業主大會決定終止業主委員會成員資格以及業主委員會成員以書面形式向業主大會提出辭職請求的，應當補選。

第三章

第三章物業服務

第二十三條

從事物業服務活動的企業，應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書，并在資質證書許可范圍內承接物業服務。

從事物業管理的人員，應當按照國家規定取得職業資格證書。

第二十四條

一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。

業主大會選聘物業服務企業，可以要求物業服務企業提供誠信記錄。

物業服務企業接受聘請從事物業服務，應當與聘請方訂立物業服務合同。

第二十五條

物業服務合同(含前期物業服務合同)應當包含以下內容：

(一)物業管理的區域范圍;

(二)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(三)利用共用部位、共用設施設備經營的范圍、收益分配比例;

(四)公共綠化的養護和公共區域的保潔;

(五)公共秩序的維護、車輛停放的管理和安全防范的措施;

(六)物業服務的質量標準和收費方式、標準;

(七)物業服務用房的配置、使用、維修和管理;

(八)裝飾裝修管理服務;

(九)物業服務檔案和物業檔案的保管;

(十)專項維修資金的管理與使用;

(十一)雙方的權利和義務;

(十二)合同期限;

(十三)合同終止、解除條件;

(十四)違約責任;

(十五)其他事項。

自治區人民政府住房和城鄉建設行政主管部門應當公布物業服務合同的示范文本。

第二十六條

物業服務應當符合下列要求：

(一)按照物業服務合同、國家和自治區有關物業服務的規范，實施物業服務;

(二)在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人;

(三)根據物業管理區域實際情況提供所需的門衛、巡邏、秩序維護等服務，建立健全安全防范應急預案等各項管理制度，做好物業管理區域內的安全防范工作;

(四)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護，發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時，應當立即采取保護措施，并按照物業服務合同約定進行維修;

(五)做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，定期向業主公布物業服務費用和利用共用部位、共用設施設備經營的收支情況，妥善保管物業檔案資料和有關的財務賬冊;

(六)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務;

(七)發現違反本條例或者管理規約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政管理部門報告，配合有關行政管理部門的執法工作;

(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他要求。

第二十七條

有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業服務：

(一)物業服務合同終止;

(二)物業服務合同解除;

(三)物業服務企業依法不得繼續從事物業服務活動。

第二十八條

終止或者解除物業服務合同，應當依據合同履行告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。

自物業服務合同終止或者解除之日起十日內，物業服務企業與業主委員會應當辦理下列交接事宜：

(一)移交本條例第四十條規定的全部物業檔案;

(二)移交物業服務中形成的物業服務檔案;

(三)移交物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物;

(四)移交物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料;

(五)清算預收、代收和欠收的有關費用;

(六)其他交接事項。

物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第二十九條

物業服務企業退出物業管理區域時，業主大會未及時選聘出新的物業服務企業的，業主大會或者業主委員會可以臨時聘請物業服務企業。

第三十條

物業服務企業不得在物業管理區域內進行下列活動：

(一)擅自改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途;

(二)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳;

(三)擅自設置營業攤點;

(四)收取未經價格主管部門核準的費用;

(五)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營并收取費用;

(六)向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;

(七)擅自提高公共車位停車費標準;

(八)其他與物業服務無關的活動。

第三十一條

縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業服務企業及其從業人員的專業培訓和誠信教育，根據物業服務合同履行、物業投訴處理和日常檢查等情況，建立健全物業服務企業和從業人員誠信檔案，并向社會提供查詢服務。

第四章

第四章物業的管理

第三十二條

劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，綜合考慮建筑規模、共用設施設備、社區建設等因素，由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。

建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。

第三十三條

商品房的建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業管理區域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第三十二條的規定進行物業管理區域劃分。

物業管理區域劃定后，建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括：

(一)物業管理區域的范圍;

(二)地上地下物業共用部位名稱、位置和面積;

(三)公共場所、公共綠化的面積和位置;

(四)公共車位數量和位置;

(五)地下室、底層架空層面積及其權屬;

(六)物業服務用房和業主委員會辦公用房的面積和位置;

(七)共用設施設備名稱及其權屬;

(八)其他需要明示的場所和設施設備。

第三十四條

建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。

物業服務用房建筑面積不少于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二，且不少于八十方米。

物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。

第三十五條

商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務，并制定臨時管理規約。

投標人少于三個或者建筑面積三萬方米以下的住宅物業，經縣級人民政府房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十六條

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同，并在合同簽訂之日起十五日內,報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。

建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約，履行前期物業服務合同。

第三十七條

新建物業的建設單位應當按照國家和自治區規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，并在物業管理區域內公布保修聯系電話和地址。

物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第三十八條

自前期物業服務合同簽訂之日至物業交付使用之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位承擔;自物業交付使用之日至前期物業服務合同終止之日發生的前期物業服務費用，由物業建設單位和買受人按照物業銷售合同的約定承擔。物業交付使用時，除物業銷售合同另有約定外，物業服務企業不得向買受人收取任何費用。

第三十九條

臨時管理規約至業主大會會議通過的管理規約生效時終止。

第四十條

建設單位或者業主委員會在與物業服務企業辦理物業承接驗收手續時，應當一并移交下列物業檔案資料：

(一)建設項目的各種批準文件;

(二)各類建筑物、場地、設施設備的清單;

(三)竣工總面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(四)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

(五)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(六)業主共有的房屋、場地、設施設備清單;

(七)其他相關資料。

新建物業的建設單位還應當在物業竣工驗收合格后九十日內，將前款規定的物業檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。

第四十一條

建設單位在向業主交付物業前，應當給物業服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。

第四十二條

建設單位應當在預售或者現售房屋時一并公布本物業管理區域內規劃的車庫和車位的數量、售價。

建設單位用于銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案，但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。

第四十三條

物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域的業主。

車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的人。

違反第二款規定的，房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續。