長春市物業管理條例

第一章總則

第一條為了規范物業服務管理行為，維護戶主和物業服務企業的合法權益，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本市行政區域內的物業服務管理活動。

第三條物業管理實行戶主自治、專業服務與政府監管相結合的原則。

第四條本條例所稱物業，是指各類房屋及其公共部位、公用設施設備。

本條例所稱共有部位，是指物業管理區域內屬于戶主共有的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、值班保安室、物業服務用房、公共停車位、戶外墻面、屋面、道路、場地、綠地等部位。

本條例所稱公用設施設備，是指物業管理區域內屬于戶主共有的電梯、樓道照明設施、小區道路照明設備、安全防范智能系統、避雷裝置、單元防盜門等設施設備。

本條例所稱戶主，是指物業的所有權人，即房屋所有權證登記的權利人;或者房屋竣工并已交付使用，已訂立房屋買賣合同但尚未辦理房屋所有權證的房屋合法買受人。

本條例所稱物業管理，是指戶主通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對物業共有部分進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本條例所稱物業服務企業，是指依法設立、取得相應資質并從事物業服務經營的企業法人。

第五條市物業管理行政主管部門依法對本市行政區域內物業服務管理活動進行監督管理，縣(市)、區人民政府物業管理行政主管部門依法對本轄區內物業服務管理活動進行監督管理。

建設、規劃、民政、價格、園林、環保、市容環衛、行政執法、公安、工商及其他相關部門應當按照各自職責，做好物業服務管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府在(市)、區物業管理行政主管部門指導下，組織、協助本轄區內的戶主依法設立戶主大會，并直到監督戶主大會、戶主委員會依法履行職責。

社區委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。

第六條物業管理區域內，應當建立由縣(市)、區物業管理行政主管部門、所在街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會、公安派出所、戶主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，主要協調解決物業管理中的重大問題。

第二章戶主、戶主大會及戶主委員會

第七條戶主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開戶主大會會議，并就物業服務的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改戶主管理規約、戶主大會議事規則的建議;

(四)參加戶主大會會議，行使投票權;

(五)選舉戶主委員會委員，并享有被選舉權;

(六)監督戶主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、公用設施設備使用、收益情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、公用設施設備維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第八條戶主在物業管理活動中，應當履行下列義務：

(一)遵守戶主管理規約、戶主

大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、公用設施設備使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

(三)執行戶主大會的決定和戶主大會授權戶主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納物業維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第九條戶主大會由物業管理區域內全體戶主組成，自首次戶主大會會議召開之日起成立。

一個物業管理區域內成立一個戶主大會。戶主較少且經全體戶主一致同意，決定不成立戶主大會的，由全體戶主共同履行戶主大會、戶主委員會職責。

第十條下列事項由戶主大會決定：

(一)選舉戶主委員會，更換戶主委員會的委員，監督戶主委員會的工作;

(二)制定、修改管理規約和戶主大會議事規則;

(三)選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人;

(四)審議決定戶主委員會活動經費的來源和用途，改變和撤銷戶主委員會的不適當決定;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)審議批準物業服務合同;

(八)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的戶主且占總人數三分之二以上的戶主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的戶主且占總人數過半數的戶主同意。

第十一條物業管理區域內，戶主入住率達到百分之五十以上或者自第一個戶主入住之日起滿兩年且入住率達到百分之三十以上的，經戶主代表提議可以成立戶主大會。

第十二條縣(市)、區物業管理行政主管部門在收到戶主代表提議后十五日內，指導物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協調成立首次戶主大會會議籌備組。

籌備組一般由五名成員組成，其中社區居民委員會、建設單位代表各一名、戶主代表三名。籌備組的組長由社區居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。

第十三條籌備組應當履行下列職責：

(一)擬定戶主管理規約草案、戶主大會議事規則草案、戶主委員會議事規則草案和戶主委員會選舉辦法，制作表決票和選票，并在戶主中推選表決票、選票的發放人、計票人和監票人;

(二)推薦戶主委員會委員候選人;

(三)確定戶主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作;

(四)確認戶主的身份及其在首次戶主大會上的投票權數。前款規定事項應當在首次戶主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內公示。

第十四條籌備組根據物業管理區域內的實際情況確定戶主委員會具體人數，戶主委員會由五至十五人的單數組成，設主任一人，副主任一至二人。

第十五條籌備組應當于戶主大會會議召開十五日前將會議公告送達全體戶主。會議公告應當在物業管理區域內公告欄或者其他顯著位置公告。

第十六條采用書面形式召開戶主大會會議的，籌備組應當在公示期滿七日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作，并歸檔保存。

第十七條戶主大會會議除首次會議以外分為定期會議和臨時會議。

戶主大會定期會議由戶主委員會按照戶主大會議事規則規定召開，每年至少召開一次。

經占建筑面積且占總人數百分之二十以上戶主提議，戶主委員會

應當組織召開戶主大會臨時會議。

提議應當附上提議戶主本人的簽名、聯系電話、房屋棟號室號、投票權數。戶主委員會應當核實提議戶主身份;無法核實戶主身份的，提議無效。

第十八條戶主委員會應當履行下列職責：

(一)召集戶主大會會議，報告物業服務的實施情況;

(二)在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下組織戶主委員會的換屆選舉;

(三)代表戶主與戶主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)監督戶主管理規約的實施，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)整理、保存物業相關圖紙、檔案以及戶主委員會會議記錄等資料;

(六)戶主大會賦予的其他職責。戶主委員會及其委員不得在物業管理區域內利用共用部位、公用設施設備和公共場所直接從事經營活動。

第十九條新一屆戶主委員會未能選舉產生、戶主委員會集體辭職的，按照本條例戶主委員會換屆選舉的規定，重新選舉戶主委員會。

戶主委員會不能履行職責的，由所在地縣(市)、區物業管理行政主管部門指導街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協助戶主召開戶主大會，重新選舉戶主委員會。

第二十條戶主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將成立情況向所在地縣(市)、區物業管理行政主管部門備案。備案時應當提交以下材料：

(一)戶主委員會備案登記表;

(二)戶主管理規約;

(三)戶主大會、戶主委員會議事規則;

(四)選舉和表決結果統計表;

(五)戶主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。戶主委員會備案的有關事項發生變更的，依照上述規定重新備案。

第二十一條戶主委員會會議由主任或者副主任召集。經三分之一以上委員提議或者戶主委員會主任認為有必要的，應當及時召開戶主委員會會議。

戶主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，作出決定時應當經全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權。

戶主委員會召開會議時，可邀請所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會派員列席。

第二十二條戶主委員會應當做書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。戶主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第二十三條戶主委員會應當建立活動檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內容：

(一)會議記錄、紀要;

(二)戶主大會決議、戶主委員會決定等書面材料;

(三)各屆戶主委員會選舉、備案的材料;

(四)戶主名冊;

(五)物業服務合同;

(六)其他有關資料。

第二十四條戶主委員會任期由戶主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。戶主委員會任期屆滿六十日前，應當報告所在地物業管理行政主管部門。物業管理行政主管部門應當及時公告相關街道辦事處、鄉鎮人民政府指導原戶主委員會組織召開戶主大會會議進行換屆選舉。

新一屆戶主委員會產生后十日內，原戶主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體戶主所有的財物移交給新一屆戶主委員會。對不按時移交的，街道辦事處鄉鎮人民政府應當協調、督促其移交。

因參加戶主大會會議的戶主達不到法定人數等客觀原因戶主委員會未能如期換屆的，原戶主委員會仍可繼續履行職責，直至新一屆戶主委員會產生為止。

第二十五條戶主委員會委員有下列情形之一的，經戶主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

(一)不再是本物業管

理區域內戶主的;

(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;

(三)拒不履行戶主義務的;

(四)連續三次缺席戶主委員會會議的;

(五)因疾病或者其他原因喪失工作能力的;

(六)以書面形式向戶主大會提出辭呈的;

(七)被聘在本物業管理區域內物業服務企業工作的;

(八)其他原因不宜擔任戶主委員會委員的。

第三章物業服務與管理

第二十六條在規劃、設計、建設物業項目時，應當符合下列要求：

(一)建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標準配置物業服務用房。房屋總建筑面積為兩萬方米以下的物業，應當配置建筑面積不低于一百方米的物業服務用房。

(二)規劃部門審查物業開發項目時，應當在規劃設計面圖和單體方案中，確定物業服務用房的位置和面積。物業服務用房應當為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業服務管理活動。物業服務用房應當包括物業服務企業用房、戶主委員會辦公用房。其中，戶主委員會辦公用房建筑面積為十五至二十五方米。

(三)物業服務用房交付時應當達到正常使用功能。未經戶主大會同意，任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途。違法建筑、臨時建筑、公共場所和共用部位不得作為物業服務用房。

第二十七條新建物業的開發建設單位在申領商品房預售許可證時，應當向市、縣(市)物業管理行政主管部門報送下列材料：

(一)標注物業服務用房具體位置和面積的規劃詳圖及書面證明;

(二)物業共有部分的明細表;

(三)前期物業服務合同;

(四)應當招投標的物業項目提供物業服務招投標情況的書面材料。

建筑區劃內的房屋初始登記時，應當同時報送物業共有部分使用房屋的清單及相關資料，由房地產登記機構確認、記載、存檔。

第二十八條戶主、戶主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有資質的前期物業服務企業，提供前期物業服務。

市、縣(市)物業管理行政主管部門應當對物業服務招投標活動實施監督管理。

第二十九條建設單位應當按照下列規定完成前期物業服務的招投標工作：

(一)預售商品房在取得商品房預售許可證前;

(二)現售商品房在正式銷售三十日前;

投標人少于三個或者建筑面積三萬方米以下的住宅物業、建筑面積一萬方米以下的非住宅物業，經市、縣(市)物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

第三十條物業服務招投標活動中的評標，由招標人代表和物業服務管理方面的專家組成的評標委員會負責。評標委員會成員由五人以上單數組成，其中專家人數不得少于成員總數的四分之三。

評標委員會專家由招標人從市物業管理行政主管部門建立的專家庫中隨機抽取產生。與投標人有利害關系的人不得進入項目的評標委員會。

第三十一條開發建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，明確物業服務的價格、內容、標準、期限以及資質等級等。前期物業服務合同副本應當在合同簽訂之日起十五日內，報縣(市)、區物業管理行政主管部門備案。

第三十二條前期物業服務合同可以約定期限。期限未滿、戶主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十三條建設單位在銷售房屋前，應當依照物業管理行政主管部門公布的戶主臨時管理規約示范文本制定戶主臨時管理規約。戶主

臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

建設單位在銷售房屋時，應當與物業買受人簽定前期物業服務合同，并將其和臨時管理規約作為房屋銷售合同的附件，經物業買受人簽字確認后，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。

首次戶主大會會議通過的管理規約生效后，臨時管理規約失效。

第三十四條物業服務企業承接物業時，應當對物業公用部位、公用設施設備進行查驗并辦理承接驗收手續。需要維修完善的，雙方應當簽訂書面協議。建設單位應當向戶主委員會移交下列資料：

(一)物業的報建、批準文件，項目規劃圖，竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備訂貨合同及安裝、使用和維護保養等技術資料(含隨機資料);

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業管理區域內各類建筑物、構筑物、設施、設備的清單;

(五)物業的使用、維護、管理所必需的其他資料。戶主委員會尚未成立、有前期物業服務企業的，可向前期物業服務企業移交前款規定的資料。

第三十五條前期服務合同終止時，物業服務企業除應當向戶主委員會或者新的物業服務企業移交本條例第三十四條規定的資料外，還應當移交下列資料和資產：

(一)實施物業服務期間形成的有關改造、維修、保養的技術資料;

(二)物業服務用房;

(三)使用公用部位、公用設施設備經營性收益和物業服務費購置的資產;

(四)公用部位、公用設施設備經營性收益節余;

(五)物業服務企業管理期間應當移交的其他管理資料和資產。

第三十六條戶主入住前的物業服務費用由開發建設單位承擔;戶主入住后的物業服務費用根據本條例的規定和合同的約定，由戶主承擔;未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數或者面積確定物業服務費標準，由建設單位承擔。

前款所稱入住是指戶主收到入住公告并辦理完相應手續;戶主收到入住公告后在限定期限在六個月內無正當理由不辦理相應手續的，視為入住。建設單位或者物業服務企業沒有事先書面公告的，以戶主辦理完相應手續的時間為準。

第三十七條物業服務企業應當依法取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。

物業服務企業的名稱中應當標示“物業服務”字樣，在經營服務場所公示法人營業執照、資質證書。

第三十八條物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借等形式變相轉讓資質證書。

第三十九條物業服務企業應當履行下列義務：

(一)按照物業服務合同提供服務;

(二)應當每半年向全體戶主公布一次共用部位、公用設施設備經營收支情況，接受戶主、戶主委員會的監督;

(三)在物業服務合同終止前三十日內，應當與戶主或者有關單位結清債權債務，做好移交準備，并在合同終止之日起十日內向戶主委員會移交有關資料、資產;

(四)按照國家規定和物業服務合同的約定，負責物業的維修、養護和更新改造，并如實記錄;

(五)妥善保管財務收支賬目和原始憑證;

(六)按照規定報送各類統計報表和相關資料;

(七)法律法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第四十條非本市物業服務企業進入本市從事物業服務活動的，應當事先持資質證書報市物業管理行政主管部門備案。

第四十一條物業服務企業承接物業服務項目時，應當按照有關規定簽訂物業服務合同。

物業服務合同應當載明委托服務事項、服務及收費標準、服務期限、雙方的權利義務、合同終止條件、違約責任等內容。

物業服務企業應當自物業服務合同生效之日起十五日內，將合同副本報所在地縣(市)、區物業管理行政主管部門備案。

第四十二條物業服務收費可以實行市場調節價或者政府指導價。政府指導價由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。

實行市場調節價的，由建設單位或者戶主與物業服務企業在物業服務合同中約定價格。

實行政府指導價的，按照政府公布的基準價及其浮動幅度，由建設單位或者戶主與物業服務企業在物業服務合同中約定具體收費標準，物業服務企業應當到市價格主管部門和市物業管理行政主管部門備案。

第四十三條戶主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。戶主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，戶主負連帶交納責任。

第四十四條建立物業服務企業信用評定制度。具體評定辦法由人民政府制定。

市物業管理行政主管門應當每年定期對物業服務企業遵守法律法規、信用合同、提供服務等方面進行評定。對評定不合格的物業管理企業，由市行政物業管理部門責令限期整改;整改后仍不合格的，由市行政主管部門取消其一年內在本市承接物業服務業務的資格。

第四十五條建筑區劃內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，依法承擔建筑區劃內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

第四十六條未實行物業服務的物業管理區域，由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府)組織戶主選聘保潔人員維護環境衛生，費用由全體戶主承擔;選聘房屋維修人員對共用設施設備進行日常維修養護，費用由相關戶主承擔。

第四章物業的使用、維護與維修資金的管理

第四十七條物業存在安全隱患，危及公共利益及其他戶主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關戶主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經戶主大會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，費用由責任人承擔。

第四十八條戶主、物業使用人和物業服務企業，應當遵守有關法律、法規的規定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權益。

因維修房屋及共用設施設備給有關戶主造成損失的，由責任人負責修復或者補償。戶主、物業使用人應當為物業服務企業、他人維護房屋及共用設施設備提供便利，因戶主、物業使用人阻撓維修造成物業損壞及財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第四十九條在物業管理區域內禁止下列行為：

(一)擅自拆改房屋承重結構;

(二)擅自改變房屋或者共用設施設備的用途;

(三)擅自占用、改變、損壞物業公用部位、公用設施設備;

(四)擅自搭建建筑物、構筑物，設置攤點、市場，張貼、涂抹、懸掛物品;

(五)亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛;

(六)違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產生超過規定標準的噪音;

(七)違反規定飼養家禽、家畜和其他動物;

(八)從事危害公共利益的行為;

(九)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

第五十條因物業維修或者公共利益需要，有關單位或者個人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得戶主委員會和物業服務企業

三十九條規定，物業服務企業轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓資質證書的，由市物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第六十五條物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第六十六條本條例自2008年1月1日起施行，2000年12月13日長春市第十一屆人民代表大會常務委員會第2十一次會議通過，2001年3月30日吉林省第九屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準的《長春市城市住宅小區物業管理條例》同時廢止。