5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。

隨著今年政府工作報(bào)告為營(yíng)改增任務(wù)立下“軍令狀”，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)這四塊最難啃的“骨頭”也都將在今年5月1日正式納入營(yíng)改增軌道。但時(shí)間緊、任務(wù)重，上述四大行業(yè)之所以遲遲未被納入試點(diǎn)必定有它的難點(diǎn)所在。

王軍就表示，此次營(yíng)改增不同于以往，面臨著諸多挑戰(zhàn)。“一是數(shù)量大，1000萬(wàn)納稅人要改制;二是時(shí)間緊，只有不到兩個(gè)月實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間;三是首次涉及自然人繳納增值稅的問(wèn)題，比如二手房交易;四是納稅人過(guò)去很少接觸過(guò)增值稅。”王軍說(shuō)。

其中，自然人將首次繳納增值稅無(wú)疑成為了多方關(guān)注的焦點(diǎn)。以二手房交易為例，目前二手房交易共需繳納8種稅，即營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。其中，5.6%的營(yíng)業(yè)稅是向賣房一方征收，但隨著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)，二手房交易中的賣房一方此前所繳納的營(yíng)業(yè)稅將不復(fù)存在，取而代之的便是增值稅。

然而，由于增值稅是以商品增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，因此，增值稅此前只面向企業(yè)征收，并不涉及自然人。如此一來(lái)，如何征管又成了一道新的難題。不過(guò)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓告訴北京商報(bào)記者，目前增值稅共有兩種發(fā)票，分別針對(duì)的是一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其中對(duì)小規(guī)模納稅人征收增值稅的經(jīng)驗(yàn)就可以為個(gè)人繳納增值稅所用。

二手房稅負(fù)不會(huì)高于當(dāng)前

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步靠營(yíng)改增，個(gè)人之間的二手房交易在稅負(fù)上又將呈現(xiàn)出怎樣的變化?起碼僅從數(shù)值推演上來(lái)看，二手房交易的稅負(fù)相比以前確實(shí)要有所增加。

曾有人測(cè)算過(guò)，如果按照5.6%的營(yíng)業(yè)稅來(lái)征收，那么一套成交價(jià)為50萬(wàn)元的普通住宅需繳納2.8萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。而如果按照業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的11%的增值稅率來(lái)征收，那么同為50萬(wàn)元的一套普通住宅則需上繳5萬(wàn)元的增值稅。最為關(guān)鍵的是個(gè)人住房交易并沒(méi)有抵扣項(xiàng)，這也就意味著賣房一方要多承擔(dān)2萬(wàn)多元的繳稅壓力。

但劉桓也表示，此次營(yíng)改增的一個(gè)首要原則就是稅負(fù)只減不增，因此，在他看來(lái)，二手房交易應(yīng)當(dāng)不會(huì)沿用房地產(chǎn)行業(yè)通用的11%的增值稅率。

“二手房交易的增值稅率應(yīng)當(dāng)不高于當(dāng)前5.6%營(yíng)業(yè)稅的稅率，是否會(huì)低如小規(guī)模納稅人3%的增值稅率目前還不好說(shuō)，這還需要相關(guān)政策對(duì)于二手房交易雙方的性質(zhì)進(jìn)行單獨(dú)說(shuō)明。”劉桓說(shuō)。

偉業(yè)我愛(ài)我家品牌中心總監(jiān)孔丹也表示，從中央營(yíng)改增的大方向上來(lái)看，改革的最終目的應(yīng)該還是降低個(gè)人、企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，因此個(gè)人二手房交易增收增值稅后，交易過(guò)程中的整體稅費(fèi)繳納額度應(yīng)該是穩(wěn)中有降的，但在具體操作過(guò)程中應(yīng)該也會(huì)根據(jù)具體城市不同采取差別化政策。

一線城市或分別對(duì)待

調(diào)整交易稅費(fèi)往往是我國(guó)樓市調(diào)控的一項(xiàng)重要手段，雖然年來(lái)政府的行政之手正在慢慢退出，但房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)變化卻仍未停歇。2月下旬，財(cái)政部就聯(lián)合國(guó)稅總局、住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，首次將個(gè)人購(gòu)買90方米以上家庭惟一住房的契稅征收稅率統(tǒng)一調(diào)整為1.5%，而不再區(qū)分為1.5%和3%。

值得注意的是，當(dāng)時(shí)這條政策就有意將一線城市與其他城市區(qū)別對(duì)待，《通知》明確表示，我國(guó)將對(duì)于個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，房屋面積為90方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90方米以上的，減按2%的稅率征收契稅，但北上廣深四個(gè)城市暫不實(shí)行這一條新政。

孔丹直言，可見(jiàn)，中央愈發(fā)清晰的“分類調(diào)控”思路，意味著營(yíng)改增實(shí)施差別化政策的可能性也越來(lái)越大。“因此，如果按照改革后，一線城市及重點(diǎn)二線城市二手房交易稅費(fèi)整體穩(wěn);其他城市稅費(fèi)有所減免、降低的情況來(lái)看，各地樓市受營(yíng)改增調(diào)整的影響也將有所不同，一線城市原本庫(kù)存就不多，所以改革后市場(chǎng)波動(dòng)應(yīng)該不大，但三四線城市樓市很可能受新政刺激，加快去庫(kù)存速度。”孔丹說(shuō)。

不過(guò)，孔丹也表示，由于三四線城市購(gòu)房需求始終難有明顯增長(zhǎng)，因此減免稅費(fèi)、信貸寬松等政策仍然無(wú)法為這些地區(qū)提供持續(xù)的去庫(kù)存動(dòng)力，長(zhǎng)久來(lái)看，國(guó)家層面的投資更有針對(duì)性地向三四線城市流入，推動(dòng)特大城市周邊建設(shè)發(fā)展新的中心城市，對(duì)人口形成更大的吸引力，才是更關(guān)鍵的。

營(yíng)改增最新政策對(duì)房地產(chǎn)有何影響

根據(jù)日前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，從5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

“營(yíng)改增”將對(duì)個(gè)人二手房買賣造成什么影響?交易稅費(fèi)到底是會(huì)增加還是減少?“營(yíng)改增”對(duì)于一線城市高漲的房?jī)r(jià)有抑制作用嗎?

營(yíng)改增是什么意思?

營(yíng)改增其實(shí)就是以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅就是對(duì)于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)單說(shuō)一個(gè)產(chǎn)品100元生產(chǎn)者銷售時(shí)已經(jīng)繳納了相應(yīng)的稅金，購(gòu)買者再次銷售時(shí)賣出150元，那么他買來(lái)的時(shí)候100元相應(yīng)的稅金可以抵減，購(gòu)買者只需要對(duì)增值的50元計(jì)算繳納相應(yīng)的稅金，同樣營(yíng)改增就是對(duì)以前交營(yíng)業(yè)稅的項(xiàng)目比如提供的服務(wù)也采取增值部分納稅的原則計(jì)稅。

“營(yíng)改增”，通俗來(lái)講，就是把產(chǎn)品和服務(wù)一并納入增值稅的征收范圍，不再對(duì)“服務(wù)”征收營(yíng)業(yè)稅,并且降低增值稅稅率。企業(yè)，尤其是中小企業(yè)若想盡快從中受益，使用航信軟件“懂稅的ERP”產(chǎn)品是一個(gè)普遍的共識(shí)，通過(guò)AisinoERP可幫助企業(yè)明稅，懂稅，算稅。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

營(yíng)改增最新政策

18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅(以下簡(jiǎn)稱營(yíng)改增)試點(diǎn)方案，明確自5月1日起，全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。

據(jù)悉，全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，基本內(nèi)容是實(shí)行“雙擴(kuò)”，一是擴(kuò)大行業(yè)試點(diǎn)范圍，二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。屆時(shí)，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人將全部改征增值稅，其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。無(wú)論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。

現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅?

目前二手房交易需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。

其中，營(yíng)業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營(yíng)業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。

2月19日，財(cái)政部等發(fā)布降低契稅和營(yíng)業(yè)稅新政，2月22日?qǐng)?zhí)行。其中，營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

但“北上廣深”四個(gè)一線城市暫不實(shí)施，也就是說(shuō)，北上廣深在營(yíng)業(yè)稅政策方面仍實(shí)行財(cái)稅〔2015〕39號(hào)文，即個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。這里面多了一個(gè)普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，對(duì)于這兩者，各地規(guī)定不同，但一般是以144米為界，以上為非普通住宅。

“營(yíng)改增”后二手房交易稅費(fèi)是增是減?

“營(yíng)改增”對(duì)于普通的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)有什么影響?李克強(qiáng)總理曾表示，“營(yíng)改增”之后稅負(fù)只減不增，因此從理論上講，二手房交易總體上應(yīng)該遵循這一原則，但具體情況或許要根據(jù)實(shí)際來(lái)定。

比如，100萬(wàn)買一套房子然后150萬(wàn)賣出，如果符合征收營(yíng)業(yè)稅的條件，那么賣房時(shí)，其稅基就是150萬(wàn)，按5%的稅率來(lái)算，營(yíng)業(yè)稅額為7.5萬(wàn)。如果改為增值稅，稅基是50萬(wàn)，按照11%的稅率來(lái)算，增值稅額就是5.5萬(wàn)。這樣說(shuō)來(lái)稅負(fù)減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬(wàn)的房子賣了200萬(wàn)，按營(yíng)業(yè)稅就是十萬(wàn)，按增值稅算是11萬(wàn)，這樣稅負(fù)增加了。

根據(jù)現(xiàn)在北上廣深營(yíng)業(yè)稅的征收政策，個(gè)人購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，這實(shí)際上和征收增值稅就比較類似。

另外，需要指出的是，增值稅有一個(gè)特點(diǎn)就是可以進(jìn)行稅前抵扣。營(yíng)業(yè)稅比較簡(jiǎn)單，就是根據(jù)營(yíng)業(yè)額為稅基征稅，但增值稅涉及到抵扣的問(wèn)題。舉例來(lái)說(shuō)，一位消費(fèi)者買房子之后，成本價(jià)是100萬(wàn)，但花了50萬(wàn)進(jìn)行裝修，出售之后，這些裝修費(fèi)用都沉淀在房子中，等出手的時(shí)候這部分資金能抵扣嗎?如果抵扣的話，又是否算折舊?這都需要細(xì)則來(lái)確定。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為，到底是增是減需視不同情況而定，并不能簡(jiǎn)單斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高還是降低。

另外，營(yíng)業(yè)稅的增收有的免收，有的全額增收，有的差額征收，增值稅是搞一刀切還是跟營(yíng)業(yè)稅一樣，根據(jù)不同情況來(lái)確定是征是免，這也是影響稅負(fù)的一大要素。

3月20日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在中國(guó)發(fā)展高層論壇上表示，財(cái)稅部門正在緊密配合，制發(fā)營(yíng)改增文件，并將和納稅人充分溝通，確保在5月1日開始實(shí)施。目前稅收信息、基礎(chǔ)信息、檔案的遷移工作都已開始。據(jù)透露，營(yíng)改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁(yè)。

有控制房?jī)r(jià)的作用嗎?

剛剛過(guò)去的兩會(huì)有一大熱門話題就是房?jī)r(jià)，多部委已經(jīng)明確表示要維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。“營(yíng)改增”對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有積極作用嗎?之前，很多人曾寄希望于房產(chǎn)稅來(lái)維穩(wěn)房?jī)r(jià)，但對(duì)此爭(zhēng)議很大，目前來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅立法還只是進(jìn)入今年的預(yù)備項(xiàng)目。

從理論上講，根據(jù)上述的計(jì)算方法，房?jī)r(jià)上漲幅度越大，增值稅的稅收就會(huì)越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會(huì)少一些。從這個(gè)角度講，也許會(huì)有一定的抑制作用。但影響房?jī)r(jià)上漲的因素很多，包括供求關(guān)系、人口流入(出)、收入水、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來(lái)抑制房?jī)r(jià)顯然不太現(xiàn)實(shí)。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果房子供不應(yīng)求，稅負(fù)都可以轉(zhuǎn)嫁給買房者。因此，也不太存在抑制房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

另?yè)?jù)報(bào)道，未來(lái)營(yíng)改增之后，企業(yè)的新增不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣，這將促進(jìn)并擴(kuò)大有效投資。但從另外一個(gè)角度講，這實(shí)際上是在鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行稅前抵扣，反倒會(huì)擴(kuò)大需求，對(duì)二三線城市而言有利于去庫(kù)存，對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)理論上有推升作用