邵陽市物業管理辦法

第一章 總則

第一條　為規范我市物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《湖南省城市住宅區物業管理條例》，結合我市實際，制定本辦法。 

第二條　本辦法所稱物業，是指房屋及與之相關的配套設施設備和場地。 

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。 

第三條　本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。 

第四條　全市城鎮規劃區范圍內的住宅、非住宅要逐步實行社會化物業管理。 

五條 市人民政府房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。 

縣（市）人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域物業管理活動的監督管理。

發改委、建設、規劃、公安、城管、勞動保障、物價、工商、稅務、環衛、供電、供水、電信、廣播電視等有關部門和物業所在地的社區，應按照各自的職責，積極配合，共同促進我市物業管理行業規范健康發展。

第二章 業主及業主大會

第六條　房屋的所有權人為業主。 

業主在物業管理活動中享有下列權利： 

㈠按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務； 

㈡提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議； 

㈢提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議； 

㈣參加業主大會會議，行使投票權； 

㈤選舉業主委員會委員，并享有被選舉權； 

㈥監督業主委員會的工作； 

㈦監督物業管理企業履行物業服務合同； 

㈧對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權； 

㈨監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； 

㈩法律、法規規定的其他權利。 

第七條　業主在物業管理活動中，履行下列義務： 

㈠遵守業主公約、業主大會議事規則； 

㈡遵守物業管理區域內物業公用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度； 

㈢執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定； 

㈣按照國家有關規定交納專項維修資金； 

㈤按時交納物業服務費用； 

㈥法律、法規規定的其他義務。 

第八條　物業管理區域是指物業管理活動的服務范圍。 

市本級規劃區范圍內的物業管理區域，由市人民政府房地產行政主管部門會同規劃、國土等職能部門根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素予以確定。 

縣（市）城鎮的物業管理區域,由縣（市）人民政府房地產行政主管部門根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，會同相關部門予以確定。 

第九條　一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。 

在同一物業管理區域只有一個業主或業主人數較少（20戶以下）且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。 

物業交付使用的建筑面積達60%以上的，或入住率達50%以上的，或者交付使用的建筑面積不足60%但使　　用已超過2年的，在實施物業管理時，都應依照本辦法的規定成立業主大會。 

對在建的住宅、非住宅，業主要求成立業主大會的，應當由業主代表、建設單位組成業主大會籌備組，并在物業所在地市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門和社區（鄉鎮人民政府）的指導下，開展業主大會成立的籌備和業主大會的成立工作。 

第十條　業主大會履行下列職責： 

㈠制定、修改業主公約和業主大會議事規則； 

㈡選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作； 

㈢選聘、解聘物業管理企業； 

㈣決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施； 

㈤制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。 

㈥法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。 

第十一條　業主大會自成立之日起20日內，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

業主在首次業主大會會議上的有效投票權數的確定，由業主在首次業主大會的議事規則中予以明確。 

第十二條　業主大會會議分為臨時會議和定期會議。經20%以上的業主提議，或者經物業管理區域內擁有30%以上物業投票權數的業主提議，應當召開業主大會臨時會議，業主委員會在接到提議后15天內應當就提議召開臨時業主大會。業主大會的定期會議一般為一年一次，也可按照業主大會議事規則的規定召開。 

召開業主大會應當有物業管理區域內1/2以上持有投票權的業主參加。業主大會決定的事項應當以出席業主大會的業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權的2/3以上通過。 

業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托證明。 

第十三條　業主大會在物業管理活動中代表和維護全體業主的合法權益。 

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力，業主大會的決定產生的民事責任由全體業主共同承擔。 

第十四條　業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責： 

㈠召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； 

㈡代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同； 

㈢及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

㈣監督業主公約的實施； 

㈤業主大會賦予的其他職責。 

第十五條　業主委員會由主任、副主任、委員組成，業主委員會成員為7?9名，設主任1名，副主任2名，委員5?7名。業主委員會成員任期五年，期間因特殊原因，可通過業主大會或業主委員會決定增補。主任、副主任從業主委員會委員中選舉產生。 

業主委員會委員應符合以下條件： 

㈠是本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主； 

㈡遵守國家有關法律、法規、規章； 

㈢遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務； 

㈣熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有業主公信力； 

㈤具備必要的工作時間。 

業主大會、業主委員會的辦公經費和業主委員會的主任、副主任及委員的工作津貼，由全體業主和物業管理企業共同承擔，承擔的比例由業主大會與物業管理企業協商確定。 

第十六條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會、業主委員會的成立情況、業主大會議事規則、業主公約以及業主委員會主任、副主任和委員名單等材料報物業所在地的市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門備案。 

前款規定的備案事項發生變更的，應當在30日內向物業所在地的市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門備案。 

業主大會、業主委員會因故需解散的，應在解散當日停止工作，并將該物業管理區域的相關資料、印章等移交物業所在地市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門，封存保管。 

第十七條　通過業主大會產生的業主公約，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，全體業主應共同遵守。 

第十八條　業主大會議事規則應就業主大會的議事方式、表決程序等事項作出規定。 

第十九條　業主大會、業主委員會應當履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第三章 前期物業管理

第二十條　在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，對其實施前期物業管理。投標人少于3個，或物業管理面積規模較小（住宅5000方米以下、非住宅2000方米以下）的，經物業所在地的市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門批準，可采用協議的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 

前期物業管理招標投標的具體實施按《邵陽市物業管理招標投標辦法》執行。 

建設單位和物業管理企業應結合前期物業管理項目的實際，參照建設部《前期物業服務合同》（示范文本）的內容簽訂前期物業服務合同書。 

第二十一條　建設單位在預售物業之前，應當結合所建物業的實際，參照建設部《業主臨時公約》（示范文本）的內容，制定出業主臨時公約。業主臨時公約應對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益。 

在業主成立業主大會通過的業主公約生效后，業主臨時公約即行失效。 

第二十二條　物業建設單位結合所建物業的實際參照建設部《業主臨時公約》（示范文本）、《前期物業服務合同書》（示范文本）的內容所制定的“業主臨時公約”、“物業買受人對遵守業主臨時公約的承諾書”及與物業管理企業簽訂的“前期物業服務合同書”，是物業交易檔案中必備資料，在物業銷售前應將其內容明示物業買受人。否則，市、縣（市）人民政府相關部門有權予以拒辦商品房預售許可證和房屋產權發證手續。 

第二十三條　前期物業服務合同可以約定期限，但是期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同應隨之終止。 

第二十四條　建設單位應按物業總建筑面積的3?5‰提供物業管理用房。其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主所有。 

物業管理用房是物業管理區域內開展物業管理活動的特定用房，包括物業管理辦公用房、物業清潔用房、物業儲藏用房等。物業管理用房由物業管理企業無償使用，任何單位和個人不得擅自占用、買賣、抵押或改作他用。 

新建物業在規劃設計時，建設單位應就物業管理用房及必要的物業管理配套設施制定實施方案，并報需建物業所在地市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門。 

第二十五條　建設單位應在業主委員會成立后30日內，向業主委員會移交物業管理用房。 

第二十六條　物業的共用部位、共用設施設備屬全體業主所有。 

第二十七條　實施前期物業管理，建設單位應按照有關規定向物業管理企業辦理移交手續。

第二十八條　前期物業服務合同終止時，物業管理企業應按照有關規定，向業主委員會辦理物業管理移交手續。 

第二十九條　建設單位應當按照國家和省規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第四章 物業管理服務

第三十條　從事物業管理活動的企業必須具有獨立的法人資格和國家規定的物業管理資質。物業管理企業應當在開展物業管理活動之前，持有關文件和資料按有關規定申請辦理物業管理資質。 

第三十一條　從事物業管理活動的人員應按照國家的有關規定，取得職業資格證書。 

第三十二條　一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。 

第三十三條　業主委員會應與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面的物業服務合同。 

物業服務合同應約定以下主要內容： 

㈠當事人和物業的基本情況； 

㈡雙方的權利義務； 

㈢物業管理服務事項和服務質量要求； 

㈣物業服務費的標準和收取辦法； 

㈤物業管理服務用房的使用、管理； 

㈥物業專項維修資金的歸集、管理和使用； 

㈦合同的有效期限、合同終止和解除的約定； 

㈧違約責任及解決糾紛的途徑； 

㈨雙方當事人約定的其他事項。 

第三十四條　物業管理企業在物業管理活動中具有以下權利： 

㈠依據有關法律法規的規定及物業服務合同、業主公約的約定，對物業管理區域提供有償的物業服務，制定物業服務項目的企業內部管理規章制度； 

㈡按照有關規定和物業服務合同收取物業管理費用。 

㈢勸阻、制止物業管理區域內損害物業、妨礙物業管理及對違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為，并有權向有關職能部門予以反映。 

㈣選聘專營公司或聘用專業人員承擔部分專項物業維修和養護等服務業務。 

第三十五條　物業管理企業在物業管理活動中應履行下列義務： 

㈠為業主、物業使用人提供服務，注重社會效益和環境效益； 

㈡依照法律法規和本辦法的規定從事物業管理經營服務活動； 

㈢履行物業管理服務合同，對業主或使用人委托管理的物業共用部位、設施設備進行維護、修繕，承擔物業管理區域內的綠化維護、清掃保潔及業主和物業使用人日常生活必需的便民服務，協助維護物業管理區域內的社會治安； 

㈣接受業主、業主大會、業主委員會的監督； 

㈤制定物業維修方案； 

㈥接受物業管理部門和其他有關行政管理部門的監督檢查； 

㈦法律法規規定的其他義務。 

第三十六條　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定的，應當承擔相應的法律責任。 

第三十七條　物業服務收費按有關規定執行。 

物業產權發生轉移或使用人發生改變的，業主或物業使用人應當結清物業服務費用。 

第三十八條　物業管理企業在物業服務活動中，不能向業主收取水費、電費、有線電視費、煤氣費、供熱（冷）費、計劃生育處罰費、環境衛生費、綠化管理費、消防管理費、通訊費等。

但前款所指的有關部門可以根據自愿有償的原則委托物業管理企業代收有關費用，并按約定支付代收手續費。代收手續費比例不超過5%。 

物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。 

第三十九條　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，但業主負有連帶交納責任。 

業主與物業使用人的約定不得違反法律法規和業主公約的有關規定。 

實施前期物業管理的及已竣工但未出售或者尚未交付給物業買受人的物業的物業服務費用，由建設單位向物業管理企業交納。 

已辦理物業產權及入住手續的物業，因業主自身原因未入住的，物業服務費用由業主交納。

第四十條　物業管理企業承接或終止物業服務合同時，應與業主委員會（或物業建設單位）按照有關規定辦理物業驗收交接手續。 

第四十一條　業主大會應當在物業服務合同期滿前30日書面通知物業管理企業，決定是否續約或者另行選聘物業管理企業等事項。 

物業管理企業在接到解聘通知書后，應當在15日內退出該物業管理區域，并向業主委員會按照有關規定辦理好移交手續。 

第四十二條　市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門應當及時受理并協調處理業主委員會、業主、物業使用人及物業管理企業、物業建設單位對違反物業管理有關規定的投訴，屬于其他部門職責的，房地產行政主管部門應當當場告知投訴人向有關部門投訴。 

投訴辦理程序按物業管理行業投訴辦理程序的有關規定辦理。 

第四十三條　有關行政管理部門在接到物業建設單位、物業管理企業、業主、業主委員會及物業使用人的投訴后，應當依法對違法、違規行為予以制止并依法查處。 

第四十四條　物業管理是屬微利性服務行業，可享受國家、省、市對發展第三產業的有關優惠政策。社會有關方面應積極采取措施支持其發展。

第五章 物業的使用與維護

第四十五條　物業使用中禁止下列行為： 

㈠損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； 

㈡占用或損壞物業共用部位、共用設備設施，擅自移動共用設備； 

㈢違章搭建建筑物、構筑物； 

㈣侵占綠地，毀壞花草樹木及綠化設施； 

㈤隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； 

㈥放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲； 

㈦亂設攤點； 

㈧擅自在物業共用部位或者場所懸掛、張貼、涂寫、刻畫； 

㈨利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動； 

㈩法律、法規及業主臨時公約、業主公約禁止的其他行為。 

第四十六條　物業管理區域內按規劃建設的公共用建筑和設施、場地，業主委員會及物業管理企業一致認為確需改變其用途的，必須依法到有關職能部門辦理有關手續獲準后，方可進行。

第四十七條　業主、業主委員會、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地及共用設施設備。 

業主、業主委員會、物業管理企業確需臨時占用、挖掘的，必須經業主委員會、物業管理企業一致同意，并規定臨時占用期限、挖掘恢復期限及要求。 

第四十八條　供水、供電、供氣、供熱（冷）、消防、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的安裝、維修、養護的責任。 

前款規定的相關部門和單位因安裝、維修、養護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當告知業主委員會和物業管理企業，并在規定的限期內按原狀予以恢復。 

前款規定的相關部門和單位委托物業管理企業代為維護的，應支付維護成本費及勞務人員工資。 

第四十九條　通過物業管理區域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門負責；通過物業管理區域的公共汽車道路的清掃保潔，由環衛部門負責；物業管理企業收集到垃圾中轉站的生活垃圾的清運，由環衛部門負責；高層建筑樓供水泵房總計費水表以外（含水表）和多層建筑樓外自來水表井以外（含水表井）的供水管線及設備的維修管理，由供水企業負責。 

第五十條　業主或者物業使用人需裝飾裝修房屋時，應與物業管理區域內的物業管理企業簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議。房屋裝飾裝修服務協議應根據房屋裝飾裝修的具體情況按照物業管理區域內房屋裝飾裝修服務的有關規定予以簽訂，物業管理企業應按照房屋裝飾裝修服務協議實施管理。 

第五十一條　物業出租的，業主應與承租人按照物業出租的有關規定簽訂物業出租協議書，并將物業承租人、出租期限、物業服務費的交納約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業。 

第五十二條　城鎮物業共用部位、共用設施設備的維修實行專項維修資金管理制度。凡本市所轄各城市規劃區、建制鎮和工礦區范圍內兩個以上產權人的住宅、非住宅或與住宅樓結構相連的非住宅，或住宅小區內單幢的住宅、非住宅，均應按國家的有關規定交納物業共用部位、共用設施設備專項維修資金。 

第五十三條　我市物業維修資金歸集管理和使用的具體實施辦法按《邵陽市物業專項維修資金管理辦法》執行。 

第五十四條　利用物業共用部位、共用設施設備和場地進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意，并按照規定辦理有關手續，所獲得的收益應當主要用于補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第六章 法律責任

第五十五條　物業建設單位未通過招投標方式選聘物業管理企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。 

第五十六條　建設單位擅自處分屬于全體業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 

第五十七條　不按規定要求移交有關資料的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。 

第五十八條　未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 

以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。 

第五十九條　物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 

第六十條　物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 

第六十一條　挪用物業專項維修資金的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門追回挪用的物業專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人的刑事責任。 

第六十二條　建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房或擅自處置物業管理用房的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。 

第六十三條　未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。 

第六十四條　有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用： 

㈠擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的； 

㈡擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的； 

㈢擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。 

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。 

第六十五條　業主、物業使用人未按照前期物業管理服務合同或者物業管理服務合同的約定交納物業服務費的，物業管理企業可按照物業管理服務合同的約定加收滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。 

第六十六條　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 

第六十七條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。 

第六十八條　違反本辦法第四十五條規定的，物業管理企業應當予以制止，責令限期改正；造成損失的，依法予以賠償；拒不改正的，物業管理企業應當報告物業所在地市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門，由市、縣（市）人民政府房地產行政主管部門或者有關行政主管部門依法處理。 

第六十九條　業主大會作出的決定違反國家物業管理的有關規定或本辦法或者侵害社會公共利益的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。 

業主委員會違反本辦法開展活動或者不履行職責的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令其停止活動，并進行整改。