莆田市物業(yè)管理實施細(xì)則

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本細(xì)則。

本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機制。

第三條對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。老舊住宅小區(qū)的范圍由縣（區(qū)）人民政府（管委會）確定。

未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)宣傳、貫徹、執(zhí)行國家和地方物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)范性文件；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；

（三）負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作；

（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理工作；

（五）負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立和管理工作，以及對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管；

（六）指導(dǎo)、監(jiān)督市物業(yè)管理協(xié)會開展工作，促進(jìn)市物業(yè)管理協(xié)會加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律。

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第五條縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門接受市建設(shè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民（村民）委員會物業(yè)管理工作；

（二）指導(dǎo)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉工作；

（三）建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（四）負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主大會和業(yè)主委員會行為的日常監(jiān)管工作；

（五）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管工作；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)首次業(yè)主大會成立，并組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的選舉及換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主大會解散后的財產(chǎn)清算工作；

（二）負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動；

（三）負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理的日常事務(wù)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系；

（四）積極引導(dǎo)老舊住宅小區(qū)成立業(yè)主大會，改善基礎(chǔ)條件，逐步推行物業(yè)管理；

（五）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第七條社區(qū)居民（村民）委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第八條建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用和處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。

建設(shè)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級和實施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時向社會公布。

第九條縣（區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水。

建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出等物業(yè)管理中的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

第十條住建、物價、公安、城管執(zhí)法、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、民政、財政、規(guī)劃、園林、人防、消防等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第十一條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第十三條房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

籌備首次業(yè)主大會會議，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報送下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；

（六）物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十五條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請之日起三十日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門和社區(qū)居民（村民）委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者委托的社區(qū)居民（村民）委員會代表擔(dān)任。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：

（一）確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十七條業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：

（一）業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn)；

（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn)；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式。

業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行表決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

第十八條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照《福建省物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的方式確定

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。

業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。

第十九條業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

第二十條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

第二十一條首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），由業(yè)主大會籌備組使用。

籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

第二十二條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者受其委托的社區(qū)居民（村民）委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)、確定召開時間；逾期仍未召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民（村民）委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

第二十三條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民（村民）委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民（村民）委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

第二十四條業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

第二十五條業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的；

（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

（三）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；

（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；

（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第二十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任的。

第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

第二十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。

業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的二個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

第三十條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起五日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者公安機關(guān)協(xié)助移交。

第三十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第三章物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人資格，并按照規(guī)定取得相應(yīng)資質(zhì)等級。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得相應(yīng)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，依照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對其履行物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督。合同應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)向縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：

（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費用；

（二）勸阻和制止違反社會公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；

（三）委托專營公司承擔(dān)專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者非業(yè)主使用人的糾紛；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)；

（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項；

（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費用情況；

（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第三十五條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、維保和養(yǎng)護(hù)；

（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；

（三）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項。

第三十六條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)根據(jù)《福建省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本細(xì)則第三十七條至第四十條的規(guī)定向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門自收到備案資料之日起五個工作日內(nèi)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)居民（村民）委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

（一）新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起五個工作日內(nèi)提出核定意見并告知申請人。

第三十七條建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；

（二）建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；

（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；

（四）建設(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總面圖；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實測繪報告；

（六）地名批復(fù)文件。

第三十八條已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；

（二）物業(yè)服務(wù)合同；　

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；

（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；

（五）建設(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總面圖；

（六）物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積；

（七）地名批復(fù)文件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無法提供前款第（四）項至第（七）項資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況

第三十九條沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；

（二）物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；

（三）確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。

前款第（三）項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。

第四十條已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案，且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報表；

（二）分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；

（三）分割方案；

（四）已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。

第四十一條新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。

前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；

（二）公共場所、公共綠地的面積和位置；

（三）公共車位數(shù)量和位置；

（四）地下室、底層架空層、天臺的面積及其權(quán)屬；

（五）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置；

（六）共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬；

（七）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

第四十二條具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

（一）經(jīng)自然分割或者慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的；

（二）兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)居民（村民）委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十方米；建筑面積超過十萬方米的，超過部分按照千分之二配置。

物業(yè)管理用房的具體位置和面積，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）許可證之前予以確定。

按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用，其所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受、使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營物業(yè)管理用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）垃圾集散間、廁所；

（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán)；

（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；

（五）建設(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。

按規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第四十五條一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

第四十六條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，投標(biāo)人少于三個、且物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理招投標(biāo)的具體實施辦法，由市建設(shè)行政主管部門另行制定。

分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出招標(biāo)邀請書十日前，持招標(biāo)公告或者投票邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案。

第四十七條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報表；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（四）中標(biāo)通知書；

報送資料齊全、符合法定形式的，縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。承接查驗的相關(guān)規(guī)定由市建設(shè)行政主管部門另行制定。

建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）物業(yè)專項維修資金清冊；

（三）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等相關(guān)技術(shù)資料、證件和檢驗報告；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（七）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

（八）物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后三十日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）物業(yè)承接查驗備案申報表；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；

（三）臨時管理規(guī)約；

（四）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（五）建設(shè)單位移交資料清單；

（六）查驗記錄；

（七）交接記錄；

（八）其他承接查驗有關(guān)文件。

報送資料齊全、符合法定形式的，縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；

（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗時，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

第五十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案成立后，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬方米的，可以邀請或協(xié)議招標(biāo)形式，但投標(biāo)人不得少于三個。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

（五）接受社區(qū)居民（村民）委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報送物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期內(nèi)不得擅自停止服務(wù)，無故棄管服務(wù)、突然中斷服務(wù)，給業(yè)主造成不良影響的，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失且情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成違法的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，百分之六十以上的業(yè)主不認(rèn)可的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)管理項目。

第五十四條物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達(dá)對方之日起三十日內(nèi)合同終止。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)管理項目。

第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理、指定管轄。社區(qū)居民（村民）委員會可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個月的基本保潔、保安和維保等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會和物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《福建省電梯安全管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，依法承擔(dān)電梯安全管理責(zé)任。

第五十六條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價適用范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理項目，收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）確定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費與服務(wù)水相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。

第五十七條業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進(jìn)行審計，并取得審計報告。

（二）擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項已公告三十日以上。公告的相關(guān)事項應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)價后的收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見。

（三）調(diào)價方案經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占人數(shù)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過；表決結(jié)果已經(jīng)公示三十日以上。

公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決意見不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計表決結(jié)果。

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭議的，可以向市價格行政主管部門申請協(xié)調(diào)處理或者向人民法院提起訴訟。

第五十八條物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費；物業(yè)交付使用之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。

物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬；由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理。

實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況；實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。

前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第六十條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民（村民）委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。

業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居民（村民）委員會的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證。物業(yè)所在地稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定給予辦理發(fā)票領(lǐng)購手續(xù)。

業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對管理費用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

第六十一條凡具備分表直抄到戶條件的住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施的計量表應(yīng)當(dāng)實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表，由相關(guān)專營服務(wù)單位負(fù)責(zé)向最終用戶進(jìn)行收費；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

新建住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)符合國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的電力工程建設(shè)規(guī)范，由供電部門依照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和驗收，供電方式應(yīng)按照安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理和便于管理體制的原則確定。

本細(xì)則實施前，總表供水的住宅小區(qū)應(yīng)盡快籌資進(jìn)行一戶一表改造，改造后由供水部門統(tǒng)一納入終端收費管理。供配電設(shè)施建設(shè)實行“委托建設(shè)模式”或“自購自建模式”的住宅小區(qū)由供電部門按照《福建省新建住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)與運行維護(hù)監(jiān)督管理暫行辦法》（閩監(jiān)能市場[2014]137號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收但未向?qū)�營服務(wù)單位清繳的費用，專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務(wù)。

第六十三條業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)業(yè)主委員會督促仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責(zé)任。

業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本細(xì)則相關(guān)規(guī)定的行為，可以向建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法調(diào)查核實后予以處理；對署名舉報的，應(yīng)當(dāng)將處理結(jié)果書面告知當(dāng)事人。

第六十四條建設(shè)行政主管部門要建立物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)評比長效機制和項目經(jīng)理管理系列制度，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，并通過互聯(lián)網(wǎng)等方式向社會定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務(wù)內(nèi)容建立快捷的服務(wù)制度，制定服務(wù)時限，責(zé)任落實到人。提倡感動式、管家式的服務(wù)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理創(chuàng)立自己的服務(wù)品牌。

第四章物業(yè)使用和維修

第六十五條業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案，臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市建設(shè)行政主管部門制定。

第六十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和有關(guān)行政主管部門書面報告：

（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物、房屋外立面及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

（二）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的；

（三）破壞小區(qū)園林綠化的；

（四）擅自將雨污水混接或者在排水管上接管；私自更改或損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全；

（五）損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；

（六）違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物；

（七）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的；

（八）占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（九）破壞供水、供電、供氣和通訊設(shè)施設(shè)備等法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有關(guān)職能部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)及時查處。

第六十七條業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動、使用公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第六十八條業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應(yīng)當(dāng)確定收費標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以申請公安部門對小區(qū)內(nèi)地面停車泊位和規(guī)定行車路線進(jìn)行劃定，公安部門應(yīng)當(dāng)予以配合。

第六十九條物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專營服務(wù)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專營服務(wù)單位管理的情況予以公示。

專營服務(wù)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。

第七十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用。

（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收取；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；

（三）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

（四）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

專營服務(wù)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專營服務(wù)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

專營服務(wù)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。對欠繳供電、供水、供氣等費用的業(yè)主，各相關(guān)部門可采取分戶控制，停止對其提供服務(wù)，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業(yè)主欠費而損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十一條物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān)；

（二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備（供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外）包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防及電梯維保等專營服務(wù)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。

第七十二條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。

第五章物業(yè)專項維修資金

第七十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本細(xì)則對共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位、施工單位、專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)費用或應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費用不得使用專項維修資金。

第七十四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。

物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣人民政府指定的機構(gòu)（以下稱維修資金管理機構(gòu)）統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。

第七十五條首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在《商品住房銷售合同》備案之前，將首期物業(yè)專項維修資金向維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一交存。首期物業(yè)專項維修資金按照業(yè)主物業(yè)專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。

前款所稱物業(yè)專有部分建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn)；前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為住宅建筑安裝工程每方米造價的百分之五至百分之八，具體比例和住宅建筑安裝工程每方米造價由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第七十六條物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交，續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定，續(xù)交后的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期交存數(shù)額。未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的標(biāo)準(zhǔn)由市建設(shè)行政主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

第七十七條物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

第七十八條專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

使用物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照《福建省商品住宅專項維修資金使用暫行辦法》規(guī)定的程序辦理。

第七十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造。所需資金從已交存的住宅專項維修資金中列支。

（一）屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏；

（二）電梯出現(xiàn)故障、零部件磨損或老化，不能正常使用；

（三）高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水；

（四）建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險；

（五）共用給排水設(shè)備不能正常使用；

（六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用；

（七）因臺風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位，不能正常使用；

（八）根據(jù)公安、消防、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等行政主管部門限期整改要求，需對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造或?qū)�建筑外墻進(jìn)行清洗；

（九）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其它安全隱患，需對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，更新、改造；

（十）按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及強制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，需對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造。

第八十條市、縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金緊急使用制度。

物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在維修、更新、改造前，將所發(fā)生的緊急情況通知業(yè)主委員會；未成立業(yè)主委員會的，應(yīng)將所發(fā)生的緊急情況通知所在地社區(qū)居委會；同時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報送所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案，其中：對于發(fā)生屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的緊急情況，還應(yīng)公示、報備維修改造方案。對于在緊急情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織進(jìn)行的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合。業(yè)主委員會拒不配合的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第八十一條經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，具體實施細(xì)則由市建設(shè)行政主管部門會同同級財政部門制定。

物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金管理制度。

第八十二條業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年將專項維修資金的使用明細(xì)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和支出在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十日以上，并在市建設(shè)行政主管部門網(wǎng)站公示半年。

第八十三條任何機構(gòu)和個人不得將物業(yè)專項維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。

第六章法律責(zé)任

第八十四條對違反國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門依法予以處罰。本細(xì)則相關(guān)規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由屬地城市管理行政執(zhí)法機關(guān)負(fù)責(zé)實施。

第八十五條建設(shè)單位未按照本細(xì)則第二十一條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

第八十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本細(xì)則，未按照要求將前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同備案的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

第八十七條違反本細(xì)則，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

第八十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本細(xì)則未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，或未按規(guī)定對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)養(yǎng)護(hù)、申請定期檢驗，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

第八十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會違反本細(xì)則第五十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

第九十條違反本細(xì)則相關(guān)規(guī)定，建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分，構(gòu)成刑事犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）挪用物業(yè)專項維修資金的；

（二）發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的；

（三）利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當(dāng)利益的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

第七章附則

第九十一條本細(xì)則自印發(fā)之日起施行。