經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

全面實(shí)施營改增，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

據(jù)了解，營業(yè)稅改征增值稅改革(簡稱“營改增”)從2011年試點(diǎn)到現(xiàn)在，已經(jīng)是第六個年頭，只有建筑業(yè)、房地產(chǎn)、金融保險、生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)還沒有推進(jìn)營改增方案。

其中“不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”的提議在就有所討論，曾計劃在去年兩會后開始推進(jìn)，但后來被放緩，有媒體報道稱其原因是“財政收入壓力過大。”

所謂“不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”是指：企業(yè)購置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，其購置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計算出增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。

據(jù)了解，建安房地產(chǎn)的增值稅稅率暫定為11%，金融保險、生活服務(wù)業(yè)為6%。

“將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，這其實(shí)是對目前企業(yè)購置不動產(chǎn)的行為進(jìn)行了鼓勵。通過購置不動產(chǎn)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，能夠降低企業(yè)的不動產(chǎn)持有成本。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，上述提及的“不動產(chǎn)”應(yīng)該理解為包括房產(chǎn)、建筑物、機(jī)器機(jī)械、運(yùn)輸工具等生產(chǎn)資料，所以并不是單純的房地產(chǎn)范疇的優(yōu)惠政策。

“從目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景來看，這是供給側(cè)改革思路下對企業(yè)新一輪投資的刺激政策。通過降低此類不動產(chǎn)購置的稅費(fèi)成本，能夠較大程度上對沖企業(yè)盈利空間持續(xù)收窄的風(fēng)險。而從房地產(chǎn)的角度看，企業(yè)后續(xù)購置廠房等熱情加大，對于一些商業(yè)辦公用房的去庫存有積極的利好。同時也使得部分企業(yè)有能力和動力去投資房地產(chǎn)物業(yè)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)還分析道，對于房企來說，當(dāng)中國各類實(shí)體產(chǎn)業(yè)的企業(yè)有新一輪投資熱情和不動產(chǎn)采購的需求，那么最后會使得房地產(chǎn)市場的需求量快速上升。這樣一類企業(yè)需求的釋放，也使得房企后續(xù)在去庫存、積極打開企業(yè)用房市場等方面大有作為。

購房兩年內(nèi)出售要繳納5%增值稅

在此次公布的“1+3”文件中，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》不僅為試點(diǎn)納稅人所關(guān)注，也為眾多市民所關(guān)注，因?yàn)椋�這關(guān)系到個人住房交易由征收營業(yè)稅改為征收增值稅后，稅率將會是多少以及如何計算增值額。

在此次公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》中，共明確了六個方面的過渡性政策，其中第五個方面涉及個人出售住房征收增值稅的問題。

即《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》規(guī)定：

1、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

2、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

3、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

據(jù)羊城晚報記者對比原營業(yè)稅有關(guān)政策規(guī)定可見，此次增值稅征收政策就是“移”了原來營業(yè)稅征收政策，包括此前剛發(fā)布的于2月22日起執(zhí)行的“財稅[2016]23號”文所規(guī)定的。如23號文規(guī)定，北上廣深四地不適用的“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅”政策，現(xiàn)在在改為征收增值稅后，同樣不適用北上廣深!

這一政策規(guī)定符合此前業(yè)內(nèi)預(yù)期。此前，一些稅務(wù)專家在接受羊城晚報記者采訪時均分析，在李克強(qiáng)總理明確提出全面實(shí)施營改增要確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增之后，估計有關(guān)增值稅過渡政策會考慮“移”營業(yè)稅政策。