衡水市物業服務收費管理辦法

第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的工作和生活環境，促進我市物業管理服務行業的健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》，國務院《物業管理條例》，國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》，河北省物價局、建設廳《河北省物業服務收費管理實施辦法》，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內物業服務收費行為及其管理活動。

第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對住宅、辦公寫字樓、商業、工業等房屋及與之配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序，向業主所收取的費用。

第四條 國家提倡業主通過公開、公、公正的市場競爭機制選聘物業管理企業；物業管理企業應開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷或強行服務，以促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條 物業服務收費實行統一政策，分級管理。市價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責制定全市物業服務收費的實施辦法，指導、協調、監督、管理全市物業服務收費管理工作。桃城區和高新技術產業開發區的物業服務收費等級和收費指導標準，由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定、調整，并向社會公布。縣（市）價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作，貫徹落實上級相關政策，制定、調整公布本轄區內物業服務等級和指導標準，并報市價格主管部門、市房地產行政主管部門備案。 

第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開及費用與服務水相適應的原則。

第七條 物業服務收費根據物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

第八條 普通住宅區公共性物業服務收費實行政府指導價，并按住宅區服務標準分等級確定。

普通住宅區公共性物業服務收費，是指物業管理企業對普通住宅區的清潔衛生、綠化養護、秩序維護、房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護與管理等提供服務所收取的費用。

清潔衛生，是指對住宅區內的道路、共用走廊、通道的清掃，上下水管道清理，化糞池清淘，房屋外墻面清洗，水塔（池、井）清洗消毒，垃圾清運至轉運站等。

綠化養護，是指對住宅區內栽種的花草樹木，定期修剪、噴藥、施肥、澆水等。

秩序維護，是指配備專職人員執勤巡邏，維護住宅區正常生活秩序等。

房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理，是指對住宅區主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和建設費用已經攤入住房銷售價格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、道路、路燈、溝渠、池井、非經營性車場車庫、公益性文體設施以及設施設備使用的房屋等的維修、養護、管理。不包括上述設施的大修、中修和更新、改造。

第九條 下列物業服務收費實行市場調節價：

1、.高級公寓、別墅區等高檔住宅區； 2.辦公寫字樓、工業、商業等類別的物業； 3.公共性物業服務收費以外的特約服務項目。

第十條 物業管理區域內的泊位費、車輛停放服務收費，按照政府價格主管部門的有關規定執行。

第十一條 前期物業服務收費由建設單位按照本辦法擬定相應服務等級和收費標準，報同級價格主管部門和房地產行政主管部門批準后執行。

第十二條 建設單位或經營單位與購房人簽訂的房屋買賣合同應包括前期物業服務合同內容，其內容要根據當地政府價格主管部門和房地產行政主管部門制定的物業服務等級、收費標準，約定前期物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間。同一物業管理區域內，涉及購房人共同利益的約定要一致。

前期物業服務合同可以約定期限，期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。

第十三條 實行政府指導價的普通住宅區公共性物業服務收費，當地價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門根據物業服務等級標準，制定相應等級基準價及其浮動幅度。基準價要根據物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤等綜合因素制定。利潤率一般不超過物業服務成本的10%，浮動幅度一般不超過等級基準價±10%。等級基準價要根據社會均成本變動情況適時調整，并及時公布。具體收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定，并由物業管理企業向當地政府價格主管部門和房地產行政主管部門備案。備案辦法及程序另行制定。

第十四條 實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業議定，在物業服務合同中約定。

第十五條 物業服務費可按月和季收取，但最長不得超過半年，具體收費時限由雙方約定。

第十六條 物業管理企業向業主提供服務，要按照國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費明碼標價規定》，在物業服務區域內的顯要位置或收費地點采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等形式實行明碼標價，標明：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。

當物業服務收費標準等發生變化時，物業管理企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始實行的日期。

物業管理企業接受委托代收供水、供電、供熱等項費用的，也應實行明碼標價。

第十七條 業主與物業管理企業約定物業服務收費，可以采用包干制或酬金制，采用哪種形式由雙方約定。普通住宅區的公共性物業服務收費采用酬金制的，其酬金按比例收取，一般不超過物業服務成本的10%。

包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業負擔的計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或約定數額支付給物業管理企業，其余盈虧均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。

第十八條 實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業利潤。

實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

第十九條 物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：

1.管理人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費；

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3.物業區域內清潔衛生費用；

4.物業區域內綠化養護費用；

5.物業區域內秩序維護費用；

6.辦公費用；

7.物業管理企業的固定資產折舊費；

8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9.經業主同意的其他費用；

第二十條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造所發生的費用，從“專項維修資金”中列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。 

第二十一條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金為代管性質，屬交納的業主所有，物業管理企業不得用于物業服務合同約定以外的支出。

預收的物業服務資金，物業管理企業要向業主、業主大會公布物業服務資金年度預決算，每半年公布一次物業服務資金的收支和年度預決算執行情況。業主、業主大會對年度預決算的收支情況提出質詢時，物業管理企業應及時答復。

物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第二十二條 物業管理企業應當嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的物業服務。

第二十三條 業主應當按照物業服務合同約定，按時足額繳納物業服務費用或物業服務資金。業主違反物業服務合同約定，不繳納物業服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期繳納，逾期仍不繳納的，物業管理企業可以向當地人民法院起訴，依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用或物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業產權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用或物業服務資金。

第二十四條 已竣工尚未出售或未交給購房人的物業，物業服務費用或物業服務資金，由開發建設單位全額繳納；業主購房后未入住長期空置的物業，物業服務收費標準下浮20%。

第二十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔相關管線和設施設備維修、養護的責任。

供水企業已經向最終用戶收取費用的，二次加壓設施設備的維修、養護和運行費用由供水單位負擔；供水企業未向最終用戶收取費用的，供水企業的供水價格應向物業管理企業實行躉售，居民生活用水到戶價格扣除躉售價格后剩余部分用于總表到分表的水損、抄表人員工資、二次加壓設施設備的維修、養護和運行等費用。居民生活用水到戶價格和躉售價格嚴格按照價格管理部門的規定執行，不得突破。

物業管理企業接受相關部門委托的，可以代收上述費用，并可向委托單位收取委托費用，但不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十六條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并收取費用的，其他任何部門和單位不得再收取性質和內容相同的費用。

第二十七條 利用屬于業主的物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意，并按規定辦理有關手續，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會的決定使用。

第二十八條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，要加強對物業管理企業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的監督，對違反價格法律、法規和規定的，由當地政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等，予以處罰。

第二十九條 本辦法實施前已經政府定價的普通住宅區物業服務收費項目和標準，有效期至該住宅區業主大會按本辦法與物業管理企業簽訂的物業服務合同約定的生效時間為止。

第三十條 本實施辦法由市物價局會同市房地產管理局負責解釋。

第三十一條 本辦法自發布之日起施行。

附件：

1.《衡水市普通住宅區公共性物業服務等級標準》

2.《衡水市普通住宅區公共性物業服務收費指導標準》

附件一 衡水市普通住宅區公共性物業服務等級標準

一級

二級

三級

四級

五級

附件二 衡水市普通住宅區公共性物業服務收費指導標準