第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)和對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，督促檢查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng)；調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和督促檢查社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理信息共享臺(tái)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息、物業(yè)管理備案、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。

第四條 市政府相關(guān)職能部門和機(jī)構(gòu)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與本職工作有關(guān)的工作。

其中市價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。

市公安部門在物業(yè)管理工作中負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)管理制度。

其他供水、供電、供氣、排水、通訊、有線電視等公共服務(wù)行業(yè)的行政主管部門以及設(shè)施設(shè)備維?、停車管理、秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、流動(dòng)人口管理等監(jiān)督管理部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公競(jìng)爭(zhēng)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

  第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第六條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本細(xì)則第七條至第九條的規(guī)定向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定或者確定有爭(zhēng)議的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見后確定。
  在同一建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍內(nèi)，其物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，經(jīng)征求物業(yè)所在地相關(guān)業(yè)主意見后，可以劃定或者確定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
  第七條　建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
  （一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；
  （二）建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；
  （三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；
  （四）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
  （五）建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總面圖；
  （六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測(cè)繪或者實(shí)測(cè)繪報(bào)告；
  （七）經(jīng)核準(zhǔn)的地名批復(fù)文件。
  第八條 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
  （一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；
  （二）物業(yè)服務(wù)合同；
  （三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
  （四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；
  （五）建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總面圖；
  （六）經(jīng)核準(zhǔn)的地名批復(fù)文件。
  因建設(shè)單位不存在或者其他客觀原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提供前款第（四）至（六）項(xiàng)資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)等情況。

第九條 舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
  （一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；
  （二）物業(yè)管理區(qū)域四至范圍圖；
  （三）物業(yè)管理區(qū)域確定意見。
  前款第（三）項(xiàng)確定意見的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括該區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)情況等。

第十條 報(bào)送備案的資料齊全、符合法定形式的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)；報(bào)送資料不齊全、不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)告知需要補(bǔ)正的資料，并在收齊備案資料后5個(gè)工作日內(nèi)出具備案回執(zhí)。
  第十一條 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
  前款明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
  （一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；
  （二）業(yè)主共有的道路、綠地、公共場(chǎng)所、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備等的位置、面積；
  （三）其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
  已實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域范圍在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告全體業(yè)主。

  第三章 業(yè)主大會(huì)

第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第十三條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行義務(wù)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿尚沒有選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選舉一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

第十四條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)管理，制定電子投票具體操作細(xì)則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)決策提供方便、快捷的方式。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建設(shè)、維護(hù)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)等工作經(jīng)費(fèi)，納入本機(jī)關(guān)電子政務(wù)費(fèi)用，由市級(jí)財(cái)政予以保障。

第十五條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

第十六條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

對(duì)符合前兩款情形之一要求成立業(yè)主大會(huì)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在20個(gè)工作日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。

分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條、第十三條規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

新一期的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主名單、業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。

第十七條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表、業(yè)主代表以及建設(shè)單位代表7至15人組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的60%。

居民委員會(huì)或者村民委員代表擔(dān)任籌備組召集人或推薦籌備組召集人，組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的籌備工作。

第十八條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助首次業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的建設(shè)資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地）、已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與業(yè)主大會(huì)籌備無關(guān)的活動(dòng)。

第十九條 居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將組建籌備組的通知以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，告知全體業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會(huì)事宜，公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和時(shí)間期限等，公告時(shí)間不少于7日。

第二十條 籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)推薦產(chǎn)生或由業(yè)主民主推選產(chǎn)生。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不同物業(yè)類型的建筑面積比例均衡分布，屬同一物業(yè)類型的，按照推薦票多少的順序確定。

第二十一條 籌備組業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
  （一）具有完全民事行為能力；
  （二）本人及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；
  （三）不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；
  （四）不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)的行為；
  （五）不存在違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為。
  街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表應(yīng)當(dāng)符合前款第（一）至（四）項(xiàng)條件。

籌備組業(yè)主代表不符合本條第一款規(guī)定條件的，籌備組成立之前，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府取消其業(yè)主代表資格；籌備組成立之后，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認(rèn)，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
  街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表不符合本條第二款規(guī)定條件，以及因工作變動(dòng)等原因不能履行職責(zé)的，由派出單位更換代表。

第二十二條 籌備組成員名單及簡(jiǎn)歷應(yīng)當(dāng)自確定之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示不少于7日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)按照本細(xì)則第二十一條規(guī)定協(xié)調(diào)解決。

籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

籌備組自公告之日起成立。

第二十三條 籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集和主持，也可以由籌備組組長(zhǎng)委托其他籌備組成員召集和主持。
  籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但成員是法人或者其他組織的除外。籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。
  籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，籌備組會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)成員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組的工作材料等由召集人妥善保管，并于本物業(yè)管理區(qū)域的首屆業(yè)主委員會(huì)成立后7日內(nèi)移交首屆業(yè)主委員會(huì)，移交雙方應(yīng)當(dāng)做好簽收工作。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）公示并確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主所擁有的房產(chǎn)專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（四）確定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（五）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示不少于7日，并書面通知全體業(yè)主。

首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生規(guī)定、首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得互相抵觸和沖突。

第二十五條 業(yè)主對(duì)管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在收到書面意見后7日內(nèi)予以答復(fù)。對(duì)業(yè)主的異議，籌備組應(yīng)當(dāng)集體討論并書面記錄，經(jīng)超過半數(shù)籌備組成員同意的，應(yīng)予采納。
  經(jīng)征求意見，籌備組對(duì)管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有修改的，應(yīng)當(dāng)將修改后的管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案按照本細(xì)則第二十四條的規(guī)定再次公示。

第二十六條 首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不同物業(yè)類型、不同幢（梯）及相應(yīng)建筑面積均衡分布，由業(yè)主自薦和推薦產(chǎn)生。同一物業(yè)類型、同一幢（梯）按照推薦票多少順序確定候選人。業(yè)主推薦候選人的，由籌備組書面征求被推薦人的意見，被推薦人同意參選的，方能確定為候選人。

第二十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)以書面形式將確定的首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。
公示期間，業(yè)主對(duì)首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式署名向籌備組提出。首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人不符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定的條件、存在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，由籌備組取消其首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格并說明理由。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立之日起，籌備組自行解散。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
  （五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度；
  （七）在符合規(guī)劃的條件下，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （八）在符合規(guī)劃的條件下，改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；
  （九）決定利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；
  （十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
  決定前款第（六）項(xiàng)和第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：
  （一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；
  （二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
  （三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配；
  （四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
  （五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
  （六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
  （七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等。

第三十一條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：
  （一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
  （二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；
 （三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
 （四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；
  （五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
  （六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
  （七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；
  （八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；
  （九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選規(guī)定等；
  （十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；
  （十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

第三十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派員列席。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會(huì)不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開，并通告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)牽頭成立由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表組成的籌備組，協(xié)調(diào)組織召開業(yè)主大會(huì)。

籌備工作程序，參照本細(xì)則第十七至二十八條規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程及會(huì)議表決規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于7日，并應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派員列席。
  公告期間，業(yè)主可以對(duì)業(yè)主大會(huì)擬表決事項(xiàng)提出建議和意見。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當(dāng)受理并予以說明，可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公告。

第三十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書通過上門投送、郵寄、業(yè)主領(lǐng)取等多種方式送交每一位業(yè)主；無發(fā)送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第三十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。

采用電子投票表決方式的，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決。

任何人不得偽造業(yè)主大會(huì)的選票、表決票、業(yè)主簽名、書面委托書及電子投票記錄。

第三十六條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)的，表決書經(jīng)業(yè)主簽名的，無需出具書面委托書。

第三十七條 采用書面征求意見形式的召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限屆滿，應(yīng)當(dāng)按照公開、公正、透明的原則，統(tǒng)計(jì)和查驗(yàn)業(yè)主的表決意見，并及時(shí)公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)公布表決結(jié)果。

表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示不少于15日，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示不少于7日。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)和專有部分面積，全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見的匯總和統(tǒng)計(jì)結(jié)果等。
  業(yè)主委員會(huì)未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公示業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果，并通告全體業(yè)主。
  第三十八條 公示業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果期間，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)記錄并及時(shí)作出答復(fù)。
  采用書面征求意見形式，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見。業(yè)主查驗(yàn)本人意見，應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主委托他人查驗(yàn)表決意見，還應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

第三十九條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積、業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

（二）建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。

（三）業(yè)主人數(shù)，按專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按1人計(jì)算；一人擁有一個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算；一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

（四）建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按1人計(jì)算；

（五）業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照第（三）項(xiàng)和第（四）項(xiàng)統(tǒng)計(jì)之和計(jì)算。

（四）其它特定空間產(chǎn)權(quán)是否計(jì)算投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

第四十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。

第四十一條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
  業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
  未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

   第四章 業(yè)主委員會(huì)

第四十二條 業(yè)主委員會(huì)一般由5至15人的單數(shù)組成，一般按物業(yè)管理區(qū)域5萬方米以下設(shè)5人、5萬方米以上10萬方米以下設(shè)7人的原則確定，也可根據(jù)實(shí)際需要確定。業(yè)主委員會(huì)每屆任期一般三年，最長(zhǎng)不超過五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。

業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定，業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，候選人比例一般不宜超過擬選人數(shù)的150%。未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

第四十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下資料辦理備案手續(xù)：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄、會(huì)議決定和會(huì)議表決結(jié)果；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員（候補(bǔ)委員）名單及其基本情況、分工安排；

（四）業(yè)主委員會(huì)印章樣式；

（五）其他與業(yè)主委員會(huì)備案有關(guān)的資料。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在收到上述資料后在7個(gè)工作日進(jìn)行登記并發(fā)出備案回執(zhí)，同時(shí)將備案回執(zhí)和備案資料抄送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
  業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)備案情況發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)按上述程序辦理備案變更。

第四十四條 業(yè)主委員會(huì)成立后,可持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章,并按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用印章。業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)。

第四十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì),向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況及其他工作情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，督促和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

（四）協(xié)助制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

（六）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作；

（七）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的實(shí)施；

（八）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督；

（九）配合街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員或者村民委員會(huì)會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；配合政府行政管理部門共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作；

（十）調(diào)整委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

以書面形式召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示物業(yè)管理年度實(shí)施報(bào)告及其他工作情況，公示時(shí)間不少于15日，并抄送街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府。

以業(yè)主委員會(huì)名義發(fā)布的信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員簽名確認(rèn)，并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。

第四十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
  （一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
  （三）物業(yè)服務(wù)合同；
  （四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
  （五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；
  （六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；
  （七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
  （八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第四十七條 業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)要求建賬并及時(shí)入賬，對(duì)收支原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理情況、物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)未按照本條第三款的規(guī)定公布相關(guān)資金情況的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布相關(guān)資金情況，并通告全體業(yè)主。

第四十八條 對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中作出相應(yīng)約定。

第四十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定定期召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

依照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無正當(dāng)理由不召集的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論重大事項(xiàng)時(shí)，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)和物業(yè)管理工作人員可以列席會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第五十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)，不得組織、參與任何經(jīng)營性活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽字同意該決定的委員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十一條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)或者給予其他形式的利益。

（四）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納或煽動(dòng)、教唆其他業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（六）本人及其親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；

（七）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)；

（八）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。如業(yè)主委員會(huì)不作出中止決定，業(yè)主可向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)請(qǐng)求協(xié)助。經(jīng)確認(rèn)情況屬實(shí)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)牽頭成立由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表組成的籌備組，協(xié)調(diào)組織召開業(yè)主大會(huì)決定是否中止或罷免業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)。

第五十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；

（二）因疾病或其他原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

第五十三條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)，沒有候補(bǔ)委員的，或者遞補(bǔ)后仍不足5人的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止之日起15日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和業(yè)主委員會(huì)委員遞補(bǔ)、補(bǔ)選的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定及時(shí)補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員，并通告全體業(yè)主。

職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)物、文件資料、印章等交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第五十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿6個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆籌備小組，成員包括街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表，由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表擔(dān)任召集人或推薦召集人人選。籌備小組負(fù)責(zé)換屆具體工作，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿7日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)督促其移交；經(jīng)督促仍不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，新一屆業(yè)主委員會(huì)仍未成立的，屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代管。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主；逾期仍不組織的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表、業(yè)主代表同共組成籌備組，組織換屆選舉工作。

第  五十五條 業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但未能及時(shí)換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以按照以下規(guī)定由相應(yīng)機(jī)構(gòu)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，并及時(shí)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)：
  （一）管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生前的代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)有規(guī)定的，按照管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行；

（二）管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒有規(guī)定，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下履行上述職責(zé)。

第五十六條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止或者換屆，業(yè)主委員會(huì)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照本細(xì)則第四十三條規(guī)定辦理備案變更，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第五十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，保存期限不少于10年。工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票、書面委托書、電子投票記錄及會(huì)議記錄；

(二)業(yè)主委員會(huì)選票、表決票及會(huì)議記錄；

(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

（五）業(yè)主委員會(huì)備案資料；

（六）物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用賬目；

（七）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊(cè)；

（八）業(yè)主的意見和建議。