未出售的商品房和公有住房的專項維修資金的交存：
尚未出售的商品房和公有住房，售房單位作為業主應當分別按照前述第五十五條、第五十六條的規定繳納未出售房屋的專項維修資金；房屋出售時，該房屋專項維修資金的余額，轉由購房人向售房單位支付，雙方另有約定的除外。
第五十八條　本暫行辦法實施后，對業主已辦理房屋權屬登記但未交存專項維修資金的，由業主大會及其業主委員會會同物業服務企業向業主收取（公有住房應向購房者和售房單位收取）專項維修資金，并統一納入當地市、縣房地產行政主管部門監管范疇，在銀行專戶存儲、并建立專項維修資金明細帳戶、專款專用。
第五十九條 業主交存的專項維修資金屬于業主所有。
從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十條 業主大會成立前，商品住宅、非住宅業主交存的專項維修資金和已售公有住房的專項維修資金，由物業所在地的市、縣房地產行政主管部門代管；
業主大會成立后，按照相關規定，由市、縣房地產行政主管部門將其代管的專項維修資金的帳面余額劃轉至業主大會管理。
第六十一條 需要使用專項維修資金的，由業主大會和業主委員會組織，根據物業服務企業或相關業主提出的維修使用方案，經專項維修資金列支范圍所涉及專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，并報所在地市、縣房地產行政主管部門備案。
第六十二條　專項維修資金不敷使用時，續交專項維修資金的方案，由業主大會決定。
第六十三條　專項維修資金管理的具體實施細則，由市房地產行政主管部門會同有關部門，依據本暫行辦法的規定另文制定，并報經市人民政府審批后施行。
第六十四條　國家和省對專項維修資金的管理有新的規定時，從其規定。