連云港市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

第二條本辦法適用于連云港市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。

第四條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指建設(shè)單位或業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、車位（庫(kù)）租金、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)等。

第五條政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成。

第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循公開、合理的原則，堅(jiān)持服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)，根據(jù)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤(rùn)確定，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

普通住宅前期物業(yè)（指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或成立自治組織接管物業(yè)前）公共服務(wù)收費(fèi)、普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的汽車停放費(fèi)、車位（庫(kù)）租金等實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)決定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，以及非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者因建設(shè)單位原因，未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和代收代交費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。

已符合房屋交付使用條件，但因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后6個(gè)月（含）以上未入住的或入住后連續(xù)6個(gè)月（含）以上未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)在空置前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒福�其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和代收代交費(fèi)用按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。業(yè)主在裝修裝飾期間應(yīng)全額交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和代收代交費(fèi)用。業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

第二章物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)管理

第八條物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)自治組織按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第九條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)，由價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況，按住宅類型和托管面積制定相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布（見附件1、附件2）。

價(jià)格主管部門應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

第十條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通住宅的建設(shè)單位應(yīng)在本辦法公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，通過公開招投標(biāo)等合法方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

價(jià)格主管部門應(yīng)對(duì)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過招投標(biāo)等合法形式確定的物業(yè)服務(wù)價(jià)格行為進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后30日內(nèi)分別到價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案，并提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、物業(yè)服務(wù)合同、合同備案證明、備案申請(qǐng)等材料。

第十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化需要調(diào)整，或政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。

第十二條業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)決定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向價(jià)格主管部門申請(qǐng)備案，并提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)合同、合同備案證明、成立業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)資料、備案申請(qǐng)等材料。

第十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第十四條物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，尚未登記的暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算，未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計(jì)費(fèi)面積。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同（符合竣工驗(yàn)收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收的期限最長(zhǎng)不得超過一年。

第十五條物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用一般由下列因素構(gòu)成：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

（九）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

（十）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用；

（十一）法定稅費(fèi)以及合理利潤(rùn)。

物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的，不得重復(fù)計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

第十七條對(duì)已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，住戶垃圾處理費(fèi)用列入物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，不另收取，環(huán)衛(wèi)部門從物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)中按實(shí)際入住戶數(shù)每戶每月2元的標(biāo)準(zhǔn)提取，用于垃圾的收集、清運(yùn)等后續(xù)費(fèi)用支出。

第十八條業(yè)主在辦理新房交付手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按產(chǎn)權(quán)面積向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納每方米2.5元的房屋裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)。

非普通住宅和非住宅房屋裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或使用人、裝修單位協(xié)議約定。

房屋裝飾裝修管理服務(wù)主要包括：裝修垃圾（不含拆除墻體）的清運(yùn)，對(duì)裝修人員出入的管理，對(duì)裝修車輛的管理，對(duì)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保護(hù)和管理，協(xié)助裝修過程中涉及的各相關(guān)主管部門告知房屋改造中的禁止行為和注意事項(xiàng)等。裝修人員出入證等不得收費(fèi)。

在法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，需變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)的，可按裝修房屋實(shí)際拆除墻體面積收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)用，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房屋裝修業(yè)主協(xié)商確定。

業(yè)主對(duì)普通住宅二次及以上裝修，房屋裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取。

第十九條住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、監(jiān)控安防設(shè)施、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫(kù)。

• 第三章車輛停放收費(fèi)管理

第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)規(guī)劃許可或業(yè)主大會(huì)依法增設(shè)的車位（庫(kù)），按照類別和專屬權(quán)益，分為業(yè)主共有車位（庫(kù)）、業(yè)主專有車位（庫(kù)）、人防車位、建設(shè)單位車位（庫(kù)）等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于停放汽車的車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)內(nèi)業(yè)主的停車需要。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)區(qū)別車位（庫(kù)）的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車停放費(fèi)和車位（庫(kù)）租金，收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)與服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)。

第二十一條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用。

第二十二條建設(shè)單位車位（庫(kù)）可通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本小區(qū)內(nèi)業(yè)主；業(yè)主要求承租車位（庫(kù)）的，建設(shè)單位不得只售不租。

第二十三條依法配建的人民防空工程時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。

利用人民防空工程收取的租金、汽車停放費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。其管理辦法按照省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條汽車停放費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)）接受業(yè)主委托，對(duì)公共、共用的車位（庫(kù)）及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、管理所收取的費(fèi)用，包括用于車位（庫(kù)）的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、管理服務(wù)人員費(fèi)用以及法定稅費(fèi)等。

車位（庫(kù)）租金是指車位所有權(quán)人或管理者將車位（庫(kù)）采取租賃方式，出租給使用人所收取的費(fèi)用。

第二十五條住宅小區(qū)汽車停放費(fèi)和車位（庫(kù)）租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。由價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限，制定普通住宅汽車停放費(fèi)和租金基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布（見附件3）。

業(yè)主對(duì)汽車停放有保管或其他服務(wù)要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂服務(wù)合同，自主約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第二十六條汽車停放費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取，約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定。

需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定執(zhí)行。

第二十七條車位（庫(kù)）租金由車位（庫(kù)）所有權(quán)人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定。

需要調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)的，由服務(wù)雙方在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)合同約定執(zhí)行。

第二十八條在滿足業(yè)主停車需要的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設(shè)立臨時(shí)停車位，供訪客等臨時(shí)停車使用。臨時(shí)停車收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或業(yè)主共同決定收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合政府指導(dǎo)價(jià)的規(guī)定。

對(duì)進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費(fèi)用。

第二十九條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，業(yè)主大會(huì)成立前，所得收益的70%納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主大會(huì)成立后，所得收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

第三十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)實(shí)行門禁出入證（卡）管理的，應(yīng)當(dāng)免費(fèi)為車主配置1張出入證（卡），因用戶保管不善造成遺失、損壞等要求補(bǔ)辦的，每張工本費(fèi)不得超過10元。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在停車場(chǎng)入口處顯著位置設(shè)置價(jià)目牌，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)單位、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、免費(fèi)停放時(shí)間和監(jiān)督舉報(bào)電話等內(nèi)容，自覺接受社會(huì)監(jiān)督。

第四章其他服務(wù)收費(fèi)管理

第三十一條特約服務(wù)費(fèi)，是指應(yīng)業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特約服務(wù)而收取的費(fèi)用。

特約服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。

第三十二條代辦服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時(shí)，向委托人收取的費(fèi)用。

代辦服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由合同雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量協(xié)商確定。特約服務(wù)、代辦服務(wù)、臨時(shí)停車及其它有償服務(wù)不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。

第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)約定向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第三十四條代收代交費(fèi)用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵（不含泵房移交自來水公司的）、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)代收代交的費(fèi)用。

代收代交費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列賬，按實(shí)際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)偅�已�?jì)入物業(yè)公共服務(wù)成本的不得重復(fù)收取。分?jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

第三十五條新建住宅小區(qū)實(shí)行門禁出入證（卡）管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費(fèi)配置不少于4張出入證（含IC卡等），業(yè)主另有需求申請(qǐng)辦理的，可以收取工本費(fèi)，但每張不得超過10元。業(yè)主大會(huì)成立后，實(shí)行出入證管理的，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定。

第五章行為規(guī)范管理

第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，加強(qiáng)價(jià)格自律，規(guī)范服務(wù)行為，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)監(jiān)督履行和最終履行物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任。

第三十七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)立公示欄，每半年將物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r如實(shí)公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，每次公示時(shí)間不少于15天。業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)汽車停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

第三十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，直至向人民法院起訴。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，原所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)自愿委托、服務(wù)有償?shù)幕�本要求，不得�?qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)或只收費(fèi)不服務(wù)。

第六章監(jiān)督管理

第四十條價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格主管部門，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)價(jià)格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。

第四十一條對(duì)于本辦法實(shí)施前，業(yè)主已與建設(shè)單位在商品房買賣合同中約定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，或已與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)可按原約定執(zhí)行，需要調(diào)整物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的按照本辦法第十一條規(guī)定執(zhí)行。

第四十二條各級(jí)價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門要定期對(duì)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定作出相應(yīng)的處罰：

（一）超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的；

（三）采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的；

（六）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

（七）未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r的；

（八）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

第四十三條價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，由上級(jí)價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

第七章附則

第四十四條屬地街道、社區(qū)或按規(guī)定設(shè)立的社區(qū)服務(wù)站等其他合法管理主體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可參照本辦法執(zhí)行，各縣和贛榆區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理政策可參照本實(shí)施辦法執(zhí)行；各縣和贛榆區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，由各行政區(qū)在不超過市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)制定。

第四十五條本辦法由市物價(jià)局、市住房保障和房產(chǎn)管理局在各自職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。

第四十六條本實(shí)施辦法自1月10日起施行，有效期5年。原連價(jià)服字〔2008〕326號(hào)文件同時(shí)廢止。