昨天，民生會(huì)客廳微訪談上線。結(jié)合5月1日將實(shí)施的新版《山東省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，市房產(chǎn)管理資金監(jiān)管中心主任朱海濤進(jìn)行了詳細(xì)對(duì)比和解答。據(jù)了解，根據(jù)《辦法》規(guī)定，電梯故障、地下車庫(kù)雨水倒灌等8種情形申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金，可以啟動(dòng)應(yīng)急維修程序，不用小區(qū)物業(yè)或相關(guān)業(yè)主挨家“按手印”了。威海晚報(bào)記者王文龍

“異議表決”讓業(yè)主有了更多選擇

“‘交存容易使用難’是目前住宅專項(xiàng)維修資金面臨的尷尬，‘異議表決’無(wú)疑是5月份即將實(shí)施的《辦法》的最大亮點(diǎn)。”朱海濤介紹說(shuō)。

朱海濤表示，根據(jù)《辦法》規(guī)定，業(yè)主表決既可采取常規(guī)表決，也可采用“異議表決”。

常規(guī)表決，必須經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上、且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;而根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約的約定，也可采用“異議表決”，即持不同意見(jiàn)的業(yè)主占有建筑面積占總面積三分之一以下、且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，也可視為表決通過(guò)。

他表示，這兩種表決方式都可在申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)使用，后者給了相關(guān)業(yè)主“異議表決”的權(quán)利，與前者相比更方便，但有一個(gè)先決條件，就是業(yè)主共同管理規(guī)約中要對(duì)“異議表決”作出事先約定。

一次計(jì)劃使用表決可“管”兩年

在市民的印象中，房屋“養(yǎng)老金”每次使用都要申請(qǐng)。而根據(jù)《辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金的一次計(jì)劃使用表決可“管”兩年。

朱海濤介紹，根據(jù)《辦法》，維修資金的使用分為計(jì)劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。

“住宅專項(xiàng)維修資金的計(jì)劃使用，就是根據(jù)房屋檢修的一般規(guī)律，定期對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)。”朱海濤說(shuō)，這一情況主要適用于可以預(yù)見(jiàn)的、以延長(zhǎng)使用壽命及方便業(yè)主生活為主要目的的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修更新和改造。

朱海濤說(shuō)，具體實(shí)施同樣需要業(yè)主共同決定，《辦法》規(guī)定，業(yè)主可以一次表決不超過(guò)連續(xù)兩年的使用計(jì)劃。

8種情形可開(kāi)啟應(yīng)急使用“綠色通道”

在民生會(huì)客廳欄目組記者前期的調(diào)查采訪中，有不少小區(qū)因電梯故障申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。朱海濤分析認(rèn)為，未來(lái)，隨著我市高層建筑增多，電梯維修將成為住宅專項(xiàng)維修資金使用的“大頭”。

維修資金的應(yīng)急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更換和改造情形。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，共有8種情形可開(kāi)啟“綠色通道”，應(yīng)急使用住宅維修資金，包括：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞、電梯故障、消防系統(tǒng)故障、建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)、玻璃幕墻炸裂、排水管道破裂、地下車庫(kù)雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的緊急情況等。

朱海濤說(shuō)，未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責(zé)任的，相關(guān)業(yè)主可將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后組織維修。

此外，《辦法》同時(shí)規(guī)定，應(yīng)急使用事前不必表決，但事后必須公示。

房屋沒(méi)售出“養(yǎng)老金”由開(kāi)發(fā)商交

以往，對(duì)于竣工交付、尚未出售的住宅，維修資金應(yīng)該由誰(shuí)交存，這一點(diǎn)不太明確。

《辦法》規(guī)定，從今年5月1日開(kāi)始，竣工交付但尚未出售的住宅由建設(shè)單位交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。因?yàn)榉课萆形词鄢觯�開(kāi)發(fā)商就是名副其實(shí)的業(yè)主，應(yīng)該承擔(dān)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的維修義務(wù)，能有效避免部分存量房因未交存維修資金，在需要維修卻出現(xiàn)資金缺口的尷尬局面。

廣告收益將補(bǔ)充“養(yǎng)老金”公共賬戶

小區(qū)的廣告收益歸誰(shuí)所有?在以往，這是一個(gè)比較尖銳的問(wèn)題，《辦法》對(duì)此有了明確規(guī)定。“這一規(guī)定解決了小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主之間的利益矛盾。”朱海濤說(shuō)。

朱海濤介紹，公共區(qū)域的廣告收益，例如轎廂廣告、戶外廣告，小區(qū)公共區(qū)域出租停車位的收益等，小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益等公共收益，除了預(yù)留業(yè)主委員會(huì)的必要辦公經(jīng)費(fèi)外，不低于60%的公共收益將補(bǔ)充到維修資金公共賬戶，作為維修資金使用，歸全體業(yè)主共有，具體怎么支配需要召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主投票決定。

業(yè)主可在監(jiān)管下管理“養(yǎng)老金”

交存維修資金后，廣大業(yè)主們比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，即能不能自己來(lái)管理這筆房屋維修資金。

《辦法》對(duì)此作出了明確規(guī)定，包括對(duì)移交條件、專業(yè)人員配備、監(jiān)督管理手段等，自行管理維修資金也要通過(guò)招標(biāo)方式，通過(guò)市房產(chǎn)管理資金監(jiān)管中心選定的銀行，在監(jiān)管中心的監(jiān)管下進(jìn)行，以確保資金的安全。

《辦法》規(guī)定，物業(yè)主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將維修資金用于定期組合存款、購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債等，確保資金的安全和保值增值。

目前，我市采取的措施是，將抽取部分閑置的維修資金按2年定期存款存入銀行，以獲得比活期存款更高的利息收益。

沒(méi)交“養(yǎng)老金”的可隨物業(yè)費(fèi)補(bǔ)交

朱海濤介紹，我市目前房屋“養(yǎng)老金”的交存有兩部分，一是我市的公房目前有維修資金，二是2010年7月以后才有了商品房住宅專項(xiàng)維修資金，但處于這之間的房子，有部分業(yè)主是沒(méi)有交房屋維修資金的。

為了能解決此類房屋的“養(yǎng)老金”問(wèn)題，《辦法》規(guī)定，這部分房屋“養(yǎng)老金”可以按照一定標(biāo)準(zhǔn)隨物業(yè)費(fèi)補(bǔ)交，交存后的“養(yǎng)老金”將統(tǒng)一管理和使用。