福建省物業費收費標準是多少？

小區公共收益歸誰？

物業費收取難怎么辦？

專項維修資金什么情況下能使用？

對失信業主有無懲戒措施？

物業管理關系到千家萬戶，

成為重要的民生話題

25日來自省十二屆人大常委會第三十一次會議的消息說，回應年來我省各級人大代表議案、建議中反映集中的物業管理問題，施行10年多的《福建省物業管理條例》要修訂了。

本次修訂“干貨”多多

聚集社會熱點

力求通過立法

確保修訂后的條例切實管用

首次業主大會召開條件有望降低

業委會成立難？

現在有望解決這一現實矛盾

修訂草案擬降低申請召開首次業主大會的條件。即規定，一個物業管理區域內5個以上業主發起，可以申請籌建召開業主大會。

對于業主大會決定重要事項的表決權數，則仍按“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意”或“應當經物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”等規定。

修訂草案還明確建立臨時物業管委會制度，作為對尚未成立業主大會的住宅小區進行過渡性管理。針對業委會沒有獨立法律主體資格，維護業主利益力量發揮受限的問題，修訂草案明確，業委會符合民辦非企業法人登記條件的，可向民政部門申請登記。

遇上業主違規裝修等行為

物業或更有辦法

違規裝修、亂停車堵塞消防通道

……

個別業主損害公共利益

擾亂小區秩序

物業拿他們沒轍？

現在這個難點有望破解！

修訂草案明確，業主大會通過的管理規約對業主具有約束力，并確認管理規約可授權物業對違規行為進行制止。物業服務企業有權在物業管理區域內限制違規裝修施工人員、施工機具、車輛進入，對亂停放車輛采取臨時管理措施。

對違反國家有關規定或管理規約、臨時管理規約的業主或使用人，物業服務企業應予以勸阻、制止，經勸阻、制止無效的，應在12小時內告知業委會或臨時物業管理委員會；對違反國家有關規定的行為，應在12小時內報告有關部門。有關部門接到報告后，應按有關法律、法規的規定進小區調查核實查處。

物業費怎么定

修訂草案將作規定

物業費標準怎么定？

定高了，業主不滿意，

有的甚至拒交；

定低了，物業服務企業難以運轉，

造成惡性循環。

修訂草案針對物業費怎么定作了規定，即保障性住房的物業服務收費實行政府指導價；商品房的物業服務收費，實行市場調節價，采取酬金制、包干制等方式。

為避免亂漲價，修訂草案規定：前期物業服務合同終止后，業主大會決定重新選聘物業服務企業的，物業服務收費應當經“雙過半”業主同意，參照當年物業服務市場價格行情在合同中約定。合同履行期間需調整收費標準的，也應經“雙過半”業主同意后重新約定具體收費標準。

明確專項維修資金籌集

及使用管理

住宅專項維修資金

續交難、使用難

那還留之何用？

修訂草案明確，專項維修資金應存入銀行專戶，以物業管理區域或建設項目為單位設立總賬，按房屋戶門號設立分戶賬或者以幢為單位設立分賬。首期專項維修資金由建設單位按建安成本5%交納。

修訂草案對專項維修資金的續交也作出規定，要求專項維修資金余額不足首期專項維修資金金額30%的，由專項維修資金管理部門向業主和業委會發出續交通知，業主接到通知后應及時續交，未能及時續交的，由業委會督促其續交。業委會可對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。

修訂草案還明確了

緊急使用專項維修資金

幾種情況

包括電梯故障、消防安防系統故障、二次供水設施故障、屋頂或外墻漏水等。在這些情況下使用專項維修資金要簡化審核撥付程序并縮短時限。有成立業委會的，業委會自收到申請之日起5個工作日內完成審核，經審核符合撥付要求的，有關部門或業委會應及時向專項維修資金專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金通知。專項維修資金申請、使用情況，應在小區內醒目位置公告。

小區公共收益歸全體業主所有

按物權法規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。但一些小區就公共收益分配問題糾紛不斷仍時有發生。為此，修訂草案明確了??

1

物業服務企業利用共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有，并應當予以公布；

2

前期物業服務期間，公共收益可由物業服務企業與全體業主按一定比例分配，物業服務企業所占比例不超過50%；

3

業委會成立后，應在物業服務合同中約定分配比例。

對業主關心的小區停車收費問題，修訂草案明確，共有的車位（庫）停放車輛收取車輛停放服務費的，業委會可委托物業服務企業統一收取，并支付代收酬金。

失信業主納入征信系統

應交未交、拒不續交物業費？

將可能作為失信行為

將其納入個人征信系統

對不交物業費的失信業主將有懲戒措施了。修訂草案將失信業主和物業服務企業納入征信系統。

修訂草案規定，對于經法院判決，業主仍拒交物業費納入個人征信系統；對于應交未交、拒不續交專項維修資金的，業主大會或業委會應當督促其交納，也可依據管理規約向法院提起訴訟。經法院判決仍拒交的，作為失信行為將其納入個人征信系統；物業服務企業或建設單位如果出現未履行好物業服務合同約定并未整改到位、未按規定公布公示有關信息等行為的，經必要行政處理程序后將上述行為記入企業征信系統。

物業管理條例

（2018年3月19日修正版）

（2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號發布 根據2007年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》第一次修訂 根據 2016年2月6日《國務院關于修改部分行政法規的決定》第二次修訂 根據2018年3月19日《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》第三次修訂）

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

第二條　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條　國家提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第四條　國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水。

第五條　國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章　業主及業主大會

第六條　房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第八條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第九條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十一條　下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第十三條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

第十四條　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

第十五條　業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十六條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

第十七條　管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

管理規約對全體業主具有約束力。

第十八條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章　前期物業管理

第二十一條　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十二條　建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第二十三條　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第二十四條　國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十五條　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

第二十六條　前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第二十七條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十八條　物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十九條　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十條　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十一條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第四章　物業管理服務

第三十二條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

國務院建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理。

第三十三條　一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

第三十四條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十五條　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十六條　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十七條　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十八條　物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

第三十九條　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

第四十條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十一條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第四十二條　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

第四十三條　物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十四條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十五條　對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十七條　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

第四十八條　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

第五章　物業的使用與維護

第四十九條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第五十條　業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第五十一條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十二條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第五十三條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

第五十四條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十五條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章　法律責任

第五十六條　違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十七條　違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十八條　違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十九條違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十條　違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十一條　違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十二條　違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第六十三條　違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十四條　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第六十五條　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十六條　違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。