為適應人口老齡化的發(fā)展趨勢，解決老人上、下樓難的問題，今后，安徽省老舊住宅物業(yè)履行相關手續(xù)后，可以使用共有部分增設電梯。昨天下午，省十二屆人大常委會第31次會議閉幕，通過了新修訂的《安徽省物業(yè)管理條例》，并將于10月1日起正式施行。

開發(fā)商承擔首次業(yè)主大會籌備經費

省人大常委會法制工作委員會主任吳斌介紹，據初步統計，截至去年9月份，安徽省實施物業(yè)管理項目9202個，召開了首次業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的只有2764個，不到三分之一。

為了解決首次業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會成立比例低的問題，條例規(guī)定，建設單位應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道報送成立業(yè)主大會需要的文件資料，并承擔首次業(yè)主大會會議的籌備經費。

同時，規(guī)定業(yè)主主動籌備成立業(yè)主大會的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道應當加強指導，并參加籌備組;業(yè)主未及時召開首次業(yè)主大會的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道組建籌備組。

小區(qū)可使用共有部分增設電梯

安徽省不少老舊小區(qū)并未安裝電梯，這給很多老年人帶來了出行上的困難。吳斌介紹，為了適應人口老齡化的發(fā)展趨勢，解決老人上、下樓難的問題，條例對住宅物業(yè)增設電梯做出明確規(guī)定。

具體來說，住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。

此外，條例明確，老舊住宅小區(qū)內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府承擔;業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

小區(qū)內禁止違規(guī)養(yǎng)寵物

條例明確，物業(yè)管理區(qū)域內禁止13種行為。江淮晨報、江淮網記者注意到，這些禁止行為除了擅自變動房屋承重結構、亂扔垃圾、損壞公共綠化、違反規(guī)定擺攤設點、占道經營等規(guī)定外，還有兩項內容值得關注。

“違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物被列入了禁止行為中。”吳斌介紹，在不少小區(qū)，違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物的行為屢見不鮮，有些還造成了業(yè)主之間的糾紛甚至是傷害事件。

“違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經有利害關系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途也被列入了禁止行為中。”吳斌說。

據介紹，這一條款意味著不少小區(qū)內的經營行為或將得到規(guī)范。此前，小區(qū)內有不少住戶將住宅改成了餐館、美容院等經營場所，給鄰居帶來了困擾。條例做上述前置性規(guī)定，也是對小區(qū)業(yè)主改變建筑物用途進行了限制。

條例明確，違反上述禁止性規(guī)定的，業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)應當制止，制止無效的，應當及時報告有關行政主管部門進行依法制止或處理。

首次明確執(zhí)法進小區(qū)

對于小區(qū)范圍內發(fā)生的事務，執(zhí)法部門是否應該進入小區(qū)進行管理，安徽省此前并無明文規(guī)定。條例對有關部門進小區(qū)執(zhí)法予以明確，并規(guī)定有關部門應當在小區(qū)內公布聯系方式。

條例明確，縣級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、園林等部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、物業(yè)服務收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。

有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查，并將調查或處理結果答復投訴人。

八種情形動用維修資金更簡便

專項維修資金的使用難備受社會關注。省住建廳副廳長陳揚年透露，安徽省專項維修資金目前已結存了200億元，結存資金較多的原因除了新建住宅小區(qū)較多的因素外，申請?zhí)崛≠Y金的條件、程序復雜也讓維修資金的使用并不容易。今后，這一情況將得到改善。

條例規(guī)定，發(fā)生危及安全的八種情形，可以直接申請使用專項維修資金：

屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;消防設施損壞的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身、財產安全的;樓體外立面有脫落風險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;二次供水設施損壞的;其他危及房屋安全的情形。

條例明確，應急維修費用應當向業(yè)主公示，并從相關業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

符合條件的較大小區(qū)可劃分為不同物業(yè)區(qū)域

“據我所知，合肥市有一個小區(qū)的人數達到了10萬人，小區(qū)規(guī)模過大，導致首次業(yè)主大會召開比較困難，在現實中是存在的。”吳斌介紹，條例關注到這一情況，對物業(yè)管理區(qū)域的劃分進行了規(guī)定。

條例規(guī)定，規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調整為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

開發(fā)商不得拒絕出租未售車位

小區(qū)停車問題備受關注。條例明確，物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出租、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公開;業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。

公共經營收益需單獨列賬

利用小區(qū)公共道路用于停放車輛，停車費收益到底歸誰?在小區(qū)電梯等共用設施設備上從事廣告經營，收益怎么分配?上述問題是很多老百姓關心的事情。

條例明確，物業(yè)服務企業(yè)應當將屬于業(yè)主共有的車輛停放費、公共經營收益單獨列賬。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務費以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金。

建立物業(yè)管理區(qū)域公共經營收益財務賬目定期審計和公示制度。

公共服務設施權屬有明確規(guī)定

條例明確，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。

建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公共設施，屬于業(yè)主共有。