第四十四條

縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當及時受理，并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。

業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決;可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處申請調解;可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十五條

縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。

物業管理聯席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉鎮人民政府或者街道辦事處召集，價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業服務企業和供水、供電、供氣等專業經營單位、業主委員會或者業主等的代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:

(一)業主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題;

(二)物業服務企業在變更交接過程中出現的問題;

(三)物業管理區域內發生的重大糾紛、突發事件;

(四)物業管理區域內的收費爭議問題;

(五)物業管理與社區管理的銜接和配合;

(六)其他需要協調解決的重大事項。

第五章

第五章物業的使用

第四十六條

業主、物業使用人使用物業，禁止下列行為：

(一)損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;

(二)侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途;

(三)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質;

(四)違法搭建建筑物、構筑物;

(五)侵占綠地，毀壞綠化;

(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品;

(七)排放超過規定標準的噪聲;

(八)隨意停放車輛，妨礙消防通道和道路暢通;

(九)違反規定飼養動物，影響物業管理區域的衛生和居民的正常生活;

(十)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(十一)法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

對違反前款規定的行為，其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法追究業主、物業使用人的法律責任。

第四十七條

業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

第四十八條

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定、臨時管理規約或者管理規約。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并進行現場巡查。物業使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業主的書面同意。

第四十九條

業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。

物業管理區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施設備和物業服務用房，除因特殊情況并經業主大會同意和依法辦理有關手續外，不得改變用途。

第五十條

物業服務收費按照不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅類的物業服務收費，實行政府指導價;其他物業的物業服務收費，實行市場調節價。

實行政府指導價的，設區的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，根據普通住宅類型、服務內容、服務水、服務成本和物價指數變動等情況，分類制定相應的基準價和浮動幅度，定期向社會公布。具體的物業服務收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務收費的具體管理辦法，按照國家和自治區的有關規定執行。

縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門，加強對物業服務收費的監督。

第五十一條

物業服務企業違反規定和物業服務合同，擴大物業服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業主有權拒絕。

業主違反物業服務合同約定不按時足額交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

第六章

第六章物業的維護

第五十二條

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和自治區有關規定交納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按照國家和自治區的有關規定執行。

第五十三條

物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔;保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：

(一)業主專有部分由業主承擔;

(二)業主共用部位、共用設施設備，由業主按照專有部分建筑面積分攤，從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔;

(三)物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備部分，按照有關規定承擔。

第五十四條

維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備時，相鄰物業的業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第五十五條

物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。

第七章

第七章法律責任

第五十六條

建設單位違反本條例第十條第一款規定，不按照規定時間向房產行政主管部門提交物業交付使用書面報告和有關資料的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第五十七條

物業服務企業違反本條例第二十八條第三款規定，未辦理退出交接手續擅自撤離物業管理區域、停止物業服務的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第五十八條

物業服務企業違反本條例第三十條第二項、第三項、第四項、第六項、第七項規定之一的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門或者價格主管部門按照權限處一萬元以上五萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第五十九條

建設單位違反本條例第三十三條規定，不申請劃分物業管理區域或者不按照規定向買受人明示物業管理區域的，由縣級以上人民政府房產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第六十條

縣級以上人民政府房產行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分:

(一)未按照本條例規定籌備、組織成立業主大會的;

(二)未按照本條例規定履行監督檢查職責的;

(三)違反物業管理投訴處理規定的;

(四)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;

(五)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

第六十一條

違反本條例規定的其他行為，法律、行政法規已作出處罰規定的，從其規定。

第八章

第八章附則

第六十二條

本條例所稱“共用部位”，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱“共用設施設備”，是指根據法律、法規、規章和房屋買賣合同，由住宅業主共有的附屬設施設備，以及在使用上、功能上為住宅或者整個物業區域服務的設施設備，主要包括電梯、給排水系統、供氣管道及設施設備、供電線路及設施設備、空調系統、避雷設施、安防監控設施、智能化系統和音樂背景系統、樹木、消防設施、天線、照明、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第六十三條

業主投票權數的專有部分面積、建筑物總面積和業主人數，按照下列方法確定：

(一)專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;

(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;

(三)業主人數，按照專有部分的數量計算。建設單位尚未出售的部分，按一人計算。

第六十四條

本條例自2013年1月1日起施行。