各市、區(qū)人民政府，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、工業(yè)新區(qū)管委會(huì)，市政府各部門、單位：

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，提升城市管理水，滿足市民對(duì)物業(yè)管理的需求，促進(jìn)和諧威海建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)城市物業(yè)管理工作提出如下意見：

一、明確職責(zé)，建立健全物業(yè)管理分工協(xié)作機(jī)制

物業(yè)管理關(guān)系群眾切身利益，是加強(qiáng)城市管理，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社區(qū)文明建設(shè)，*和諧社會(huì)的需要。各級(jí)各有關(guān)部門、單位一定要高度重視物業(yè)管理工作，將其擺上重要議事日程，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各級(jí)要建立物業(yè)管理部門聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)研究解決工作中出現(xiàn)的重要問題。市聯(lián)席會(huì)議由環(huán)翠區(qū)政府、高區(qū)管委、經(jīng)區(qū)管委和市房管、公安、民政、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、物價(jià)、城管執(zhí)法、工商、消防、供水、供電、供熱、供氣、通信等單位參加，市房管部門負(fù)責(zé)聯(lián)席會(huì)議的日常工作，組織行業(yè)管理重大問題調(diào)研，匯總重大事項(xiàng)和情況，及時(shí)提報(bào)聯(lián)席會(huì)議研究。

各市區(qū)政府、開發(fā)區(qū)和工業(yè)新區(qū)管委要按照屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的原則，加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全長效機(jī)制，做好物業(yè)管理小區(qū)及社區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定工作；要加大落實(shí)街道辦事處（鎮(zhèn)政府，下同）、社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)力度，協(xié)調(diào)處理小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，及時(shí)處理在物業(yè)管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件，切實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。

街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要做好小區(qū)屬地管理工作，負(fù)責(zé)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開首屆業(yè)主大會(huì)會(huì)議，監(jiān)督、規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主開展正常的自治工作；要充分發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)優(yōu)勢，將物業(yè)管理納入轄區(qū)綜合管理范圍，把創(chuàng)建文明小區(qū)、安全小區(qū)與創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)結(jié)合起來，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的綜合性問題，會(huì)同物業(yè)主管部門及時(shí)處理業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴；物業(yè)管理覆蓋面比較廣的，要安排專人負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。

政府有關(guān)部門、單位要從大局出發(fā)，各司其職，各負(fù)其責(zé)，密切配合，齊抓共管，積極做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。市房管部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，要積極宣傳貫徹國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和政策，制訂我市加強(qiáng)物業(yè)管理的有關(guān)政策措施，對(duì)市區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)新區(qū)物業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管，抓好物業(yè)服務(wù)行業(yè)隊(duì)伍的培訓(xùn)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理和誠信制度建設(shè)，搞好物業(yè)管理糾紛協(xié)調(diào)處理等工作。市公安部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員（公共秩序維護(hù)員）進(jìn)行監(jiān)管、培訓(xùn)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作。市消防部門負(fù)責(zé)依法監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)，及時(shí)查處堵塞消防通道、破壞公共消防設(shè)施等違法行為。市民政部門要結(jié)合社區(qū)建設(shè)，協(xié)助物業(yè)主管部門做好物業(yè)管理工作。市建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目建筑工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)審查時(shí)，將小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房納入審查范圍。市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審查范圍；依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃管理進(jìn)行建設(shè)的違法行為。市環(huán)保部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑工地噪聲、燃煤鍋爐煙塵污染環(huán)境等違法行為。市物價(jià)部門負(fù)責(zé)會(huì)同市物業(yè)主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為。市城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市容管理及其他影響居民生活環(huán)境的行為。市工商部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目的審批管理。供水、供電、供熱、供氣、通信等單位要認(rèn)真做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)工作。

二、依法規(guī)范，切實(shí)加強(qiáng)新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作

（一）積極引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相分離。要積極引入市場競爭機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)行為，以公開、公、公正的市場競爭來促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自覺提高服務(wù)水。對(duì)新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位要根據(jù)住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定，通過公開招投標(biāo)形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)主管部門備案。對(duì)沒有通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)主管部門要依法查處。同時(shí)，要建立健全物業(yè)管理退出機(jī)制，淘汰服務(wù)水不高、管理差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理的，物業(yè)主管部門要配合街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)督促業(yè)主委員會(huì)對(duì)其退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目后的業(yè)主共有經(jīng)費(fèi)進(jìn)行審計(jì)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理用房和剩余經(jīng)費(fèi)、管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)未成立的移交給所在街道辦事處。

（二）嚴(yán)格依法配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積原則上按開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3‰至5‰的比例配置，且不低于100方米；零星物業(yè)可適當(dāng)減少，但不得少于50方米。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)具備基本使用條件，水、電、暖、通信等配套齊全，不得建在地下或半地下，不得提供毛坯房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分。規(guī)劃部門要在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中標(biāo)明物業(yè)管理用房的面積，并在批準(zhǔn)的規(guī)劃圖紙中標(biāo)注物業(yè)管理用房的具體位置。物業(yè)主管部門要依法對(duì)物業(yè)管理用房的配置情況進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格的，由房管部門依法在房屋登記薄中予以記載；不合格的，建設(shè)部門不得予以綜合驗(yàn)收備案。開發(fā)建設(shè)單位要向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)，并依法移交配套設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料和技術(shù)資料，對(duì)不移交的，物業(yè)主管部門要依法處罰。前期物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價(jià)部門會(huì)同市物業(yè)主管部門制定。

（三）進(jìn)一步明確物業(yè)維修責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位要按照國家有關(guān)規(guī)定和《住宅質(zhì)量保證書》的承諾，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，不得將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主。開發(fā)建設(shè)單位不提供《住宅質(zhì)量保證書》或利用格式合同擅自縮短法定保修期限的，建設(shè)部門要責(zé)令其改正，并依法予以處罰，買受人有權(quán)拒絕接收房屋。業(yè)主要依法交存住宅專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

（四）認(rèn)真做好業(yè)主自治工作。物業(yè)管理區(qū)域入住率達(dá)到50%后，街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要積極組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，制定業(yè)主管理規(guī)約，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用；物業(yè)主管部門要積極配合，依法做好指導(dǎo)、監(jiān)督工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要依法引導(dǎo)業(yè)主自主決定物業(yè)管理事項(xiàng)，解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；要依法接受物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，依法督促業(yè)主、物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金；要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位和公共房屋經(jīng)營、出租的監(jiān)管。

三、突出重點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理

（一）加快舊住宅小區(qū)改造進(jìn)程。各縣級(jí)市要采取有效措施，對(duì)轄區(qū)舊住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治。對(duì)需要改造的舊住宅小區(qū)，應(yīng)首先由所在街道辦事處組織召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，承諾改造后實(shí)行物業(yè)管理，并向物業(yè)主管部門書面申報(bào)，由物業(yè)主管部門制定計(jì)劃，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后實(shí)施。現(xiàn)有舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)根據(jù)因地制宜、分類實(shí)施的原則，采取專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同制管理、原建房單位（售房單位）自行管理、社區(qū)組織管理、業(yè)主自營式管理等多種方式。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，居民生活水比較高的舊住宅小區(qū)，應(yīng)積極引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理；對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、低收入人群集中的舊住宅小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序?yàn)榛�本服�?wù)內(nèi)容，推行以社區(qū)服務(wù)中心為管理主體、低收費(fèi)的基本服務(wù)。

市建設(shè)及環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)、工業(yè)新區(qū)建設(shè)主管部門要組織有關(guān)部門、單位，針對(duì)市區(qū)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、排污管網(wǎng)老化、綠地退化嚴(yán)重等問題，按年度制訂整治改造計(jì)劃和具體方案，由物業(yè)主管部門組織實(shí)施；市政部門負(fù)責(zé)修補(bǔ)通向住宅區(qū)域的破損市政次干道路；規(guī)劃部門要將小區(qū)內(nèi)退化嚴(yán)重的綠地變更規(guī)劃為停車位，緩解小區(qū)停車位緊張的壓力；供水、供電、供熱、供氣等單位要及時(shí)修復(fù)小區(qū)內(nèi)損壞的相關(guān)公用設(shè)施和管道井。對(duì)施工需臨時(shí)占用小區(qū)道路場地的，應(yīng)經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)業(yè)主同意，并書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)居委會(huì)，施工結(jié)束后要及時(shí)恢復(fù)原狀。對(duì)涉及地下管線鋪設(shè)的，由市城管辦協(xié)調(diào)各施工單位共同制訂鋪設(shè)方案，統(tǒng)一實(shí)施，避免反復(fù)破挖路面現(xiàn)象發(fā)生。對(duì)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)，凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)能做的改造項(xiàng)目，應(yīng)有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體施工，負(fù)責(zé)日后維修養(yǎng)護(hù)。尚未實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)要根據(jù)實(shí)際情況，加強(qiáng)綜合整治，改善居住環(huán)境，將其納入物業(yè)管理體系。物業(yè)主管部門、財(cái)政部門要根據(jù)實(shí)際情況，測算年度舊住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)、相關(guān)設(shè)施設(shè)備改造及日常維護(hù)等費(fèi)用基數(shù)，由財(cái)政部門撥付專項(xiàng)資金，對(duì)小區(qū)進(jìn)行改造，施行物業(yè)管理。

（二）加強(qiáng)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目及儲(chǔ)藏室使用管理。住宅小區(qū)內(nèi)不得開設(shè)練歌房、網(wǎng)吧等對(duì)群眾居住環(huán)境有嚴(yán)重影響的經(jīng)營項(xiàng)目。工商、文化等有關(guān)部門、單位在審批小區(qū)內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目時(shí)，對(duì)可能造成噪聲、煙塵等環(huán)境污染、影響群眾生活的經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)征求業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主和所在社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處的意見。對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)的早市、夜市、商販攤位、網(wǎng)吧、小飯店、練歌房、金屬加工等經(jīng)營項(xiàng)目，審批機(jī)關(guān)要進(jìn)行全面排查清理。對(duì)各種審批手續(xù)齊全的經(jīng)營項(xiàng)目，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主和所在社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處同意可以保留，但審批機(jī)關(guān)要加強(qiáng)監(jiān)管；對(duì)影響居民日常生活秩序，損害業(yè)主合法權(quán)益，經(jīng)治理仍達(dá)不到要求的，審批機(jī)關(guān)要堅(jiān)決依法取締。儲(chǔ)藏室（草廈子）原則上不得改變使用性質(zhì)；已改變使用性質(zhì)的，要本著不影響居民生活的原則，以街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)為主進(jìn)行清理整頓，并加強(qiáng)日常監(jiān)管。房管、公安、城管執(zhí)法、工商等部門要針對(duì)清查出的問題，及時(shí)依法查處，使小區(qū)消防、治安、衛(wèi)生、環(huán)保隱患及各類非法經(jīng)營行為得到有效治理。

四、加強(qiáng)管理，不斷提升物業(yè)服務(wù)水

（一）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管和考評(píng)，建立健全誠信制度。物業(yè)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督檢查，并與年度綜合考評(píng)結(jié)合起來，以業(yè)主的滿意度為主要標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績；要建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)處理對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益。要結(jié)合日常檢查、年終考評(píng)和投訴處理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案記錄，對(duì)管理規(guī)范、商業(yè)信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)、業(yè)主評(píng)價(jià)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在資質(zhì)評(píng)定、物業(yè)招投標(biāo)中予以支持；對(duì)管理水差、服務(wù)滿意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要責(zé)令整改，促其退出，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。

（二）嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同情況、專職管理人員和技術(shù)人員從業(yè)資格等的監(jiān)管。對(duì)實(shí)際條件已不符合資質(zhì)等級(jí)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)主管部門要撤銷或報(bào)上級(jí)部門撤銷其資質(zhì)證書。被撤銷資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以變更企業(yè)名稱、變換法定代表人等方式變相申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)核定的，物業(yè)主管部門不再予以批準(zhǔn)。

（三）抓好物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理人員必須按國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書，持證上崗。物業(yè)主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)等要與職業(yè)教育部門、勞動(dòng)技能培訓(xùn)機(jī)構(gòu)建立長期合作機(jī)制，定期組織對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)。

（四）完善標(biāo)準(zhǔn)，加快建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。針對(duì)我市物業(yè)管理發(fā)展的實(shí)際水和廣大市民對(duì)物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)需求，從房屋管理與共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)主要工作內(nèi)容著手，制定適合多層次需求的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)部門要會(huì)同物業(yè)主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，測定普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)際成本、法定稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤，制定與物業(yè)服務(wù)等級(jí)相適應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì)公布，由業(yè)主大會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿選擇相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。未成立業(yè)主大會(huì)及未施行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)主管部門制定臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)高檔公寓、別墅和非住宅小區(qū)要全面推行市場定價(jià)機(jī)制，凡已成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照政府指導(dǎo)價(jià)自行確定物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要加強(qiáng)物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳，通過合同約束和規(guī)范物業(yè)服務(wù)，提高業(yè)主有償取得物業(yè)服務(wù)的意識(shí)。要充分發(fā)揮基層民間調(diào)解組織的作用，妥善解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛。對(duì)無故逾期不交的，業(yè)主委員會(huì)要依法督促催交。經(jīng)督促仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過法律途徑解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、暖等費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主明示，并不得收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，或?qū)⑽飿I(yè)服務(wù)費(fèi)與水、電、暖等費(fèi)用捆綁收取，侵害業(yè)主合法權(quán)益。