宏觀政策篇

不限購城市首付最低降至20%

2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會日前發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，通知明確，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)。

對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

【政策分析】

首付下調(diào)將“水”引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對實(shí)體的信用派生。首先，購房本身是信用創(chuàng)造的過程，降低首付，促進(jìn)更大力度的居民部門杠桿;其次，房價漲可以發(fā)揮金融加速器功能，同樣促進(jìn)信用派生;最后，房地產(chǎn)去庫存，配合上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，也是信用創(chuàng)造加速的過程。

該項(xiàng)政策一出，對于持幣觀望的購房者可以起到強(qiáng)烈的入市刺激作用，對于接下來擴(kuò)大樓市有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有著極大的推動作用。

存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5%

自3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，以保持金融體系流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

【政策分析】

3月1日的降準(zhǔn)是的首次降準(zhǔn)，也是去年以來第六次降準(zhǔn)，之前一次宣布降準(zhǔn)是在去年10月23日。理論上，此次降準(zhǔn)預(yù)測能釋放資金7000億元左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行此舉對于持續(xù)走低的股市是一場及時雨，不僅讓市場資金流動性得到釋放，同時也增強(qiáng)了投資者的信心。降準(zhǔn)給房地產(chǎn)提供了進(jìn)一步的催化劑，加快房地產(chǎn)去庫存。

稅費(fèi)篇

房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅雙降

2月19日，財政部聯(lián)合稅務(wù)總局、住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠;對個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

根據(jù)《通知》，在契稅優(yōu)惠政策方面，對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

【政策分析】

本次的政策調(diào)整對二手房影響比新房更大。這是因?yàn)槎�手房�?shí)時交稅，而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納。而針對此次契稅的調(diào)整，主要是二套房及144方米以上的首套房，降幅為1%-2%這一情況來看，受利好影響最大的還是改善型產(chǎn)品。

營業(yè)稅政策相比之前不一樣的主要體現(xiàn)是非普通住房，針對大戶型、高價、別墅等物業(yè)，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅，在新政策未明確，如果各地落地細(xì)節(jié)中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

營改增全面推行

從5月1日起，將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋。

【政策分析】

由于建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)都是和人民生活息息相關(guān)的行業(yè)，一時間，營改增成為業(yè)內(nèi)熱議的話題。而且，營改增是當(dāng)前最為迫切的一項(xiàng)稅制改革，其意義不僅在于其本身，而且對于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、稅收情況、財政體制和稅收體制的改革都有深遠(yuǎn)的影響。

專家表示，這對房地產(chǎn)行業(yè)是利好消息，營改增將降低企業(yè)的稅負(fù)，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入薄利時代，減輕稅負(fù)無疑給房地產(chǎn)企業(yè)提供閃轉(zhuǎn)騰挪的空間，增加企業(yè)的利潤。同時，營改增對企業(yè)投資樓市確實(shí)會有助推作用，對于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此而獲益。

山東首套房認(rèn)定按區(qū)劃分

自2月22日起，山東省契稅繳納的住房查詢范圍做出調(diào)整，首套房的認(rèn)定由“市”變“縣”(市、區(qū))。以青島為例，購房者在市南區(qū)有一套房，但是首次在市北區(qū)購買房產(chǎn)，契稅繳納時按照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

【政策分析】

山東省的新政是在國家政策的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了首套房的認(rèn)定范圍，以“區(qū)”劃分首套房的影響會比較大，受益人群也比較廣，這條新政進(jìn)一步利好青島市房地產(chǎn)市場，鼓勵市民通過換房子或者買二套房來改善住房條件。

落戶篇

西海岸購60方米以上新房可落戶

2月，青島西海岸新區(qū)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整購房落戶條件的通告》按照《通告》，在青島市具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的青島市外人員，在西海岸新區(qū)購買單套新建商品住宅面積達(dá)到60方米以上，取得不動產(chǎn)權(quán)證(含貸款購房取得的住宅房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證)的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，可在購房地申請落戶。此外，還包括推進(jìn)市區(qū)戶口自由遷移。

通告實(shí)施后，購房落戶紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)的人員登記常住戶口滿5年以上，在市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)和城陽區(qū)有合法固定住所的，可將戶口遷入其合法固定住所。

紅島購60方米以上新房可落戶

在西海岸落戶新政之后，紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)官方微信隨即發(fā)布消息稱，經(jīng)市政府研究同意，紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)放寬購房落戶條件。在青島市具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的青島市外人員，在紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)購買單套新建商品住宅面積達(dá)到60方米以上，取得不動產(chǎn)權(quán)證(含貸款購房取得的住宅房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證)的，本人及其配偶、未成年子女或者成年未婚子女，可在購房地申請落戶。此外，還包括推進(jìn)市區(qū)戶口自由遷移。

通告實(shí)施后，購房落戶紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)的人員登記常住戶口滿5年以上，在市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)和城陽區(qū)有合法固定住所的，可將戶口遷入其合法固定住所。

【政策分析】

黃島區(qū)與紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)，這兩大區(qū)域均在青島“三城聯(lián)動”的城市大規(guī)劃下扮演著其中重要的“兩翼”。尤其是隨著教育、醫(yī)療、交通等城市大規(guī)劃的紛紛落地，兩個區(qū)域的未來發(fā)展前景也越發(fā)為人所看好。

其實(shí)自下半年8月份青島第一次限購放開時開始，以紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)為代表的“北岸新城”和以黃島區(qū)為代表的“西海岸新區(qū)”就已經(jīng)成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。初時青島市就曾頒布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，規(guī)定在新區(qū)購買單套新建商品住宅，并且建筑面積達(dá)到70?以上并取得房地產(chǎn)權(quán)證的人員，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女均可在新區(qū)購房申請落戶。這里所說的新區(qū)是指青島黃島區(qū)(不含青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))和青島紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)。初，兩大新區(qū)再出戶籍新政，這對于外來務(wù)工人員來說，在新區(qū)買房無疑是又添了幾分吸引力。

公積金篇

青島購經(jīng)適房可用公積金付首付

3月3日，青島市住房公積金管理中心發(fā)布通知稱，職工購買本市經(jīng)濟(jì)適用住房，可申請?zhí)崛”救思捌渑渑甲》抗�積金支付首付款。通知自3月5日起執(zhí)行，有效期至2019年3月4日。

通知指出，職工取得購買本市經(jīng)濟(jì)適用住房資格，已簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房購房合同，尚未交付購房首付款的，可申請?zhí)崛”救思捌渑渑甲》抗�積金支付首付款，提取金額不得超過購房合同約定的首付款應(yīng)付金額。按規(guī)定可予提取的住房公積金，由市住房公積金管理中心以轉(zhuǎn)賬方式直接劃入售房單位收款賬戶。售房單位應(yīng)與市住房公積金管理中心簽訂購房轉(zhuǎn)賬協(xié)議。據(jù)了解，通知自3月5日起執(zhí)行，有效期至2019年3月4日。

【政策分析】

青島市還有在建未配售的經(jīng)適房項(xiàng)目33個、房源5315套，待項(xiàng)目達(dá)到銷售條件時，市國土資源和房屋管理局將另行發(fā)布銷售公告。在新規(guī)規(guī)定的時效期限內(nèi)，購買上述這些房源的職工，可以享受此次新規(guī)的利好。依據(jù)《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房建設(shè)和管理的意見》規(guī)定，我市今后不會再新增經(jīng)濟(jì)適用住房。

青島放寬公積金二次貸年限

自5月1日起，青島市將調(diào)整住房公積金個人貸款政策及租賃住房提取公積金有關(guān)政策。

調(diào)整二次住房公積金貸款政策：將二次貸款由結(jié)清5年方可再次申請，調(diào)整為結(jié)清2年即可申請。將二次貸款新建住房最高貸款額度由60萬元調(diào)整為50萬元、 二手房最高貸款額度由35萬元調(diào)整為30萬元;二次貸同樣實(shí)行單方繳存為雙方繳存60%的貸款額度限制。二次貸款計算單筆貸款額度的繳存余額倍數(shù)由15倍，調(diào)整為10倍。

調(diào)整二手房住房公積金貸款最低首付款比例：將首次和二次公積金貸款購買二手房的最低首付款比例分別由40%和60%，統(tǒng)一調(diào)整至30%，同時，首付款比例與房齡掛鉤。

擴(kuò)大住房公積金異地貸款范圍：將省內(nèi)異地貸款政策放寬至全國范圍，對具有青島市戶籍，在其他城市繳存公積金的職工，可以在青島使用住房公積金貸款購房。

【政策分析】

關(guān)于青島市公積金政策的調(diào)整，主要體現(xiàn)就是“兩降一擴(kuò)”，降低額度、降低門檻和擴(kuò)大范圍。在單次貸款的總額降低同時，也縮短了再次貸款的年限，降低了二手房的首付。政策施行后，單套貸款的額度下降，能更好的適應(yīng)當(dāng)今市場成交量大增的情況。而同等額度下，則可以讓更多的購房者享受到公積金的紅利。因?yàn)楣�積金貸款對工程進(jìn)度要求較高，大部分商品房樓盤并不符合條件，所以新房市場影響有限。