2015安徽物業(yè)管理條例

第一章總則

第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務水，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》和有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

第二條【物業(yè)管理定義】本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋或者業(yè)主自行對建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條【物業(yè)管理原則】物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務與依法監(jiān)管相結合的原則。

第四條【政府職責】縣級以上人民政府應當鼓勵、支持物業(yè)服務行業(yè)逐步將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，建立和完善專業(yè)化、社會化、和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水，落實國家和省有關現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的支持政策。

市、縣、區(qū)人民政府應當將物業(yè)管理工作納入政府工作目標考核。

第五條【部門職責】省人民政府縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設或者房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)負責本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應當確定一個部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府的其他有關部門，發(fā)展改革、公安、司法行政、民政、財政、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價格、質(zhì)量監(jiān)督等部門，應當依照按照各自的職責分工，相互配合，做好相關監(jiān)督管理工作。

第六條【街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門物業(yè)管理行政主管部門指導下，履行以下職責：具體負責組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

(一)指導和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉;

(二)指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;

(三)協(xié)調(diào)監(jiān)督建筑物及其附屬設施的專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)使用和管理;

(四)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間關系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛;

(五)協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的交接;

(六)監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。

居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。

居民委員會、村民委員會應當予以協(xié)助和配合。

第七條【物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的作用】物業(yè)管理協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質(zhì)量和水。

第十五七條【物業(yè)管理區(qū)域劃分】(原條例第十五條)一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行：

(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃設計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域;

(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

本條例施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，依據(jù)批準的規(guī)劃方案，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。

第十六八條【物業(yè)管理區(qū)域確定】(原條例第十六條)新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當按照前條第七條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請劃分登記備案。建設單位應當將劃定的經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第八九條【業(yè)主身份確定】房屋所有權人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認，以房屋登記簿不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第九十條【業(yè)主權利和義務】業(yè)主除享有國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利外，還享有以下權利：

(一)向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢;

(二)推選業(yè)主代表，并享有被推選權;

(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備的權利;

(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。

業(yè)主除履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務外，還應當配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同實施的物業(yè)管理活動。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利和義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。

第十十一條【業(yè)主大會和業(yè)主委員會的產(chǎn)生】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十七十二條【籌備成立首次業(yè)主大會條件】(原條例第十七條)符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議:

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的;

(三)首批物業(yè)交付滿三年的。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設單位應當按照物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定，及時報送下列籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總面圖;

(五)共用設施設備的交接資料;

(六)物業(yè)服務用房配置確認資料;

(七)其他有關的文件資料。

第十三十八條【首次業(yè)主大會會議籌備組組成】(原條例第十八條)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、和居民委員會或者村民委員會代表組成業(yè)主大會會議籌備組，籌備組人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的1/2二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關工作。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會會議籌備組。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

第十四十九條【首次業(yè)主大會會議籌備組職責】(原條例第十九條)首次業(yè)主大會會議籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、，確定候選人條件和名單;

(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將公告首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起90日三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。

第十一十五條【業(yè)主大會的職責】業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

除國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，業(yè)主大會還應當履行下列職責：決定以下事項：

(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關系業(yè)主利益的重大事項;

(二)批準業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定、修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

(三)(四)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;

(四)(五)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(五)(六)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關事項;

(七)確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

(八)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

(九)籌集和使用專項維修資金;

(十)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(十一)利用共用部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

(十二)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

首次業(yè)主大會會議應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

第十二十六條【業(yè)主大會表決機制】業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定:

(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總人數(shù)，按照兩者之和計算。

第十七二十一條【業(yè)主代表制度】(原條例第二十一條)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表的推選、權限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。

物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會。

第十八條【業(yè)主大會會議形式和表決辦法】業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

提倡采用信息化技術，改進業(yè)主大會表決方式。

第二十二十九條【業(yè)主大會定期會議和臨時會議】(原條例第二十二條)業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

(一)有20%以上業(yè)主提議的;

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第二十條業(yè)主大會應當建立規(guī)范的財務管理制度，專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應當按照財務要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

第二十一條【物業(yè)管理委員會的成立】不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十二二十九條【業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法】(原條例第二十九條)　業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1一人、副主任1一至2二人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30三十日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府物業(yè)管理房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內(nèi)重新備案，并書面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的相關居民委員會、村民委員會。

第二十三二十八條【業(yè)主委員會委員的條件】(原條例第二十八條)業(yè)主委員會委員應當符合下列條件:

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表;

(二)具有完全民事行為能力;

(二)(三)遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務;

(三)(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;

(四)(五)身體健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。;

(六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職或者有其他利害關系。

第十三二十四條【業(yè)主委員會職責】業(yè)主委員會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會的決定開展活動。

除國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職權外，經(jīng)業(yè)主大會批準，業(yè)主委員會還行使下列職權：

(一)審議物業(yè)服務企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套工程和重大維修工程項目年度計劃;

(二)審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務費的收取標準。

業(yè)主委員會履行以下職責：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況，報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況;

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;

(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調(diào)解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛;

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會作出的決定，應當經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四二十五條【業(yè)委會公開義務】除國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務外，業(yè)主委員會還應當履行下列義務：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，遵守業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)對物業(yè)服務企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動予以支持和配合;

(三)對物業(yè)服務企業(yè)的行為進行監(jiān)督，對其不合法、不適當?shù)男袨橛枰灾浦埂?/p>

業(yè)主委員會應當向業(yè)主公開下列情況和資料：

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(三)物業(yè)服務合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況;

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第二十六三十條【業(yè)主委員會會議制度】(原條例第三十條)業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或者組織其換屆。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當在七日內(nèi)召開。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

第二十七條【業(yè)主委員會換屆程序】業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

移交過程中出現(xiàn)治安事件的，公安機關應當依法及時處理。

第二十八三十一條【業(yè)主委員會委員管理】(原條例第三十一條)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并其委員職務自行終止，由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告:

(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的;

(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(四)被依法追究刑事責任的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。

(六)拒不履行業(yè)主義務的;

(七)收受物業(yè)服務企業(yè)或者利害關系業(yè)主提供的不當利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十九條【業(yè)主委員會委員資格終止】業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會，可以決定終止其委員資格：

(一)收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

(二)向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務，牟取不當利益的;

(三)損壞公共設施，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結構，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務費和專項維修資金，以及違法出租房屋的;

(四)侵害業(yè)主合法權益的;

(五)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第三十條【業(yè)主委員會委員調(diào)整增減】經(jīng)業(yè)主委員會或者持有百分之二十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十五條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行：

(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃設計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域;

(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

本條例施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。

第十六條　新建物業(yè)建設單位在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分登記。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十七條　符合下列條件之一的，應當召開會議:

(一)入住率達到50%以上的;

(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的;

(三)首批物業(yè)交付滿三年的。

第十八條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設單位和居民委員會或者村民委員會組成業(yè)主大會籌備組，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的1/2。前期物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關工作。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起45日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起15日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

第十九條業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應當予以復核或者修改，并告知異議人。

業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第二十條　首次業(yè)主大會會議一般應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具委托書。

第二十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

第二十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

(一)有20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第二十三條　業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會會議討論的事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十四三十一條【管理規(guī)約內(nèi)容】管理規(guī)約應當包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)基本情況物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù);

(二)業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的方式;

(二)公共場所及共用設施設備狀況;

(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設施設備的權益;

(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利和義務;

(五)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督權;

(六)物業(yè)的使用、維護、裝飾裝修、維護和管理;

(七)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當遵守的行為準則;

(八)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

(九)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;

(十)專項維修資金籌集、使用和管理;

(九)(十一)違反管理規(guī)約的責任;

(十)(十二)其他有關事項。

第二十五三十二條【業(yè)主大會議事規(guī)則】業(yè)主大會議事規(guī)則應當就以下事項作出約定：

(一)業(yè)主大會的議事方式;

(二)業(yè)主大會的表決程序;

(三)業(yè)主委員會的組成和委員任期;

(四)業(yè)主大會定期會議召開的時間或次數(shù);

(四)(五)其他有關事項。

第二十六條【管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則生效時間】管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十七三十三條【管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的效力】　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第二十八條　業(yè)主委員會委員應當符合下列條件:

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(二)遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務;

(三)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;

(四)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。

第二十九條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在30日內(nèi)書面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的居民委員會、村民委員會。

第三十條　業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促或者組織其換屆。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三十一條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:

(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;

(六)拒不履行業(yè)主義務的;

(七)收受物業(yè)服務企業(yè)或者利害關系業(yè)主提供的不當利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十二三十四條【業(yè)主大會經(jīng)費和業(yè)主委員會委員補貼】業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費，以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。

前款規(guī)定的費用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會應當于每年3月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布上一年業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)持有百分之二十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織有關部門或委托第三方進行審計。審計費用由全體業(yè)主承擔。

提倡建立業(yè)主委員會主任離任審計制度。

第三十五條【監(jiān)事會制度】業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，履行業(yè)主大會賦予的職責。

業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的，業(yè)主大會議事規(guī)則應當對業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

第三章　前期物業(yè)管理

第三十三條新建住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的建設，應當按照住宅小區(qū)規(guī)劃、嚴格執(zhí)行國家和省有關設計規(guī)范和工程建設標準。

第三十六條【前期物業(yè)管理規(guī)定】新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當依法選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

第三十四三十七條【前期物業(yè)服務企業(yè)選聘辦法】建設單位應當在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

投標人少于三個或者建筑面積五萬方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。

第三十五三十八條【建設單位有關物業(yè)管理的權利和義務】建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。

建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。

第三十六三十九條【建設單位報送有關物業(yè)管理的資料】新建物業(yè)的建設單位在申領商品房預售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應當向市、縣、區(qū)設區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政房地產(chǎn)主管部門報送以下材料：

(一)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同;

(二)經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃設計方案;

(三)標注物業(yè)服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾;

(四)應當招投標的物業(yè)管理項目招投標情況的書面材料;

(五)物業(yè)配套建筑和設施設備的清單及產(chǎn)權歸屬說明等資料。

第三十三四十條【執(zhí)行標準】(原條例第三十三條)新建物業(yè)的住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的建設，應當按照住宅小區(qū)規(guī)劃、嚴格執(zhí)行國家和省有關設計規(guī)范和工程建設標準。

第三十七四十一條【新建物業(yè)的配套建筑及設施設備住宅小區(qū)的交付條件】新建物業(yè)住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、共用部位公用場地、公共用設施設備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

(二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位;

(四)按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設施建設;

(五)按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)管理用房建設;

(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設，并與城市道路或者公路相連;

(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(八)建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十八四十二條【物業(yè)主管部門的職責】設區(qū)的市、縣(市)市、縣、區(qū)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門可以對本條例第三十七條四十一條規(guī)定的事項進行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題，責令建設單位及時限期整改。;逾期不整改的，不得交付使用。

綜合查驗結果和整改情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十九四十三條【臨時管理規(guī)約的備案】建設單位應當依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門公布的臨時管理規(guī)約示范文本，制定臨時管理規(guī)約，報縣級人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

在首次業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。

第四十四十四條【銷售物業(yè)的公示內(nèi)容】建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所將經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時管理規(guī)約及物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、前期物業(yè)服務合同等相關材料予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾就遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十一四十五條【前期物業(yè)管理明示內(nèi)容和終止條件】建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務合同及物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務合同可以約定期限;約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

第四十二四十六條【物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權、使用權】業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自處分。

業(yè)主大會成立前，建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，收益百分之七十納入專項維修資金，剩余的百分之三十可以用于補貼物業(yè)服務費。

第四十三四十七條【業(yè)主共有的物業(yè)服務用房權屬登記】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑，由建設單位在物業(yè)項目綜合查驗合格后60日內(nèi)負責申請房屋權屬登記。登記機構應當在不動產(chǎn)登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權查詢。

第四十四四十八條【物業(yè)服務用房配置規(guī)定】物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬方米以下的，按照不少于建筑面積一百方米配置;

(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰千分之三配置;總建筑面積超過二十五萬方米的，超過部分按千分之一1‰的標準配置;

(三)新建住宅小區(qū)按照不少于物業(yè)地上總建筑面積的千分之三配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房;

(四)物業(yè)服務用房應當在地面以上，相對集中，便于開展物業(yè)服務活動，并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。

物業(yè)服務用房應當包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，其中，用于業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不低于二十方米。議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十方米配置。

物業(yè)服務用房不得計入公攤面積，所有權屬于全體業(yè)主。建設單位移交物業(yè)服務用房，不得收取任何費用，并提交登記證明。

未經(jīng)全體業(yè)主業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)服務用房的用途或?qū)⑽飿I(yè)服務用房出租、抵押、轉讓。

第四十五四十九條【公共服務設施的歸屬】規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設公共服務設施中的會所、幼兒園、車庫等公共服務設施的歸屬權屬，應當在土地出讓合同中明確，并在商品房買賣合同中約定注明。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。

第四十六條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第四十七五十條【共用部位、共用設施設備承接查驗】物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位，應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗;未進行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

第四十八五十一條【建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交資料】在辦理物業(yè)承接查驗時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備的清單;

(五)園林施工圖紙及樹種清單;

(六)業(yè)主名冊;

(七)物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關資料移交業(yè)主委員會。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。

第五十二條　【承接查驗備案】物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)前期物業(yè)服務合同;

(二)臨時管理規(guī)約;

(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

(四)建設單位移交資料清單;

(五)查驗記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他承接查驗有關的文件。

第四十九五十三條【工程質(zhì)量保修金】建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

建設單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應當專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)房屋及其配套設施設備的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。質(zhì)保期滿后，建設單位申請返還工程質(zhì)量保修金的，應當征求物業(yè)服務企業(yè)意見，并經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門同意。物業(yè)工程質(zhì)量保修金提取的比例與管理使用辦法，由設區(qū)的市人民政府制定，報省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案。

第五十四條【公共服務專業(yè)經(jīng)營單位職責】新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。

建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加;在竣工驗收合格后，應當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。

第四章物業(yè)管理服務

第五十五十五條【資質(zhì)與信用管理】物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定取得具備相應的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務。

物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)項目所在地市、縣設區(qū)的市或者縣(市)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門備案。

從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

房地產(chǎn)縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設，建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。及其管理人員的信用檔案。

第五十一五十六條【物業(yè)服務企業(yè)權利】物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

(一)根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、相關秩序進行管理;

(二)依照國家、省有關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取服務費用;

(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;

(四)選聘專營企業(yè)承擔專項經(jīng)營業(yè)務;可以將專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利。

物業(yè)服務企業(yè)按照國家和省有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第五十二五十七條【物業(yè)服務企業(yè)義務】物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：

(一)以為業(yè)主服務為宗旨，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務提高服務質(zhì)量和水;

(二)按照物業(yè)服務合同約定，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設施設備日常維修養(yǎng)護等服務物業(yè)服務;

(三)按照規(guī)定每半年公布物業(yè)服務費收支情況;

(四)接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(五)協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文化活動;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。未履行約定的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十八條【物業(yè)服務企業(yè)選聘】業(yè)主大會應當通過政府公共資源交易臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于三人或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將兩家以上備選的物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會投票表決。

第五十三五十九條【物業(yè)服務合同內(nèi)容】業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當包括下列事項:

(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況、基本情況和項目負責人;

(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(三)物業(yè)服務用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、相關秩序維護;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業(yè)服務質(zhì)量標準;

(七)物業(yè)服務費用收取標準和方式;

(八)物業(yè)檔案資料的保管;

(九)物業(yè)服務合同期限;

(十)雙方的權利義務;

(十一)違約責任;

(十二)物業(yè)服務合同終止、解除條件;

(十三)其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報送縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當制定、公布物業(yè)服務合同示范文本。

第五十四六十條【物業(yè)服務合同簽訂】物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內(nèi)容確如需調(diào)整變更的，業(yè)主委員會應當將調(diào)整變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認調(diào)整變更合同。

前款規(guī)定的公示時間不得少于十日。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。

第五十五六十一條【物業(yè)服務合同續(xù)簽】物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同;不繼續(xù)聘用的，應當依法重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)。

提前解除物業(yè)服務合同的，提出解除合同的一方應當于六十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五十六六十二條【物業(yè)服務企業(yè)交接】物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除或者終止，并在新的物業(yè)服務企業(yè)選聘后十五日內(nèi)退出，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務：向業(yè)主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物：

(一)移交本條例第四十八條五十一條規(guī)定的材料;

(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案;

(三)物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備;

(四)移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據(jù);

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會或者其他代管單位應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

原物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。

物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。

第六十三條【物業(yè)服務企業(yè)交接的監(jiān)管】縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對物業(yè)管理交接工作的指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機關應當依法及時處理;業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十四條【物業(yè)服務應急管理】物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當進行應急管理。居民委員會、村民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督下，根據(jù)應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護等服務。

第五十七六十五條【物業(yè)服務費用確定辦法】物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水質(zhì)量相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，國家和省物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。

實行政府指導價的，價格主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。

物業(yè)發(fā)生轉移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。

第五十八六十六條【物業(yè)服務費收支制度】物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省有關規(guī)定公布物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況，業(yè)主委員會應當對所公布的內(nèi)容進行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

物業(yè)服務企業(yè)應將一定比例的物業(yè)公共服務費獨立建賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)撤出后，將剩余部分按本條例第六十二條規(guī)定一并移交。

價格主管部門應當會同房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門，加強對物業(yè)服務企業(yè)收費項目、標準的監(jiān)督。

第六十七條【公共設施設備費用分攤】物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。

業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。

第六十二六十八條【專業(yè)經(jīng)營單位公共服務設施收費】(原條例第六十二條)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主，直接為業(yè)主服務。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按約定支付手續(xù)費。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應當執(zhí)行居民用水用電價格標準。

專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按約定支付手續(xù)費，但接受委托的物業(yè)服務企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五十九六十九條【物業(yè)交付】已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。;未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。

第六十七十條【物業(yè)維護報告制度】物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照國家有關物業(yè)服務規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查;對物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第六十一七十一條【物業(yè)服務企業(yè)安全責任制度】物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應急預案，對突發(fā)性事件應當采取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

物業(yè)服務企業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人公民的合法權益。

第六十二條【專業(yè)經(jīng)營單位公共服務設施收費】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主，直接為業(yè)主服務。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按約定支付手續(xù)費。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第六十三七十二條【物業(yè)服務企業(yè)考核】房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水。

市容、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。

推進建立物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機制。

物業(yè)服務評估監(jiān)理機構從事物業(yè)服務評估監(jiān)理活動，應當遵循獨立、客觀、公正的原則。

物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，提倡對項目負責人實行考核，配合房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。

第六十四七十三條【物業(yè)管理投訴受理制度】縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

縣級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、園林等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為;有關部門應當自收到投訴之日起三十日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結果答復投訴人。

第七十四條【矛盾糾紛化解機制】縣級以上人民政府有關行政管理部門應當加強對物業(yè)管理矛盾糾紛行政調(diào)解、司法調(diào)解和人民調(diào)解的指導和監(jiān)督，建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機制。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處納入矛盾調(diào)處工作內(nèi)容，人民調(diào)解委員會、人民調(diào)解小組應當加強物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。

第六十五七十五條【聯(lián)席會議制度】實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立由居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位，以及公安派出所、司法所等相關職能部門參加的聯(lián)席會議制度，依法協(xié)調(diào)解決下列事項：

(一)業(yè)主委員會未依法履行職責;

(二)業(yè)主委員會未依法換屆;

(三)物業(yè)服務企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);

(四)物業(yè)管理與服務過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關事項。

第七十六條【業(yè)主自行管理】業(yè)主可以依法決定對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾怼�實施自行管理的應當通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

電梯、消防等有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

第五章　物業(yè)的使用與維護

第六十六七十七條【房屋裝飾裝修】物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)服務企業(yè)對房屋裝飾裝修活動進行入戶巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應當配合。

第六十七七十八條【物業(yè)租賃】物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

第六十八七十九條【物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

(一)拆改房屋承重結構;

(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備;

(三)違法搭建建筑物、構筑物;

(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;

(五)擅自改變房屋外觀，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境;

(六)違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營;

(七)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;

(八)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

(九)違反規(guī)定停放自行車和機動車輛;

(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;

(十一)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當有權予以制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法處理。

第六十九八十條【業(yè)主安裝設施規(guī)定】業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設施的，應當遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

第七十八十一條【物業(yè)安全責任】物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第八十二條【物業(yè)管理區(qū)域車位車庫】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位出售車位、車庫的，應當告知業(yè)主或者在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)的，應當通過抽簽等公方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)的，應當通過抽簽等公方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。

第七十一八十三條【共有的道路或者其他場地停放車輛】任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛，確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意并收取車位場地使用費車輛停放費。車位場地使用費車輛停放費屬于全體業(yè)主共有。

車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應當遵守物業(yè)管理區(qū)域相關管理規(guī)定，。任何單位和個人停放車輛不得占用消防通道。

規(guī)劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門應當加強對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導。

第八十四條【共有的道路或者其他場地停車等收益】物業(yè)服務企業(yè)應當將第八十三條規(guī)定的屬于業(yè)主共有的車輛停放費單獨列賬。業(yè)主委員會應當對車輛停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。車輛停放費在扣除相關成本后，百分之七十納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。

業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛，以及利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定的比例使用。

建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營收益財務賬目定期審計和公示制度。

第八十五條【人防設施】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，不得將停車位出售、附贈;出租的，租賃期限不得超過三年。

人民防空工程時用作停車位收取的停車費、租金，應當依照有關規(guī)定，用于該人防工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。

第七十二八十六條【維修資金繳納】住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存專項維修資金。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。

業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設區(qū)的市、縣、區(qū)縣(市)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會應當按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。設區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省有關規(guī)定執(zhí)行。

第八十七條【維修資金管理】專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。市、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇代行管理或自行管理。

業(yè)主大會選擇自行管理專項維修資金的，應當接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，在物業(yè)管理行政主管部門指定的銀行設立專項維修資金專戶。

設區(qū)的市按照國家和省有關規(guī)定，應當制定專項維修資金交存、使用和管理的具體辦法。

第八十八條【電梯、消防等設備更新改造】本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金管理。

第八十九條【應急維修、更新改造】發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)專項維修資金管理部門復核后進行應急處置：

(一)屋面、外墻體防水損壞造成大面積滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的;

(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

應急維修費用經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從相關業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

第七十三九十條【物業(yè)公共部分維修】物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合;因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

第七十四條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第七十五條建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營單位進行維護管理。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位委托物業(yè)服務企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養(yǎng)護費用。

第九十一條【改造規(guī)定】住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。

第九十二條【舊住宅小區(qū)改造】對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，市、縣、區(qū)人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣級人民政府確定。

舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

第六章法律責任

第七十六九十三條有下列行為之一的，依照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰:

(一)住宅物業(yè)的建設單位未通過政府公共資源交易臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理的;住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的;

(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;

(三)不移交有關資料的;

(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務的;

(五)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的;

(六)物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

(七)挪用專項維修資金的;

(八)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)服務用房的用途的。

違反前款第二項、第八項規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第九十四條違反本條例第十二條規(guī)定，建設單位未按照規(guī)定及時向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十五條違反本條例第十三條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會書面報告后，未按規(guī)定時間組建業(yè)主大會籌備組的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。

違反本條例第十三條第四款規(guī)定，建設單位拒不承擔首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

第九十六條違反本條例第五十四條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔維修、養(yǎng)護或者更新責任的，由縣級以上人民政府依法行使監(jiān)督管理權的部門責令限期改正，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。

第七十七九十七條違反本條例第五十六條六十二條第一款、第四款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按期退出或者擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十八條【業(yè)主拖欠物業(yè)服務費處罰規(guī)定】違反本條例第六十五條第一款規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以申請調(diào)解、仲裁，也可以提起訴訟。

第九十九條【有關物業(yè)服務公示處罰規(guī)定】違反本條例第六十六條第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照國家和省有關規(guī)定公布物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準或者公布失實的，由縣級人民政府價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第一百條違反本條例第七十九條第一款第一項規(guī)定的，縣級以上人民政府建設行政主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，涉及建筑主體或者承重結構變動的裝修工程，工程設計方案未經(jīng)具有相應資質(zhì)設計單位批準擅自施工的，處以五十萬元以上一百萬元以下的罰款;房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償。

違反本條例第七十九條第一款第二項規(guī)定的，縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同規(guī)劃、市容等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，侵占物業(yè)共用部位的，個人處以一千元以上五千元以下罰款、單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，個人處以五千元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上二十萬元以下罰款。損壞共用設施設備的，處以一萬元以下罰款。

違反本條例第七十九條第一款第四項規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設施用途的，縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當會同規(guī)劃、環(huán)保、市容、城市管理、公安、消防、教育、市場監(jiān)督等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，并處以五千元以上二萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的處以五十萬元以上一百萬元以下罰款。

違反本條例第七十九條第一款第三、五、六、七、八、九、十項規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權的部門依照相關法律法規(guī)實施行政處罰。

違反本條例第六十八條第一款第一項、第二項規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當責令限期改正，恢復原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰;給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

(一)拆改房屋承重結構的，處以五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)侵占房屋共用部位、公共場地的，個人處以一千元以上五千元以下罰款，單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，個人處以五千元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;

(三)損壞共用設施設備的，處以一萬元以下罰款。

違反本條例第六十八條第一款第四項規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同規(guī)劃、工商、環(huán)保、市容等有關行政主管部門責令限期改正，恢復原狀;情節(jié)嚴重的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第一百零一條違反本條例第八十二條第三款規(guī)定，建設單位拒絕出租車位、車庫的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當責令限期改正;逾期不改正的，每個空置車位處以二十萬元的罰款。

第一百零二條違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十九一百零三條違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)違法干預業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的;

(二)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

(三)違法實施物業(yè)管理行政許可的;

(四)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;

(五)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;

(六)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章附則

第八十一百零四條　本條例下列用語的含義是:

(一)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;

(二)“自用設備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設施;

(三)“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);

(四)“共用部位”是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設施設備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

(五)“共用設施設備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;

(六)“專業(yè)經(jīng)營設施設備”是指變(配)電、二次供水、燃氣調(diào)壓、供熱等設施設備及相關管線;

(七)“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

第八十一一百零五條本條例自年月日起施行。

關于最新安徽省物業(yè)管理條例全文(2015)的說明

??9月21日在安徽省第十二屆人民代表大會

常務委員會第二十三次會議上

省人民代表大會城鄉(xiāng)建設環(huán)境與資源保護委員會主任委員余焰爐

安徽省人民代表大會常務委員會：

根據(jù)常委會工作要點和立法計劃，省人大城建環(huán)資委牽頭組織起草了《安徽省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)，并于9月13日向主任會議作了匯報。現(xiàn)就有關情況說明如下。

一、修訂《安徽省物業(yè)管理條例》的必要性

隨著城鄉(xiāng)建設尤其是房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在改善人民群眾的生活和工作環(huán)境、提高城市管理水、維護社區(qū)穩(wěn)定、擴大就業(yè)等方面的重要作用日益凸顯，物業(yè)管理需求旺盛，發(fā)展?jié)摿�巨大，物業(yè)服務企業(yè)迅速增加。初步統(tǒng)計，我省現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)4196個，從業(yè)人員26.1萬人;實施物業(yè)管理項目9202個，管理面積6.67億方米，其中住宅項目6086個，面積5.2億方米;成立業(yè)主委員會2764個;新建的商業(yè)住宅小區(qū)90%實施了物業(yè)管理。隨著物業(yè)管理市場的迅速發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，業(yè)主對物業(yè)服務的要求不斷提高，許多新情況新問題也逐漸顯現(xiàn)，尤其在健全物業(yè)市場管理體制機制、保障業(yè)主和物業(yè)使用人權益、發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會作用、續(xù)籌和使用專項維修資金、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)行為、明確物業(yè)管理和行政執(zhí)法職責等方面，亟待通過立法進一步加以明確。目前，全國人大尚未制定法律，在物業(yè)管理上主要依據(jù)是國務院行政法規(guī)，我省2009年10月修訂的《安徽省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)在物業(yè)管理方面發(fā)揮了重要作用，但隨著形勢發(fā)展，不少方面已難以適應新情況新要求。本屆以來，已有125名代表提出26件關于修改《條例》的議案和建議，在常委會代表接待日，也有代表提出此類建議。因此，有必要根據(jù)我省物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，對現(xiàn)行《條例》進行適當修訂。

二、修訂的原則、思路和主要依據(jù)

(一)原則、思路

堅持法制統(tǒng)一、與上位法不相抵觸的原則，體現(xiàn)權利與義務對等、信息公開和便于操作的要求，明確著重解決現(xiàn)階段一些能夠解決的突出問題的思路，以保障和促進我省物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

(二)主要依據(jù)

修訂過程中，主要依據(jù)《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國侵權責任法》、國務院《物業(yè)管理條例》，同時參考了住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等部委規(guī)章，及《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，借鑒了外省、市地方性法規(guī)。

三、修訂草案的起草過程

成立協(xié)調(diào)組和起草小組。常委會領導對《條例》修訂工作非常重視，今年3月上旬，成立了由常委會副主任沈衛(wèi)國牽頭，省人大城建環(huán)資委、省人大常委會法工委、省政府法制辦、省住建廳和部分領銜提出建議的省人大代表參加的起草工作協(xié)調(diào)組，啟動了《條例》修訂工作。城建環(huán)資委把這項工作作為全年工作的重中之重，精心組織，制定方案，組成了包括常委會城建環(huán)資工委和法工委、省政府法制辦、省住建廳，以及有關專家和省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等參加的修訂草案起草小組。

梳理分析相關問題。在起草工作前，起草小組組織省住建廳、合肥學院、省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等部門和院校的專家，針對我省物業(yè)管理現(xiàn)狀認真梳理出管理體制、物業(yè)服務、物管區(qū)域劃分等18大類問題，逐個進行了分析討論。同時，起草小組還收集整理了國內(nèi)外有關物業(yè)管理方面的法律制度和理論研究成果。通過深入研討，進一步深化了認識，統(tǒng)一了，城建環(huán)資委和起草小組認為，《條例》修訂要從實際出發(fā)，重點應放在解決觀念轉變，監(jiān)管重心下移，完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會權責，規(guī)范相關資金籌集、管理和使用，強化法律責任等問題上，促進我省物業(yè)管理水的提升。

深入開展調(diào)查研究。起草過程始終貫穿著調(diào)查研究。常委會副主任沈衛(wèi)國、城建環(huán)資委負責同志和有關常委會委員分別帶領起草小組到合肥、蕪湖、淮南、六安、馬鞍山、池州、黃山、寧國等地開展調(diào)研，同時，赴江、浙進行學習考察。考慮到幾年物業(yè)管理糾紛案件大幅上升，起草小組還專門組織召開了法院方面的調(diào)研座談會，聽取了審判人員的意見建議。通過一系列調(diào)研，面對面聽取政府及相關部門、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、街道辦事處、社居委、人大代表等各方面意見建議，深入物業(yè)管理小區(qū)實地了解有關情況，夯實了《條例》修訂的實踐基礎。

廣泛征求各方面意見。起草小組兩次通過省人大網(wǎng)站代表服務臺、中安在線等向省人大代表和社會各界征集了300多條意見建議;同時，通過書面方式向省人大常委會各工作機構和綜合辦事機構、省政府有關部門、省政協(xié)委員、各市人大常委會征求了100多條意見建議。起草小組認真研究這些意見建議及代表提出的26件相關議案、建議，結合調(diào)研掌握的第一手情況，對修訂草案初稿進行反復斟酌和修改，并組織專家開展論證，力求完善精準。

專委會認真審議把關。6月中旬，修訂草案初稿形成后，城建環(huán)資委召開全體會議討論研究。之后，形成了修訂草案征求意見稿，于8月底正式以省人大常委會辦公廳名義書面征求了省政府意見。

在此基礎上，9月7日城建環(huán)資委再次召開全體會議，討論、審議了修訂草案征求意見稿，形成了該修訂草案。

四、修訂的主要內(nèi)容

本次修訂保留了原《條例》的框架結構，對原條文作了176處修改，刪除7條，增加31條。現(xiàn)修訂草案共7章，105條。

(一)突出物業(yè)管理向物業(yè)服務轉變

隨著住房市場化改革的深入，早期公有住房管理中管理者與住戶之間的管理與被管理關系，逐漸轉為物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間服務與被服務關系。現(xiàn)代物業(yè)管理也必然要從對“物”管理向為“人”服務轉變，強調(diào)物業(yè)服務企業(yè)的服務，突出業(yè)主的主體地位。為此，修訂草案在幾個方面作了相關規(guī)定。

保障物業(yè)使用人的合法權益。業(yè)主和物業(yè)使用人不一致的現(xiàn)象越來越普遍，出現(xiàn)了很多無房屋所有權的物業(yè)使用人，其使用活動對物業(yè)管理產(chǎn)生的影響越來越大。但是由于這些物業(yè)使用人沒有產(chǎn)權，難以參與物業(yè)管理，其應享有的合法權益也難以保障。修訂草案增加了對物業(yè)使用人權益的保護。一是在總則中明確了對物業(yè)使用人合法權益的保護(第一條);二是增加了物業(yè)使用人的權利和義務相關內(nèi)容(第十條第三款);三是規(guī)定物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(第十七條第三款);四是增加了對物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)的保護(第七十一條第一款、第三款)。

設立業(yè)主監(jiān)事會制度。建立業(yè)主監(jiān)事會制度，有利督促業(yè)委會正確執(zhí)行業(yè)主大會決定，規(guī)范業(yè)委會行為，維護全體業(yè)主利益。修訂草案增加了業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的規(guī)定，由業(yè)主大會議事規(guī)則對其職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項進行約定(第三十五條)。

建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制。物業(yè)管理中的矛盾糾紛有著多樣性和復雜性的特點，為及時解決這些問題，維護物業(yè)管理當事人合法權益、保持物業(yè)管理區(qū)域和諧有序，有必要建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機制，有效解決日常管理中的矛盾糾紛。修訂草案在這方面作了規(guī)定(第七十四條)。

加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管和評估。目前對物業(yè)服務企業(yè)實行的是資質(zhì)管理，未實行標準化管理，也沒有設立第三方對其物業(yè)服務水進行評估。為此，修訂草案增加了對物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)管和評估的規(guī)定，建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理，推進建立物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機制(第五十五條、第七十二條)。

此外，為了進一步體現(xiàn)“管理”向“服務”轉變，修訂草案將原《條例》第四章名稱“物業(yè)管理服務”修改為“物業(yè)服務”。

(二)推動物業(yè)管理工作重心下移

修訂草案突出了物業(yè)管理行業(yè)屬地管理，對縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會賦予了一定的職權。一是總則部分細化了職責(第六條);二是增加了在業(yè)主委員會召集會議、換屆選舉中的職責(第二十六條、第二十七條);三是規(guī)定組織有關部門或委托第三方對業(yè)主委員會經(jīng)費收支進行審計的職責(第三十四條);四是規(guī)定了物業(yè)服務合同備案職責(第五十九條第三款);五是增加了對物業(yè)服務企業(yè)交接工作指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)管職責(第六十三條);六是明確了在物業(yè)服務應急管理中的職責(第六十四條);七是規(guī)定負責建立聯(lián)席會議制度的職責(第七十五條)。

(三)增加了業(yè)主自行管理的內(nèi)容

根據(jù)《物權法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。修訂草案對物業(yè)管理定義作了補充，并規(guī)定實行自行管理的應當通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定(第二條第二款、第七十六條)。

(四)完善了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定

《物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主通過設立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會管理物業(yè)的基本制度，但有關規(guī)定較為原則，各方面普遍反映業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌備難、開會難、履職難、換屆難。為此，在修訂草案中，一是進一步明確了籌備成立首次業(yè)主大會的條件、首次業(yè)主大會會議籌備組組成和職責(第十二條、第十三條、第十四條);二是對業(yè)主大會的職責作了完善(第十五條);三是對業(yè)主代表制度、業(yè)主大會會議形式和表決辦法等進行完善(第十七條、第十八條);四是增設了物業(yè)管理委員會的規(guī)定，對不具備成立業(yè)主大會條件，或者未能成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可以組成物業(yè)管理委員會實施物業(yè)管理(第二十一條)。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。修訂草案對業(yè)主委員會職責和義務作了更加具體的規(guī)定(第二十四條、第二十五條)。此外，對業(yè)主委員會會議的召開程序、換屆選舉程序、委員資格、委員調(diào)整等作了規(guī)定(第二十六條至第三十條)。

(五)規(guī)范了專項維修資金管理和使用

專項維修資金使用難和續(xù)籌難是較為突出的問題。修訂草案規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主大會、業(yè)主委員會在專項維修資金籌集、使用、續(xù)籌和監(jiān)督方面的職責(第六條第一款第三項、第十五條第一款第九項、第二十四條第七項)，并規(guī)定管理規(guī)約應當包括專項維修資金籌集、管理和使用等有關內(nèi)容(第三十一條第十項)。此外，對業(yè)主大會成立前后專項維修資金的管理以及業(yè)主大會自行管理專項維修資金作了具體規(guī)定，并規(guī)定設區(qū)的市按照國家和省有關規(guī)定，應當制定專項維修資金交存、使用和管理的具體辦法(第八十七條)。

修訂草案還規(guī)定了在六種特定情形下，相關業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)專項維修資金管理部門復核后進行應急處置(第八十九條)。

針對高層住宅電梯、消防等特種設施設備的后期更新、改造資金籌集困難的問題，修訂草案規(guī)定受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金管理(第八十八條)。

(六)明確了車庫、車位的管理和使用

住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫的管理和使用，是物業(yè)管理服務的難點和重點之一，糾紛和矛盾比較集中。修訂草案對建設單位出售、出租車位、車庫作了規(guī)定(第八十二條);明確規(guī)劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(第八十三條第三款);對將人民防空工程時用作停車位的管理、使用、收費等作了規(guī)定，明確應當向全體業(yè)主開放，不得出售、附贈，租賃期限不得超過三年(第八十五條)。

(七)強化了法律責任

根據(jù)相關內(nèi)容的修改，法律責任部分新增了相應的處罰條款，分別是對建設單位未及時報送籌備首次業(yè)主大會會議文件資料的處罰(第九十四條);對街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未按規(guī)定組建業(yè)主大會籌備組以及建設單位拒不承擔首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的處罰(第九十五條);對專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔維修、養(yǎng)護或者更新責任的處罰(第九十六條);對業(yè)主拖欠物業(yè)服務費的處罰(第九十八條);對物業(yè)服務企業(yè)未按規(guī)定公布相關材料或者公布失實的處罰(第九十九條);對拆改房屋承重結構，侵占、損壞物業(yè)的共用部位、公用設施設備，擅自改變建筑物及其附屬設施用途等禁止性行為的處罰(第一百條);對建設單位拒絕出租車位、車庫的處罰(第一百零一條);對業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的處罰(第一百零二條)。

此外，根據(jù)我省物業(yè)管理工作實際情況，統(tǒng)一將原《條例》中“房地產(chǎn)行政主管部門”修改為“物業(yè)管理行政主管部門”。修訂草案還對原《條例》部分內(nèi)容作了刪減、合并，同時對部分條文順序作了調(diào)整，并作了個別文字修改，不再一一說明。