2017年海南省最新物業管理條例實施細則,海南物業管理收費標準

第十八條業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、能模范履行業主義務和有一定工作能力的人員擔任。

業主委員會委員由業主大會從業主中選舉產生，每屆任期三至五年，可以連選連任，具體任期由業主大會議事規則規定。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中推舉產生。

第十九條業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。

業主委員會應當每半年在物業管理區域的顯著位置公布工作經費的使用情況，接受業主監督。

第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向所在地人民政府物業管理主管部門備案：

(一)業主委員會成員名單及相關資料;

(二)召開業主大會會議的有關原始資料;

(三)管理規約、業主大會議事規則;

(四)業主大會決議的其他事項。

前款所列備案事項發生變化的，業主委員會應當在30日內辦理備案變更手續。

第二十一條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

(一)因物業所有權轉讓、贈與、滅失等原因不再是業主的;

(二)因疾病或者其他原因喪失履職能力的;

(三)連續兩年每年常住物業管理區域的時間不足半年的;

(四)以書面形式提出辭職，業主大會或者業主委員會接受的;

(五)依法被判處有期徒刑以上刑罰或者被勞動教養的;

(六)法律、法規及業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員職務終止的，業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告，并可接受業主查詢。

第二十二條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會三分之一以上委員或者20名以上業主提議，可以召開業主大會會議決定是否罷免其委員職務：

(一)不履行業主義務且拒不改正的;

(二)不履行委員職責的;

(三)侵犯其他業主合法權益的;

(四)在物業管理活動中謀取私利的;

(五)其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

業主委員會委員職務被罷免的，業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告，并可接受業主查詢。

第二十三條業主委員會任期屆滿前6個月，應當在書面報告所在地人民政府物業管理主管部門后，組織換屆選舉。

業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，按照首次業主大會會議召開的規定，重新選舉業主委員會。

業主委員會任期屆滿后，不得繼續履行職責。

第二十四條 業主委員會應當在任期屆滿后3日內，移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等。已經完成換屆選舉的，應當移交給新一屆業主委員會;未完成換屆選舉的，移交給所在地人民政府物業管理主管部門代管。

第二十五條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，所在地人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求所在地人民政府物業管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

第二十六條 市、縣、自治縣人民政府可以根據實際需要，決定由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會履行本章第十一條、第二十條和第二十五條規定的職責。

第三章物業管理服務

第二十七條 住宅物業的前期物業管理，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。具體辦法由省人民政府制定。

第二十八條一個物業管理區域應當由一個物業服務企業提供物業服務。物業管理區域內地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

分期開發的物業，前期建成部分已確定物業服務企業的，后期建成部分應當由同一物業服務企業提供物業服務。

第二十九條建設單位在物業竣工驗收合格后90日內，應當將下列材料報所在地人民政府物業管理主管部門備案：

(一)物業建設項目的各項批準文件;

(二)各類建筑物、場地、設施設備的清單;

(三)竣工總面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等其他竣工驗收資料;

(四)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(六)其他相關資料。

物業管理主管部門應當將前款備案材料建檔并保存。

第三十條業主委員會成立后，建設單位應當將本條例第二十九條規定的備案材料提供給業主委員會。

業主委員會應當向業主大會選聘的物業服務企業提供物業管理服務所需的資料。

業主、業主委員會、物業服務企業可以到物業管理主管部門復印、查閱相關資料，物業管理主管部門應當為其提供服務。

第三十一條建設單位在向業主交付物業前，應當對物業服務用房、業主委員會用房、共用場地、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量器具。

第三十二條 建設單位應當在物業管理區域內按照不少于物業管理區域建筑物總面積2‰的比例配置物業服務用房，但最低不少于50方米，最高不超過500方米。

物業服務用房產權屬全體業主共有，無償提供給物業服務企業使用，任何單位和個人不得改變其用途。已經成立業主委員會的，物業服務用房由業主委員會負責接收;尚未成立業主委員會的，物業服務用房由所在地人民政府物業管理主管部門代為接收。

物業服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、電、通風、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業，所在樓層不得高于四層。

業主委員會的辦公場所應當從物業服務用房中調劑解決。

第三十三條 建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時，應當提交物業服務用房的房號及相關資料。對不按照規定提交的，不予核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記。

房產主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并在不動產登記簿中載明物業服務用房房號和面積。

第三十四條物業服務企業應當依法取得資質證書，并按照資質等級管理的規定從事物業管理服務。

物業管理專業人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

物業服務企業不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書和管理人員職業資格證書。

第三十五條 業主大會成立后，由業主大會決定續聘或者選聘物業服務企業。決定續聘的，由業主委員會與原物業服務企業簽訂物業服務合同;決定選聘的，還應當就選聘的方式和擬選聘物業服務企業的資質等級、服務質量標準、服務收費、合同期限以及授權業主委員會選聘物業服務企業的權限等有關事項作出決定。

第三十六條物業服務合同應當包括下列內容：

(一)物業的基本情況;

(二)聘用方和受聘方的權利義務;

(三)物業服務項目和服務標準要求;

(四)物業服務費的收取標準、收取辦法和計費方式;

(五)物業的維修養護要求;

(六)合同的期限、變更和解除;

(七)合同終止時物業資料、財物的移交方式;

(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

(九)專項維修資金的管理使用;

(十)物業服務用房;

(十一)雙方當事人約定的其他事項。

物業服務企業可以根據業主、物業使用人的委托提供物業服務合同約定以外的其他特約服務項目，其服務費用由雙方約定。

業主委員會應當自物業服務合同生效之日起30日內，會同物業服務企業報物業所在地人民政府物業管理主管部門備案，并在物業管理區域內的顯著位置向業主公告。

第三十七條 物業服務企業應當建立健全物業管理區域安全防范制度和制訂安全防范應急預案，并根據物業服務合同配備相應數量的安全防范工作人員。發生突發事件時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業沒有建立健全安全防范制度、未能履行物業服務合同的約定，或者負責安全防范的工作人員違反安全防范制度，造成業主或者物業使用人人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

我國物業收取標準分為一級物業收費標準;二級物業收費標準;三級物業收費標準和四級物業收費標準。不過每個地方的物業費收取標準都不一樣，具體的物業費收取標準由當地的物價局公布。物業管理費收取標準如下：

　　一級收費標準：1.00元/月.方米(已包含稅、費)

　　基礎條件：

　　小區封閉;

　　有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房;

　　綠化率35%以上(包括水面);

　　綠化、休閑活動中心、場地1500方米以上;

　　固定活動館所300方米以上;

　　專用固定停車泊位1個/3戶;

　　具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施;

　　固定體育活動場館不少于二項設施。

　　公共秩序維護:

　　1、門崗室美觀整潔，人員統一著裝，設專人24小時值勤，其中主出入口不少于12小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。

　　2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于12次，對小區重點部位每小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

　　3、小區內公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。

　　4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。

　　6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

　　7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。

　　8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

　　保潔服務

　　1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃2次，干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次。

　　2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。

　　3、公共樓道每天清掃2次;扶手每天擦洗2次，保持干凈整潔。

　　4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

　　5、按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2次。

　　6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

　　7、垃圾設施每天清潔2次，無異味。

　　8、公共區域玻璃每周擦洗1次。

　　9、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

　　10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

　　11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

　　12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

　　二級收費標準：0.75元/月.方米(已包含稅、費)

　　基礎條件：

　　小區封閉;

　　有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房;

　　綠化率30%以上(包括水面);

　　綠化、休閑活動中心、場地1000方米以上;

　　固定活動館所200方米以上;

　　具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他一項以上安全防范設施;

　　體育活動場地不少于一項設施。

　　公共秩序維護

　　1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于10小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。

　　2、按照規定路線和時間進行24小時不間斷巡邏，不少于8次，對小區重點部位每2小時巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。

　　3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

　　4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施24小時安全監控并記錄及時。

　　6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

　　7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。

　　8、定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

　　保潔服務

　　1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭1次。

　　2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。

　　3、公共樓道每天清掃1次;扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。

　　4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

　　5、按樓棟口收集垃圾，每天2次。

　　6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

　　7、垃圾設施每天清潔1次，無異味。

　　8、公共區域玻璃每月擦洗2次。

　　9、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

　　10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。

　　11、建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

　　12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

　　三級收費標準：0.50元/月.方米(已包含稅、費)

　　基礎條件：

　　小區封閉;

　　有固定管理服務用房;

　　綠化率25%以上;

　　綠化、休閑活動中心、場地500方米以上;

　　固定活動館所100方米以上;有簡單的體育活動器械、設施。

　　公共秩序維護

　　1、門崗室整潔，人員統一著裝。設專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。

　　2、按照規定路線和時間巡邏，其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。3、小區內公共娛樂設施、水池等部位，設置安全警示標志。

　　4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

　　6、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

　　保潔服務

　　1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔;室外標識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。

　　2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。

　　3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

　　4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

　　5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

　　6、垃圾設施每周清潔2次，無異味。

　　7、公共區域玻璃每月擦洗1次。

　　8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

　　9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

　　四級收費標準：0.35元/月.方米(已包含稅、費)

　　基礎條件：

　　小區基本封閉;

　　有固定管理服務用房;

　　有簡單的綠地、樹木、植物。

　　公共秩序維護

　　1、配備門崗室，設專人24小時值勤。對本區機動車出入驗證;對外來機動車登記換證。

　　2、小區內公共娛樂設施、水池等部位設置安全警示標志。

　　3、消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

　　保潔服務

　　1、小區內公共區域(硬化地面、主次干道)每天清掃1次，干凈整潔。

　　2、公共樓道每天清掃1次;扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。

　　3、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱。

　　4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

　　5、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。

　　6、垃圾設施每周清潔1次，無異味。

　　7、公共區域玻璃每2個月擦洗1次。

　　8、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

　　9、根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。10、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。

　　在四級收費標準中，除基礎條件、公共秩序維護、保潔服務必須達到相應的標準外，《辦法》中對房屋管理、設施維修養護、綠化養護管理和綜合管理服務也列出了相應的規定，物業部門需符合所有條件，方能收取相應的費用。

業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

第三十八條 普通住宅物業服務收費，實行政府指導價;其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。省人民政府可根據本經濟特區的實際和需要，適時調整實行政府指導價的物業范圍。

實行政府指導價的，省價格行政主管部門應當會同省住房和城鄉建設行政主管部門，根據普通住宅物業類型、服務內容和服務成本等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，并每三年至少向社會公布一次。基準價根據相關服務的社會均成本、居民消費價格指數和社會承受能力等因素適時調整。

政府制定或調整物業服務收費指導價應當實行聽證。

第三十九條 實行政府指導價的物業服務收費，由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在政府指導價規定的幅度內協商具體收費標準，報所在地人民政府價格行政主管部門備案。

未成立業主委員會的住宅區物業服務收費，不得超過政府指導價的基準價標準，并由物業服務企業報所在地人民政府價格行政主管部門備案。

物業服務企業、業主委員會應當向業主、物業使用人公布物業服務費用的收費項目、收費標準。業主和物業使用人對此有權查詢。

物業服務企業不得擅自提高收費標準，增加收費項目，擴大收費范圍。

物業服務企業在物業服務合同約定之外自行提供的服務，業主、物業使用人有權拒絕接受服務和支付費用。

物業管理區域共用部位和共用設施設備使用的水、電費用等，由業主根據實際消費分攤。具體辦法由省價格行政主管部門會同省住房和城鄉建設行政主管部門制定。

第四十條已竣工但尚未出售或者已出售但因建設單位原因未按時交付給業主的物業，其物業服務費用由建設單位全額交納。

物業依法交付業主后發生的物業服務費用，由業主全額交納;但建設單位在出售物業時向業主承諾贈送的物業服務費用，由建設單位按照承諾贈送的費用交納。

第四十一條業主共用的設施設備、場地以及房屋，經業主共同決定，可委托物業服務企業經營，其收益按合同約定執行。

第四十二條 物業服務合同期限屆滿后，業主大會尚未作出續聘或選聘物業服務企業決定，原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原物業服務合同自動延續至新聘物業服務企業正式接管時為止。業主應當按照原合同約定交納延續期間的物業服務費用。

第四十三條物業服務企業應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后10日內，辦理以下移交手續：

(一)移交業主共有的物業服務用房、經營用房、場地和其他財物;

(二)移交提供服務期間用業主共有資金購置的屬于業主共有的財產;

(三)移交預收的物業服務費用或者結余的物業服務資金、專項維修資金及相關費用;

(四)移交提供物業服務期間形成的有關物業共用部位、共用設施設備大修、更新、改造及維修、運行、保養的有關資料。

前款規定的財物和資料，成立業主委員會的，應當向業主委員會移交;沒有成立業主委員會或者業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，交所在地人民政府物業管理主管部門接收和代管。

物業服務企業還應當將第一款第(四)項規定的有關資料，報所在地人民政府物業管理主管部門備案。

第四十四條物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后，物業服務企業不得以業主欠費等為由拒絕辦理移交手續。

業主委員會和物業服務企業應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后的10日內報告所在地人民政府物業管理主管部門。

第四十五條物業管理主管部門應當建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案。

物業服務企業因違法違規受到處罰的，一年內不得承接新的物業服務項目，物業管理主管部門應當將有關信息記入其誠信檔案并予以公示。

第四十六條 物業管理行業協會應當建立健全物業服務企業和從業人員預警公示制度，對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責，并可以向物業管理主管部門提出處罰建議。