“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)最新消息：房屋價(jià)值評(píng)估爭(zhēng)議待解

　　老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(以下簡(jiǎn)稱反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn))試點(diǎn)今日起在北京、上海、廣州、武漢正式施行，根據(jù)保監(jiān)會(huì)6月23日發(fā)布的《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，凡是60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人均可參與投保，試點(diǎn)期間自7月1日起至6月30日止，這意味著備受關(guān)注的“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險(xiǎn)正式開閘。

　　反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)作為民眾養(yǎng)老方式的一種全新選擇，一經(jīng)推出就面臨眾多爭(zhēng)議，房屋產(chǎn)權(quán)年限、房價(jià)估值等問題是現(xiàn)今懸而未決的事情，多位專家表示反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在國內(nèi)尚屬新生事物，就適用人群來說注定是一個(gè)小眾的選擇，發(fā)展前景并不明朗，民眾接受和各項(xiàng)機(jī)制完善還需較長時(shí)間。

反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)—養(yǎng)老方式新選擇

　　老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)即我們之前所說的“以房養(yǎng)老”，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故;老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

　　資料顯示，隨著人口老齡化加劇，家庭成員人口的減少，社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)也日益加重，我國的社會(huì)環(huán)境客觀上具備施行住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的條件。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，以人均消費(fèi)每年2萬元計(jì)算，每年涉及3.56萬億元的養(yǎng)老規(guī)模。全國老齡工作委員會(huì)辦公室發(fā)布的中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的占75.7%，農(nóng)村擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的為71.2%。

　　“以房養(yǎng)老”在國外已不再是新鮮事物，在澳大利亞、美國、新加坡等發(fā)達(dá)國家已推行多年，是養(yǎng)老收入的重要來源之一。保監(jiān)會(huì)此次開展試點(diǎn)的將是“商業(yè)保險(xiǎn)版”的“以房養(yǎng)老”。根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。《意見》特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于30個(gè)自然日”，這比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期大幅增加。

房屋產(chǎn)權(quán)年限、價(jià)值評(píng)估成反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)爭(zhēng)議焦點(diǎn)

　　以房養(yǎng)老一經(jīng)推出，就面臨人們的巨大爭(zhēng)議，人們長期以來的養(yǎng)老觀念問題，房屋產(chǎn)權(quán)年限問題，以及房價(jià)估值問題等等，這些問題從“以房養(yǎng)老”推出之日起就備受矚目。

　　第一，是選擇社會(huì)養(yǎng)老還是親子養(yǎng)老，涉及社會(huì)觀念的問題。相關(guān)調(diào)查顯示，以上海為例，有子女群體不愿意參加“以房養(yǎng)老”比例高達(dá)80.3%，無子女群體中有55.3%不愿意參加。還有網(wǎng)友調(diào)侃說：“前30年還按揭買房，后30年轉(zhuǎn)按揭養(yǎng)老，生不帶來，死不帶去，一輩子都在給銀行這些金融機(jī)構(gòu)打工。”也從側(cè)面反映出以房養(yǎng)老這一新型養(yǎng)老方式受民眾接受程度不高。

　　第二，中國的房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年，產(chǎn)權(quán)到期老人沒有故去，或者保險(xiǎn)公司剛剛接手房產(chǎn)而房產(chǎn)到期了，又或者碰上拆遷，保險(xiǎn)公司和老人以及老人子女之間的經(jīng)濟(jì)糾紛如何來處理，到目前還沒有明確完善的法律體系和可以借鑒的經(jīng)濟(jì)模型。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說：“產(chǎn)權(quán)到了70年后如何處理，在政策和法律上并不明朗。未來此類住宅可能從今天眼光看是香餑餑，但未來此類資產(chǎn)容易成為燙手山芋。”

　　第三，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和住房反向抵押收益也成為民眾最擔(dān)憂的事情，房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)能否可靠、保險(xiǎn)公司會(huì)不會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值“壓價(jià)”、增值后利益分配能否公等等。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)本身還處在不太成熟的階段，房價(jià)不太穩(wěn)定，對(duì)保險(xiǎn)公司來說會(huì)有一些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。還有一些評(píng)論則認(rèn)為反向抵押貸款還不如房子出租出去收益多。

反向抵押貸款需理性看待 政策措施和相關(guān)機(jī)制還需完善

　　對(duì)于反向抵押貸款這一新型養(yǎng)老政策的前景，各位專家持不同看法，但大多都持較謹(jǐn)慎的態(tài)度。保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成在接受媒體采訪時(shí)表示，不論對(duì)監(jiān)管部門、保險(xiǎn)公司還是對(duì)消費(fèi)者，都沒有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，這個(gè)指導(dǎo)意見比較粗淺。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場(chǎng)化的養(yǎng)老選擇，需要更理性看待，才能營造出消費(fèi)者、險(xiǎn)企和監(jiān)管層三方共贏的局面。

　　陳國強(qiáng)表示對(duì)于住房反向抵押貸款的前景樂觀其成，但關(guān)于“以房養(yǎng)老”的政策措施和各項(xiàng)機(jī)制還需完善。政府方面還要完善現(xiàn)有的養(yǎng)老政策和相關(guān)規(guī)定，住房產(chǎn)權(quán)年限等將來需要一個(gè)明確的說法。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否穩(wěn)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)這類產(chǎn)品的熱情，專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否客觀公正，這些因素通通制約著以房養(yǎng)老的發(fā)展。

　　對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授王國軍則認(rèn)為“以房養(yǎng)老”前景并不明朗，它是養(yǎng)老體制的補(bǔ)充，只適合一部分群體，發(fā)展前景需要看制度設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理。