荊州市物業管理辦法

第一章總則

第一條 為規范物業管理服務，保障社會公共利益，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、文明和諧的生活和工作環境，根據有關法律和法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理服務活動。

第三條 本辦法所稱物業，是指房屋和與其配套的共用設施、設備和相關場地。

本辦法所稱物業管理，是指物業服務企業接受業主委托，依照合同約定對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境、公共秩序等提供相應管理服務的活動。

本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。

第四條 本市推行社會化、市場化、專業化的物業管理服務。新建住宅區和兩個以上業主的新建住宅，應當實行物業管理。原有的住宅區，應創造條件逐步實行物業管理。

第五條 荊州市房產行政主管部門負責組織本辦法的實施。各縣市房產行政主管部門依照本辦法對轄區內的物業管理活動進行監督管理。

公安、工商、物價、環保、住建、規劃、電力、電信、郵政、計生等有關部門，依照法定職責和本辦法的規定，負責相關管理工作。

各縣（市）區人民政府、市開發區、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和物業管理行業協會協助有關行政主管部門對物業管理市場進行監督、管理。

第六條 荊州市物業管理協會（以下簡稱市物業管理協會）是物業服務行業自律組織，應當積極規范行業內經營行為，維護會員合法權益，促進行業健康發展。

第二章 前期物業管理

第七條 同一物業管理區域內住宅及非住宅建設單位，應當采用招投標方式選聘一個具有相應資質的物業服務企業。住宅在5萬方米以上、非住宅在5千方米以上，一律實行公開招投標，投標人不得少于3個；住宅在5萬方米以下、非住宅在5千方米以下，荊州城區范圍內經市房產行政主管部門、縣（市）經縣（市）房產行政主管部門批準，可以采取邀請招標的方式，向5個以上物業服務企業發出投標邀請書，選聘具有相應資質的物業服務企業。

政府提倡和鼓勵其它物業的建設單位和業主大會采用招投標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。

第八條 物業管理招投標應當遵循公開、公、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招投標活動。

第九條 規劃、設計新建物業時，必須統籌安排，合理布局物業管理服務的各項設施，并按開發建設總建筑面積比例確定物業管理服務用房。

（一）建筑規模在5萬方米以下的，應該按照不低于總建筑面積的4‰確定物業管理服務用房；建筑規模在5萬方米以上的應當按照不低于總建筑面積的3‰確定物業管理服務用房。

（二）多層住宅小區建筑規模在5萬方米以上，高層住宅小區建筑規模在10萬方米以上的，應當配備獨立的物業管理服務用房。高層住宅小區建筑規模在10萬方米以下且物業管理服務用房設置在高層住宅內的，應當設置獨立的使用通道。

（三）住宅小區建筑規模在15萬方米以上的，為了方便管理，應當將物業管理服務用房設置在小區中心區域或小區業主出入口附。

（四）住宅小區的物業管理服務用房不得設置在架空層、地下室和車庫。

第十條 規劃行政主管部門應當按照本規定規劃物業管理服務用房，在規劃圖紙上標注物業管理服務用房的具體位置以及在規劃設計指標中注明面積，并對物業管理服務用房的設計進行控制監督。

第十一條 開發建設單位應當按照下列標準建設物業管理服務用房：

（一）房屋內墻面應當涂刷內墻涂料，頂棚應當吊頂或者涂刷涂料，地面鋪設瓷磚，衛生間墻地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛生潔具；

（二）上下水、供電、供暖等應當具備正常使用功能；

（三）小區內配置通訊、有線電視、寬帶設施的，應當在物業管理服務用房內預留端口，具備正常使用功能。

第十二條 房產行政主管部門應當對物業管理服務用房獨立測量、計算面積，其面積不計入分攤的公用建筑面積內，并在房地產面圖相應的位置上標注“物業用房”字樣。建設單位應按照規劃設計的要求建設或預留物業管理服務用房和各項共用設施，物業區域內的供水、供電實行一戶一表。

建設單位應當在房產行政主管部門組織監督下對前期物業項目進行綜合查驗合格后30日內，辦理有關手續，將建成的物業管理服務用房和自行車棚等，向物業服務企業無償提供，同時將區內配套設備、綠化等辦理移交事宜。

建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當在房產行政主管部門辦理前期物業管理手續，并提交物業管理服務用房設置的室號、面積等相關資料。房產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理服務用房室號、面積、物業服務企業，并由開發企業在房屋銷售時向業主公示。開發建設單位與物業服務企業簽訂的合同，要附在房屋銷售合同之后。

第十三條 物業管理服務用房屬于全體業主所有，由物業服務企業使用、維修、養護，任何單位和個人不得占用或者改作他用，不得買賣和抵押。

物業管理區域內共用配套的門衛房、電話間、監控室、道路、場地、非機動車庫、綠化、配電房、照明路燈、文體設施等，移交業主大會，歸全體業主所有；建設單位以房屋銷售合同或者其他形式承諾的物業，歸全體業主所有。

建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房產登記機構在房產登記冊上予以記載，但不頒發房屋產權證書。

第十四條 建設單位應當在新建物業規劃設計完成后，開始施工前1個月內通過招標選聘前期物業服務企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。

第十五條 新建物業預售后，購買該物業的業主應與選聘的物業服務企業簽訂前期物業管理服務協議、臨時管理規約。前期物業管理協議應當包括以下主要內容：

（一）雙方的權利義務；

（二）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（三）公共綠化的維護；

（四）公共區域的保潔；

（五）公共區域的秩序維護；

（六）車輛的停放管理；

（七）物業使用中對禁止行為的管理措施；

（八）物業維修、更新、改造和養護費用的財務管理；

（九）物業檔案資料保管；

（十）業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

前期物業管理協議與前期物業管理服務合同的終止時間應當一致。

第十六條 前期物業管理期間，業主從與開發建設單位簽訂的購房合同中約定房屋交付日期開始全額承擔物業服務費。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

第十七條 建設單位應當在新建物業竣工驗收合格后60日內，向前期物業服務企業移交下列文件和資料，并實施承接查驗：

（一）竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設備、地下管網工程竣工驗收資料；

（二）設施、設備安裝使用和維護保養技術資料；

（三）物業管理用房、共用設施、經營用房、維修資金的有關資料；

（四）物業質量保證文件和物業使用說明文件；

（五）物業管理必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三章業主大會籌備組、業主、業主大會、業主委員會和管理規約

第十八條 房屋權屬證書記載的所有權人（夫妻雙方）為業主。基于商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。尚未交付的房屋，其建設單位視為業主。業主享有以下權利：

（一）參加業主大會，發表意見并享有表決權；

（二）選舉業主委員會主任、副主任、委員，并享有被選舉權；

（三）監督業主大會或業主代表大會和業主委員會的工作；

（四）接受物業服務企業提供的服務；

（五）監督物業服務企業的管理服務活動；

（六）法律、法規、規章規定的其他權利。

第十九條 業主履行以下義務：

（一）遵守管理規約和物業管理的有關制度；

（二）配合物業服務企業的管理服務活動；

（三）遵守業主大會或者業主代表大會作出的決定；

（四）按照物業管理服務合同的約定交納物業服務費，依照國家和本市的規定繳存共用部位、共用設施、設備維修資金；

（五）法律、法規、規章規定的其他義務。

第二十條 業主大會籌備組由開發建設單位、業主和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處或鄉（鎮）人民政府派員擔任。

籌備組應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告其成員單位和工作職責。

籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業主大會會議。自依法設立之日起，籌備組職責自行終止。

籌備組的必要經費由開發建設單位承擔。

第二十一條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會由全體業主共同行使集體權利和承擔民事責任。

第二十二條 業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主大會議事規則和管理規約；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（三）選聘和解聘物業服務企業;

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）審議物業服務企業、業主或者使用人提出的有關物業管理的意見和建議；

（六）監督物業服務企業的管理服務活動；

（七）決定專項維修資金的籌集、使用；

（八）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）對業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益的行為進行制止，決定對其共同管理權的行使予以限制；

（十）法律、法規、規章或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

業主大會決定本條款第（七）項和第（八）項的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主投票權數按照業主擁有物業的專有建筑面積計算投票數。

第二十三條 新建物業入住率達50%以上、公有住宅出售建筑面積達30%以上或者首位業主入住達2年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會。

首次業主大會或者業主代表大會在與物業轄區的街道辦事處或物業所在地房產行政主管部門的指導下，由建設單位和前期物業服務企業負責召開。

業主大會或者業主代表大會每年至少召開一次會議，由業主委員會負責召集。業主大會或業主代表大會會議可以邀請相關單位、社區居民委員會、使用人代表列席。

物業使用人根據與業主的約定，享有業主相應的權利并履行業主相應的義務。業主應當將使用人的權利和義務書面告知物業服務企業。

第二十四條 業主委員會是業主大會或者業主代表大會選舉產生的執行機構。業主委員會由主任1名、副主任及委員3至11名的單數組成，業主委員會主任和副主任在業主委員會委員中推選產生，每屆任期3年，可以連選連任。

業主委員會不得從事與物業管理無關的活動，其組成人員不得在其業主大會選聘的物業服務企業中兼職。同時，委員應具備下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）履行業主義務，未欠交物業服務費和物業專項維修資金；

（三）遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有較強的公信力和組織能力；

（四）配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

第二十五條 業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會或者業主代表大會；

（二）執行業主大會或者業主代表大會作出的決定和決議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業管理服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（五）監督管理規約的實施，督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（六）審查物業服務企業擬訂的物業管理年度計劃、管理措施、大中修理、更新改造方案和財務預決算，提交業主大會或者業主代表大會決定；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）業主大會賦予的其他職責。

第二十六條 業主大會或者業主代表大會成立之日起15日內，業主委員會將下列文件向物業所在地的房產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府辦理備案：

（一）業主大會或者業主代表大會成立情況報告；

（二）業主大會或者業主代表大會的議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會組成人員的基本情況；

（五）業主大會民主選舉結果；

（六）維修金的使用、管理、續籌方案。

第二十七條 業主大會或者業主代表大會和業主委員會的活動經費應在物業服務費或公共部位經營費用中列支，但每年不得超過物業服務費的1%，具體標準由業主大會或者業主代表大會和物業服務企業在物業管理服務合同中約定。

第二十八條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內的全體業主、使用人具有約束力。業主管理規約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規和規章相抵觸。

業主應當遵守臨時管理規約和管理規約。包括以下內容：

（一）物業管理區域共有部分的使用和維護規則；

（二）業主管理使用專有部分的權利和義務；

（三）物業立面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則；

（四）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；

（五）業主承擔物業管理區域各類費用的形式；

（六）違反管理規約應承擔的責任。

業主在入住時，應當簽署臨時管理規約。管理規約在業主大會通過后生效。

第二十九條 業主委員會就下列事項作出決定，應當經全體委員過半簽字同意：

（一）提請業主大會決定專項維修資金的籌備和使用；

（二）提請業主大會決定調整物業服務費；

（三）提請業主大會決定物業服務企業選聘方式；

（四）提請業主大會批準物業服務合同；

（五）召集業主大會臨時會議；

（六）終止委員職務；

（七）終止委員職務并提請業主大會罷免委員職務；

（八）涉及業主重大利益的其他決定。

第三十條 業主委員會會議應當制作書面記錄，有出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章。

第三十一條 業主大會、業主委員會不得作出與本物業服務區域物業服務無關的決定，業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地房產行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員會承擔相應的法律責任。

第三十二條 業主委員會委員不得有下列行為：

（一）獲取或收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（二）向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；

（三）獲取可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第三十三條 業主委員會有以下情形之一時，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議決定：

（一）不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（二）一年內三次無故缺席業主委員會會議；

（三）違反本條例第三十四條規定；

（四）其他原因不宜擔任業主委員會委員。

業主委員會終止委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并將記錄載入檔案。

第三十四條 業主委員會有下列情況之一時，其委員職務自行終止：

（一）不再是本物業管理區域的業主；

（二）因疾病或其他原因喪失工作能力；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈；

（四）本人、配偶及其直系親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業及其下屬單位任職；

（五）被人民法院判刑。