第一章總則

第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條市、縣級市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，制定落實扶持政策，建立物業管理目標責任機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水。

街道辦事處(鎮人民政府)應當明確負責物業管理的部門和人員;對本轄區內物業管理工作進行指導、協助和監督;協調物業管理與社區管理、社區服務,建設單位與前期物業服務企業,業主與物業服務企業等關系;落實本轄區內舊住宅小區、拆遷安置房小區長效管理工作。

社區居(村)民委員會應當協助、配合街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理相關工作。

第四條市、縣級市、區物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

物業管理行政主管部門所屬的物業管理機構應當根據職責，負責本轄區內物業管理活動的日常管理工作。

市、縣級市、區相關部門應當按照各自職責，共同做好物業管理活動的有關監督管理工作。

第五條市、縣級市、區人民政府應當建立物業管理協調機制，協調解決物業管理重大問題。

街道辦事處(鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業、建設單位等參與的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜。

第六條物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定行業規范，培訓從業人員，規范從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水。

第七條對在物業管理活動中取得顯著成績或者獲得市級以上物業管理榮譽稱號的單位和個人，市、縣級市、區人民政府應當給予表彰、獎勵。

第二章業主大會、業主委員會和物業管理委員會

第八條符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議：

(一)物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域內建筑總面積百分之五十以上的;

(二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

第九條符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備組由業主、街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、公安派出所、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。

籌備組中的業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生，推薦方式和辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定，并事先告知全體業主。

第十條籌備組成員應當符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人及其直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;

(三)無索取、非法收受建設單位、物業服務企業報酬的行為;

(四)無泄露或者非法使用業主資料的行為。

除前款規定條件外，籌備組中的業主成員還應當遵守臨時管理規約，交納物業服務費用，個人信用記錄良好，無犯罪記錄。

第十一條召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主，街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當參與指導。

業主代表參加業主大會的，應當將所代表業主的書面意見呈交業主大會。

第十二條業主大會決定以下事項：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(五)選聘和解聘物業服務企業;

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

(十)法律法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的事項。

業主大會決定前款第(六)項和第(七)規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款規定的其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十三條業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員后，應當按照業主大會確定的規則予以更換或者罷免：

(一)本人、配偶及其直系親屬與物業服務企業有直接利害關系的;

(二)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質且未改正的;

(三)未按照規定交納物業服務費或者專項維修資金且未改正的;

(四)違法出租房屋且未改正的;

(五)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

(六)有嚴重不良信用記錄或者犯罪行為的;

(七)業主大會議事規則約定的不得擔任業主委員會委員的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

第十四條街道辦事處(鎮人民政府)物業管理工作人員、首次業主大會籌備組成員、業主委員會委員應當接受物業管理行政主管部門的培訓，提高物業管理水。

第十五條業主委員會履行以下職責：

(一)執行業主大會決定和決議;

(二)召集業主大會會議、報告物業管理實施情況;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促業主交納物業服務費以及其他相關費用;

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第十六條業主委員會換屆選舉，應當在屆滿前三個月告知社區居(村)民委員會。街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當對換屆改選工作進行指導。

第十七條業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并辦理交接手續。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)協助移交，或者向人民法院提起訴訟。

第十八條業主委員會可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會對上一屆業主委員會的工作經費和經營性收益等情況進行核查，也可以委托第三方進行審計;核查結果或者審計報告應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第十九條有下列情形之一的住宅小區，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：

(一)不具備成立業主大會條件的;

(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)反復指導后仍不能成立的;

(三)業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)反復指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

第二十條物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立，成員可以由街道辦事處(鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會、建設單位、業主代表等組成。

物業管理委員會人數應當為七到十一人的單數，其中業主成員應當不少于物業管理委員會人數的百分之五十，由街道辦事處(鎮人民政府)在業主代表中推薦產生。物業管理委員會的成員資格參照本條例第十三條執行。

物業管理委員會的人員組成，應當在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十一條物業管理委員會代行業主大會職責的，作出決定前，應當征求全體業主意見;決定作出后，應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。

物業管理委員會代行業主委員會職責的，應當按照規定履行職責。

對于符合成立業主大會條件的，應當指導籌備工作，成立業主大會。能夠選舉產生業主委員會的，應當選舉產生業主委員會。

第二十二條物業管理委員會成立之日起三十日內應當告知物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門。縣級市、區物業管理行政主管部門應當加強對本轄區內物業管理委員會的指導和監督。

第三章前期物業管理

第二十三條建設單位在申請建設工程規劃許可證前，應當征求物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

第二十四條新建物業項目明顯分割成多個自然小區，并且配套設施設備、物業服務用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業管理區域。

已經投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由物業所在地的縣級市、區物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)征求業主意見后確定物業管理區域，并予以公告。

第二十五條新建住宅以及用于銷售的非住宅物業實行前期物業管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。

第二十六條新建物業建設單位與依法選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同后，應當按照物業服務費用或者建筑物管理維護費用年度總額的一定比例，分別向物業管理行政主管部門繳存首期物業服務保證金，用于物業服務企業或者建設單位經督促后仍未履行前期物業管理職責，而影響業主正常生活的應急處置。

前期物業服務保證金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管、及時返回的原則。

前期物業服務保證金的具體管理辦法由市物業管理行政主管部門制定。

第二十七條新建物業在辦理商品房預(銷)售許可證前，建設單位應當按照規定向物業管理行政主管部門辦理物業管理區域劃分、前期物業服務合同、臨時管理規約等備案手續。

物業管理區域劃分方案經備案后不得擅自變更。

第二十八條建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。

第二十九條物業管理區域內的物業服務用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，并在辦理商品房預(銷)售許可證之前予以確定。

新建住宅物業管理區域內的物業服務用房，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置;新建用于銷售的物業管理區域內物業均為非住宅的，建設單位應當按照地上地下總建筑面積千分之三的比例配置。物業服務用房面積低于一百方米的按照一百方米配置，并無償移交。

新建用于銷售的物業管理區域內物業有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業服務用房;住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業的標準配置物業服務用房。

第三十條建設單位在辦理商品房預(銷)售許可證時，市、縣級市物業管理行政主管部門應當對物業管理區域內的物業服務用房進行核查。

建設單位在組織竣工驗收時，應當通知市、縣級市物業管理行政主管部門參加。

物業服務用房的用途不得擅自變更。

第三十一條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備按照規定程序進行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協議，辦理物業交接手續。

物業服務企業應當在辦理承接查驗備案手續后，將承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告。

物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

第四章物業服務

第三十二條從事物業服務的企業應當具有法人資格，依法取得物業服務企業資質，并在資質等級范圍內承接物業項目。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目的，應當持企業法人營業執照、資質證書、誠信證明等材料向物業所在地的市、縣級市物業行政主管部門備案。

第三十三條物業服務項目實行項目經理責任制。物業服務企業在派出項目經理后應當按照規定報物業所在地的物業管理機構備案、建檔。

物業項目經理、管理專業人員、專業技術人員應當按照規定取得相應的職業資格證書或者技術職稱證書。

第三十四條物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：

(一)物業服務企業的資質證書，項目經理的基本情況、聯系方式，物業服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況;

(四)其他應當公示的信息。

第三十五條物業服務企業應當參照物業管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當按照物業服務合同提供物業服務，遵守有關技術標準、專業技術規范，及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務。

第三十六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符原則。

普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，非普通住宅和非住宅實行市場調節價。

未經業主大會同意，物業服務合同約定的服務標準和收費標準不得擅自調整;前期物業合同約定的服務標準和收費標準未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，不得擅自調整。

物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準由雙方另行約定。

第三十七條業主應當根據物業服務合同約定交納物業服務費用。

業主未按照約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在本物業管理區域內公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴或者申請仲裁。

業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業所有權發生轉移時，轉讓人應當與物業服務企業結清物業服務費用;受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內，將物業權屬轉移情況、物業服務費用結算情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業。

第三十八條物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的收入，去除成本后，收益歸全體業主所有。

經營性收益可以根據業主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金，以及彌補物業服務費不足等其他需要。前期物業服務期間，經營性收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同中約定。

經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設經營性收益賬戶。經營性收益的管理應當接受業主委員會、社區居(村)民委員會的監督。

經營性收益的收支情況應當每半年在物業管理區域內顯著位置公示。前期物業服務結束時，物業服務企業應當對經營性收益收支情況進行審計，并將審計結果在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十九條物業服務企業、業主委員會應當按照財務管理、會計核算等有關規定，建立健全規范的專項財務制度。

第四十條物業服務企業退出物業管理區域，與業主委員會或者被選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)備案。

因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當履行修復責任或者承擔相應費用。

第四十一條市、縣級市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，制定物業服務企業和項目經理信用管理辦法，對物業服務企業、項目經理實行動態管理，對物業服務情況進行定期檢查。

市、縣級市物業管理機構具體負責物業服務企業、項目經理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業誠信信息系統，并對物業服務公眾滿意度進行測評。

街道辦事處(鎮人民政府)應當協助開展物業服務企業誠信系統信息采集工作。

第四十二條物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入物業服務企業誠信信息系統，不得申報各類物業服務示范項目，不得在本市范圍內承接物業服務項目，物業管理行政主管部門不予開具誠信證明：

(一)在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

(二)出租、出借、轉讓資質證書的;

(三)拒不撤出物業管理區域，或者撤出時未按照規定辦理交接手續，造成物業管理狀況混亂的。

第四十三條物業項目經理有下列嚴重失信行為之一的,應當錄入項目經理誠信信息系統，列為不合格項目經理，所屬物業服務企業錄入物業服務企業誠信信息系統：

(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;

(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

(四)擅自利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的;

(五)因管理失職，造成人員傷亡、財產損失等重大責任事故的;

(六)損害業主或者公共利益，情節嚴重的;

(七)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且又不整改的。

第四十四條物業服務企業未按照合同約定、技術標準、專業技術規范等提供物業服務的，應當錄入物業服務企業誠信信息系統。

第四十五條業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。

業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反管理規約等行為，經生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

第四十六條物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應當加強對本轄區內物業服務情況的監督檢查，并及時共享物業服務企業誠信管理信息、物業服務合同、物業管理區域劃分、承接查驗備案等信息。

第五章物業的使用和維護

第四十七條建設單位應當對所售物業承擔質量保修責任，對在質量保修期內發生屬于保修范圍的質量問題履行保修義務，并依法承擔相應的賠償責任。

第四十八條物業管理區域內的公建配套設施交付使用后，由接收單位進行維護保養。

物業管理區域內的公建配套設施不得擅自改變使用功能。

第四十九條建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主。業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行，期滿后可以優先續租。

車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位和個人。

劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業管理區域內顯著位置公示;小區整體交付前，只能向每戶業主出售一個車位、車庫;小區整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規定出售。

第五十條物業管理區域內禁止下列行為：

(一)擅自改變物業規劃用途;

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;

(三)違反有關人均建筑面積、使用功能等規定出租房屋;

(四)違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、轉移共用設施設備;

(六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

(七)制造超過規定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風;

(八)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

(十)擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛;

(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(十二)法律法規和管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門處理;業主、物業使用人對侵害其合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十一條市、縣級市、區相關部門應當按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業管理區域內下列相關違法行為。

城市管理行政執法部門負責違法搭建、亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪聲超標等監督檢查。

建設行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質量保修責任等監督檢查。

公安部門負責治安、消防、技防、養犬、車輛停放、室內居民噪聲等監督檢查。

市政公用行政主管部門負責供水、排水、功能照明、燃氣等監督檢查。

特種設備安全監督管理部門負責電梯安全運行等監督檢查。

價格行政主管部門負責物業服務收費的監督檢查。

工商行政主管部門負責無照經營的監督檢查。

第五十二條建設單位在辦理房屋所有權初始登記之前，應當先行將首期物業專項維修資金一次性交存至物業所在地的物業管理機構。

公有住房售房單位在出售公有住房時，應當將首期物業專項維修資金一次性交存至物業所在地的物業管理機構。

受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸全體業主所有，納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。

第五十三條物業專項維修資金的增值收益，除去業主房屋分戶賬滾存資金(利息)和必要管理費用外，剩余部分納入相應物業管理區域專項維修資金統籌分賬，用于物業管理區域內房屋共用部分和共用設施設備無法正常使用，以及受益人為全體業主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。

經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，可以授權業主委員會將專項維修資金利息在規定的額度內，統籌用于物業管理區域內房屋共用部分和共用設施設備的維修、更新和改造。

專項維修資金利息和統籌分賬的使用額度，應當在管理規約中明確。

第五十四條物業專項維修資金專項用于國家規定的保修期屆滿后物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

下列費用不得從專項維修資金中列支:

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用;

(二)依法應當由相關專業經營單位承擔的維修、養護費用;

(三)因人為損壞以及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;

(四)根據物業服務合同約定應當由物業服務企業承擔的維修養護費用;

(五)新增、新建配套設施、設備所需的費用;

(六)依法不得列支的其他費用。

第五十五條物業共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造工程決算應當向全體業主公示;使用資金超過一定金額的，應當接受具有相應資質的中介機構組織審價，審價結果應當公示。

物業共有部分、共用設施設備維修、更新和改造工程的鑒定、監理、咨詢、審價等費用應當列入工程成本。

第五十六條發生危及房屋安全情形需要動用專項維修資金，相關業主不能形成法定多數意見的，可以由物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會、社區居(村)民委員會或者相關業主中一方提出申請，經所在地的街道辦事處(鎮人民政府)、區物業管理行政主管部門、相關專業單位確認，物業管理機構初步查驗，報市、縣級市物業管理行政主管部門審核。

申請人應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協調監管以及竣工后的驗收工作。

第六章舊住宅小區物業管理

第五十七條本條例所稱舊住宅小區，是指交付使用時間較長，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅小區，具體范圍由市、縣級市人民政府確定并公布。

第五十八條對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，縣級市、區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，在屋面維修、外墻防滲、路面維修、市政管網改造、功能照明改造、環衛設施改造、技防設施建設、停車位增設等基礎性設施和公共服務設施方面統籌推進整治改造工作。

第五十九條舊住宅小區電梯存在安全隱患的，應當限期更新改造。

未建立專項用于電梯維修資金的歸集制度前投入使用的舊住宅小區電梯，其更新改造資金由產權人和政府按比例分擔。具體分擔辦法由市、縣級市人民政府另行制定。

第六十條舊住宅小區整治改造完成后，縣級市、區人民政府應當建立舊住宅小區長效管理機制;所在地的街道辦事處(鎮人民政府)負責落實小區內衛生、綠化、治安、房屋維修等長效管理，籌備召開業主大會，推行物業管理或者業主自行管理。業主應當承擔相應的物業服務費用。

物業行政主管部門應當加強對舊住宅小區長效管理的指導和監督。城市管理行政執法、公安、市政公用、工商等行政主管理部門應當按照各自職責，做好舊住宅小區長效管理的有關工作。

尚未列入整治改造計劃的舊住宅小區，街道辦事處(鎮人民政府)應當組織實施保潔、保綠、保安等基本物業服務。

第七章拆遷安置房小區物業管理

第六十一條縣級市、區人民政府負責本行政區域內拆遷安置房小區物業管理的領導、協調、考核工作。

街道辦事處(鎮人民政府)負責本轄區內拆遷安置房小區物業服務的組織實施，協調、監督本轄區內拆遷安置房小區物業管理的移交、接管等工作。

第六十二條建設單位在拆遷安置房交付前應當與選聘的物業服務企業簽定前期物業管理合同，實施前期物業管理。

建設單位應當按照設計和規范要求，將拆遷安置房小區的配套用房和公共設施設備完善到位，及時交付給接收單位。

第六十三條拆遷安置房小區應當成立物業管理委員會，符合條件的應當召開業主大會，成立業主委員會。

第六十四條拆遷安置房小區的物業服務應當參照物業服務等級指導標準，收取相應的物業服務費。

拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備的經營性收益應當用于物業服務支出。

縣級市、區人民政府以及街道辦事處(鎮人民政府)應當建立拆遷安置房小區管理服務經費的保障機制。

第六十五條專項維修資金未全部歸集入戶前，拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備需要維修、更新、改造的，由物業所在地的縣級市、區人民政府組織落實。

第八章法律責任

第六十六條違反本條例第二十九條第二款、第三款規定，建設單位未按照規定配置物業服務用房的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。

第六十七條違反本條例第三十一條第二款規定，物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

第六十八條違反本條例第三十八條第三款，物業服務企業代管的經營性收益未單獨列帳的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

第六十九條違反本條例第四十九條第一款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本物業管理區域內業主，或者業主要求承租車位、車庫，建設單位單方面設定三年以上的租賃期限的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，沒收違法所得，并處五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第四十九條第一款規定，建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級市、區物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二十萬元以上五十萬元以下罰款。

第七十條違反本條例第五十條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由住房保障和房產管理、公安、城管等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

第七十一條物業管理行政主管部門、物業管理機構、街道辦事處(鄉鎮人民政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章附則

第七十二條本條例自月日起施行。