第一章總則
第一條
第二條漳州市行政區域內的物業管理活動適用本規定。
第三條漳州市住房和城鄉建設部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。主要職責有：
（一）負責宣傳、貫徹、執行國家和地方物業管理法律法規和相關規定，制定我市物業管理的相關規范性文件；
（二）指導、監督全市物業管理工作；
（三）負責三級（含暫定三級）物業服務企業資質審核發證和資質檢查工作；
（四）負責市區范圍內住宅專項維修資金的監管工作；
（五）負責物業管理重大矛盾糾紛協調處理工作；
（六）負責全市物業服務企業信用檔案的建立和管理工作，以及對物業服務企業服務行為的監管；
（七）指導、監督市物業管理協會開展工作，促進市物業管理協會加強行業指導和行業自律。

第四條各縣（市、區）住房保障與房地產管理部門負責本行政區域內物業管理活動的日常監督管理工作。主要職責有：
（一）指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會物業管理工作；
（二）指導業主大會的成立和業主委員會選舉的備案工作；
（三）負責物業服務企業三級（含暫定三級）資質初審和資質檢查的復審工作；
（四）建立物業管理投訴受理制度，及時處理物業管理矛盾糾紛；
（五）負責對物業企業服務行為、服務質量、業主大會和業主委員會行為的日常監管工作；
（六）負責前期物業服務合同和臨時管理規約的備案工作。
各縣（市）住房保障與房地產管理部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的監管工作。
第五條街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責本行政區域內物業監督管理和社區建設之間的協調工作，并指定專人負責物業管理工作，主要職責有：
（一）負責檢查、監督居（村）民委員會物業管理工作；
（二）負責組織、指導成立首次業主大會，并組織、指導和監督業主委員會的選舉及換屆工作，負責業主大會解散后的財產清算工作；
（三）負責對物業服務企業、業主大會和業主委員會的日常監管，協調物業管理與社區建設之間的關系，協調處理業主委員會與業主、業主與業主之間的糾紛投訴；
（四）積極引導舊住宅小區成立業主大會，改善基礎條件，逐步推行物業管理；
（五）負責轄區內物業服務企業三級（含暫定三級）資質檢查的初審工作。
（六）負責召集物業管理聯席會議，協調解決業主大會成立、業主委員會換屆、業主委員會不依法履行職責、物業服務企業退出和交接等物業管理中的重大問題。
第六條社區居（村）民委員會負責配合有關部門共同做好轄區內日常物業管理活動的指導、監督、檢查工作，并明確具體人員負責物業管理工作，主要職責有：
（一）負責對轄區內業主大會、業主委員會進行指導、協調和監督；
（二）負責監督業主委員會做好物業服務合同終止的物業及資料移交工作；
（三）負責協調處理業主大會解散后的財產清算工作；
（四）對已經自然形成且無爭議的區域，負責向縣（市、區）房地產主管部門書面提議確認物業管理區域；
（五）協調處理業主與業主、業主與業主委員會、業主與物業服務企業、業主委員會與物業服務企業之間的糾紛；
（六）在業主委員會產生之前，可以在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會的職責，并接受全體業主監督。
第七條市住房和城鄉建設部門及各縣（市、區）住房保障與房地產管理部門應當加強物業管理信息化體系建設，建立物業管理信息臺。
第二章業主大會和業主委員會
第八條物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。
建設單位或業主需要對物業管理區域進行調整的，應當向縣(市、區)住房保障與房地產管理部門書面提議，縣(市、區)住房保障與房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）結合當地社區居民委員會的布局劃分物業管理區域。
第九條物業所在地縣（市、區）住房保障與房地產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導首次業主大會的成立。建設單位應當承擔首次業主大會成立所需的經費，并協助組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。
首屆業主委員會委員候選人由業主自薦和推薦產生，在一個物業管理區域內業主戶數在100戶以上的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表，并由業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的各業主意見，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第十條業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，由5至11人單數組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。
業主委員會委員應符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間；
（七）本人及其親屬不得在本區域內物業服務企業中兼職。
第十一條業主大會在選舉業主委員會委員的同時，應當一次性選舉產生業主委員會候補委員。候補委員人數按照不超過委員人數的百分之三十設置；候補委員實行差額選舉，按照預定名額和候選人得票多少順序當選。
候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。業主委員會委員在任期內因故出缺時，從候補委員中按照得票多少依次遞補為委員，并在本物業管理區域內公示。
第十二條業主委員會組成人員發生變更的，應當依法辦理備案手續并及時在物業管理區域內公告。
第十三條采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，逾期不參加投票業主的表決意見按照管理規約或者業主大會議事規則的規定確定，但首次業主大會會議不參加投票業主的表決意見視為棄權。
召開業主大會會議，與會業主人數應當超過全體業主人數半數，且與會業主占專有部分面積應當超過本物業管理區域建筑物總面積的半數，業主大會會議方為有效。
前款所稱與會，是指業主在會議簽到表簽字確認或者在表決票、選舉票上簽字確認。
第十四條業主大會會議表決事項經與會業主表決多數通過，但不足法定票數的，可以將會議表決事項及表決情況書面送達未與會業主。未與會業主應當在規定時間內作出決定并書面回復。未書面回復的，按照業主大會議事規則的規定確定其表決意見，業主大會議事規則未明確規定的則視為同意與會多數業主表決意見。規定期滿，應當將未與會業主回復情況進行公告。
第十五條選聘和解聘物業服務企業以及決定物業服務合同期限，應當由業主大會按照法定要求表決通過，不得授權業主委員會決定。
第十六條業主委員會應當及時受理和處理業主投訴，并將處理情況及時反饋業主。
業主委員會應當每年向業主大會會議或者全體業主報告上一年度的工作情況。
第十七條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：
（一）任期屆滿的；
（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；
（四）因犯罪被依法限制人身自由的；
（五）收受有利害關系人或者物業服務企業利益的；
（六）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦利害關系人就業的；
（七）無正當理由拒不繳納物業管理費或者專項維修資金等不履行業主法定義務的；
（八）根據法律、法規規定或其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。
業主委員會委員有前款第（一）至（四）項所列情形之一的，其委員資格自然終止；有前款第（五）至（八）項所列情形之一的，須經業主大會會議決定。終止委員資格的事項應當在物業管理區域內進行公示，并向街道辦事處(鄉鎮人民政府)和所在地縣（市、區）住房保障與房地產管理部門備案。
第三章物業服務企業
第十八條物業服務企業應當具有法人資格，并按照規定取得相應資質等級。
物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。
第十九條物業服務企業應當在其資質等級范圍內依照物業服務合同約定，提供相應服務，接受業主和業主委員會對其履行物業服務合同的監督。
第二十條外地物業服務企業進入本市從事物業管理經營活動的，需按照規定到所在地工商行政管理局辦理有關手續，同時到市住房和城鄉建設部門辦理備案登記手續。
物業服務企業應當在其資質等級范圍內依照物業服務合同約定提供相應的物業服務，并接受業主監督，自愿加入行業協會，遵循行業協會章程及其他自律規定。
第二十一條市住房和城鄉建設部門應當建立健全全市物業服務企業、項目負責人及從業人員信用檔案制度。對物業服務企業及從業人員各類違法違規、不講誠信、損害業主權益的不良行為應記入企業信用檔案記錄。
第二十二條市住房和城鄉建設部門以及各縣（市、區）住房保障與房地產管理部門應定期對物業服務企業進行信用檔案和物業服務質量檢查，并將檢查結果向社會公布。
第四章前期物業管理
第二十三條建設單位應當根據相關法律法規的要求采取招投標的方式選聘物業服務企業實施前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，并在30日內報物業所在地的縣（市、區）住房保障與房地產管理部門備案。
若投標人少于3人的，經物業所在地的縣（市、區）住房保障與房地產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。提倡其他建設項目的建設單位采取招投標的方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。
第二十四條建設單位是前期物業管理的招標單位，應當在所在地住房保障與房地產管理部門的監督下負責前期物業管理的招投標工作，并在以下時限完成招投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日內；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日內。
第二十五條建設單位應依法在建設工程設計方案和施工圖件中明確物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的具體位置及相應面積。
城鄉規劃行政主管部門應依法對建設項目規劃方案進行審核。在核發建設工程規劃許可證時，對物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的位置、面積應當予以審查。
分期開發建設的項目，物業管理用房規劃位置位于后期樓盤的，建設單位應先行提供相應面積和標準的房屋，暫時作為物業管理用房使用。
物業管理用房、共用設備用房建筑面積，按照國家標準《房產測量規范》計算，產權歸全體業主所有，物業管理用房由物業服務企業使用。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第二十六條建設單位應當在銷售、安置物業之前，依法制定臨時管理規約，臨時管理規約要在制定后30日內向縣（市、區）住房保障與房地產管理部門備案。
第二十七條建設單位在與買受人簽訂商品房買賣合同時，應與物業買受人簽訂經住房保障與房地產管理部門備案的前期物業服務合同和臨時管理規約，明確物業管理區域內共用部位、共用設施設備等物權關系。
第二十八條建設單位應當在物業銷售、安置之前，將臨時管理規約、物業服務內容、服務標準和收費標準向買受人、被拆遷安置人明示和說明，并在銷售或安置辦理場所公示。物業買受人、被拆遷安置人在與建設單位簽訂物業買賣、拆遷安置合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十九條建設單位銷售物業時，不得承諾減免物業服務費用。
第三十條建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的位置、面積等相關資料。權屬登記部門在辦理房屋權屬登記時，在房屋登記簿上載明物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的位置、面積等事項。業主委員會有權向權屬登記部門查詢物業管理用房、公共停車場、公建配套用房及設備用房的有關情況，并將查詢情況在物業管理區域內進行公示。
第三十一條建設單位應在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，查驗中發現不符合要求的配套設施、設備、工程質量等問題，由建設單位負責整改，并在完成物業承接查驗工作30日內，將符合驗收要求的相關手續報所在地市住房和城鄉建設部門或縣（市）住房保障與房地產管理部門備案。
前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業管理所需相關資料、物業管理用房、預收的物業服務費用及其收支帳目等。
第五章物業管理服務
第三十二條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布物業服務項目、服務標準及收費標準。
第三十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，業主使用的向業主收��；物業服務企業使用的向物業服務企業收��；公共使用的由業主按實分攤，具體分攤辦法由物業服務企業與建設單位、業主或者業主委員會在物業服務合同中約定。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費。
未經雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位不得要求物業服務企業代收代付有關費用，不得向物業服務企業扣收業主應承擔的有關費用。
供水、供電、供氣等單位，應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線、設施設備的維修養護責任。
第三十四條對物業管理區域內違反有關城市管理、治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當予以勸阻、制止，并及時向相關行政主管部門報告。
第三十五條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定及相關規定提供物業服務。未按約定或者規定提供的，業主有權要求物業服務企業提供并可以向縣（市、區）住房保障與房地產管理部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）投訴；縣（市、區）住房保障與房地產管理部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時予以處理。
業主應當按時足額交納物業服務費用。未按時足額交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內將未交費業主名單及欠費情況予以公示催交。
第三十六條物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。
物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月通知業主。
第三十七條業主大會、業主委員會或者物業服務企業在物業服務合同解除前60日須書面告知對方，并將解約原因、解約時間等書面報告物業所在地縣（市、區）住房保障與房地產管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會。同時，以書面形式在物業管理區域內公告15天。
縣（市、區）住房保障與房地產管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會應當指導業主、業主委員會在物業服務合同解除前，依法召開業主大會決定對建筑物及其附屬設施的管理進行自主管理或委托管理。
第三十八條縣（市、區）住房保障與房地產管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會應當監督物業服務企業在合同解除或終止之日起10日內，按照相關規定向業主大會或業主委員會移交物業管理所需相關資料、物業管理用房、預收的物業服務費用及其收支帳目等。
未能成立業主大會或業主委員會的小區，物業服務企業在退出服務項目時應當向社區居民委員會辦理移交手續。
第六章物業的使用和維護
第三十九條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，必須遵守法律、法規和管理規約（臨時管理規約）等規定，并按規定辦理相關手續�？鄢�物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用后的經營收益歸業主所有，主要用于物業共用部位、共用設施設備的日常養護、維修以及補充住宅專項維修資金，該收益應單獨建賬，每半年至少公布一次收支情況。
第四十條業主或者使用人不得違法建造、擅自改動房屋建筑主體和承重結構、一套改多套和改變建筑設計使用功能。
物業服務企業發現有前款規定的違法行為的，應當立即制止，并在二十四小時內報告相關行政主管部門。相關行政主管部門接到相關報告后，應當在三日內調查核實，并將正在實施的上述違法行為的情況書面通知物業服務企業。
物業服務企業接到相關行政主管部門的通知后，可以根據與業主或者使用人簽訂的書面約定暫時停止供水、供電。業主或者使用人改正違法行為后，物業服務企業應當及時恢復供水、供電，并報告相關行政主管部門。
第四十一條在物業管理區域內開挖、埋設或者維修供電、給排水、排污、燃氣、通信等管道管線，除搶修等緊急情況外，應當與物業服務企業就開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議后方可施工，并就協議內容及其履行情況在物業管理區域內進行公示。施工單位擅自進入小區施工的，物業服務企業應當勸阻、制止，并向所在地住房保障與房地產管理部門報告，由所在地住房保障與房地產管理部門責令其改正，并按相關規定依法處罰。
第四十二條物業管理區域內已規劃建設的機動車、非機動車位能夠滿足業主停車需求的，不得施劃新的機動車、非機動車位。
物業管理區域機動車、非機動車位不足時，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。
物業管理區域已經成立業主大會的，機動車、非機動車位施劃方案以及相關收費管理事項由業主大會決定，物業服務企業組織實施；尚未成立業主大會已經實行物業管理的，由前期物業服務企業依據臨時管理規約征求業主意見后組織實施；未實行物業管理的，由社區居民委員會征求相關業主意見后施劃。
施劃機動車、非機動車位涉及改變公共場地的性質或者用途需要辦理相關審批手續的，應當依法辦理。
規劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門應當加強對物業管理區域機動車、非機動車位施劃的指導。
第四十三條業主或者物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
物業管理區域內發生損害公共利益或者他人合法權益的行為時，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權勸阻、制止和投訴；制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法予以制止或者處理。
第四十四條業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；物業服務企業應當告知業主或者物業使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規定等注意事項。
業主或者物業使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結構、改變住宅使用性質的，物業服務企業應當及時予以制止，向有關行政主管部門報告，并有權按照管理規約或者臨時管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第四十五條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將買賣或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
業主轉讓物業時，應當按規定結清物業服務費用。
第四十六條住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
住宅專項維修資金的管理和使用應當遵循專戶存儲、�？顚Ｓ�、公開透明、業主決策、政府監督的原則。
第四十七條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的專項維修資金由業主交納。
第四十八條應當建立而未建立，或未完全建立住宅專項維修資金的住宅，業主應當通過成立業主大會，就補建本區域住宅專項維修資金及資金管理制度作出決定，并按照商品住宅、公有住房的不同性質，向市住房和城鄉建設部門或各縣（市）住房保障與房地產管理部門申請補建，按繳交標準足額交存首期住宅專項維修資金。
第四十九條專項維修資金的使用報告由相關業主、業主委員會或者物業服務企業向市住房和城鄉建設部門或各縣（市）住房保障與房地產管理部門提出。
物業共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，須經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過。