2017年西安樓市限購新政及施行時間

西安市人民政府關于進一步促進房地產市場持續穩健康發展有關問題的通知

各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構：

為進一步改善市場環境，穩定市場預期，防范市場風險，促進房地產市場持續穩健康發展，按照國家“分類調控，因城施策”的總體要求，結合西安市實際，現將有關事項通知如下：

一、嚴控項目規劃建設標準

(一)落實和完善我市約束性體系規劃內容中的城市基礎設施、公共服務設施專項規劃。對支撐服務居住、民生公益的區域性交通市政基礎設施、醫療、教育及養老等設施，要優先保障用地供應，先配先建。

(二)加強出讓土地質量管理和控制體系建設，提升地塊周邊區域配套設施品質，合理確定開發條件，提高土地節約集約利用水，優先出讓配套成熟地塊。對于基礎配套設施不完善的區域，不得出具規劃條件、不得出讓或劃撥用地。

(三)按照城市規劃管理技術規定，嚴格控制居住用地容積率、建筑密度、綠地率等建設開發強度;嚴格執行《西安市居住區公建配套設施建設管理辦法》和《西安市居住區攻堅配套設施建設管理實施細則》，加強對居住區各項配建設施的設置、審批和管理，確保各項配建設施與住宅同步規劃、同步建設和同時投入使用，切實提高居住區的宜居水。

二、加強開發用地出讓管控

(四)加強房地產開發用地購地資金來源審查，禁止房地產開發企業通過銀行貸款、信托資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發行債券等方式籌措資金用于支付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款，違反規定的，取消競買資格，三年內不得再參與國有建設用地使用權競買。

(五)開展閑置土地清理工作，加快已出讓閑置土地的處置。對企業原因造成的閑置土地，嚴格按照相關規定征繳土地閑置費或收回國有建設用地使用權，處置完畢前，禁止該企業、企業控股股東及控股股東新設立的企業參與土地一級市場招標拍賣掛牌出讓活動，不得為其辦理土地轉讓、出租、抵押、登記等手續。對非企業原因造成的閑置土地，采取延期開工、臨時使用、協議收回、置換等方式處置。

三、規范住房金融市場秩序

(六)加強住房金融管理。從事房地產金融業務的企業應嚴格遵守宏觀調控政策和房地產金融管理相關規定。房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸臺和股權眾籌臺從事房地產金融業務;取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。規范互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。

對違規通過房地產中介機構、互聯網金融臺、投資或擔保類公司等非銀行渠道籌措首付款的，不得發放個人住房貸款;對采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正當手段促進銷售的房地產開發企業，各商業銀行一經發現即終止或從嚴控制合作關系。

(七)嚴控投機炒房。在支持居民首套和改善型住房需求的總基調下，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)范圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。強化對個人住房貸款首付資金來源的審核及借款人還款能力的審查，嚴禁將消費類貸款、經營類貸款和信用類貸款等用作購房首付款。

(八)加快健全完善社會征信體系，綜合運用征信系統采集的信息對信貸客戶的身份及貸款條件進行交叉審核，防范住房信貸風險，防止開發企業通過“假按揭”等虛假交易，變相融資。

四、加強商品房銷售管理

(九)未取得預售許可證或進行現售備案的，不得以認購、預定、排號、發卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等費用;不得發布虛假房源信息和廣告;不得捂盤惜售或者變相囤積房源。

(十)銷售商品房時，須一次性對外公開所有擬銷售房源，嚴格執行“一房一價”、“明碼標價”、“一價清”等政策。不得通過捏造或散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價。

五、強化房地產市場監管

(十一)要堅持正確輿論導向，引導居民理性消費，倡導企業理性投資、誠信經營。嚴厲打擊以各種形式制造、傳播虛假信息誤導消費的行為，營造良好的市場氛圍。

(十二)工商、國土、規劃、建設、房管、物價、金融、稅務、公安等部門要加強對房地產交易秩序和住房金融市場秩序的聯合監管和整治，強化日常執法檢查，積極組織開展專項整治活動，嚴厲打擊各類擾亂市場秩序的違法違規行為。對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格的，要加強項目土地增值稅的清算和稽查。對存在嚴重違法違規行為的，要依法嚴肅處理，并列入誠信檔案，實施聯合懲戒。涉嫌犯罪的，要移交司法機關依法追究刑事責任。

相關解讀：

房企借道杠桿資金購地受限

西安此番出臺的限購政策，首當其沖的要屬對開發商資金的“降杠桿”。

按照限購文件要求，西安將加強房地產開發用地購地資金來源審查。房地產開發企業通過銀行貸款、信托資金、保險資金、資管計劃配資、發行債券等方式籌措的資金，將被禁止用于支付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。

如果違反上述規定的，將被取消競買資格，三年內不得再參與國有建設用地使用權競買。

此前存在的土地閑置問題也再被提及。與以往相比，此次對于閑置土地的清理，以及已出讓閑置土地的處置力度，也顯得更為有力。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，西安出臺的限購政策規定，由于企業原因造成的閑置土地，在處置完畢前，禁止該企業、企業控股股東及控股股東新設立的企業參與土地一級市場招標拍賣掛牌出讓活動，不得為其辦理土地轉讓、出租、抵押、登記等手續。

“對開發商主要是兩條，對買地的資金來源加強了監管，對閑置土地，但兩年內沒開發的，必須要收回，而且沒有處理完成不得參加市場的招拍掛�！标兾魇》康禺a研究會會長王圣學對記者表示。

在對供給方開發商嚴格規范的同時，西安限購政策也對需求方出臺諸多規定。

此前多個城市出現的借助“眾籌買房”、“首付貸”等獲得購房資金的渠道，也被此次限購政策明確禁止。

按照新政規定，違規通過房地產中介機構，互聯網金融臺、投資或擔保類公司等非銀行渠道籌措首付款的，不得發放個人住房貸款。此外，對采取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正當手段促進銷售的房地產開發企業，各商業銀行一經發現其終止或從嚴控制合作關系。

去年銷量大增“地王”再現

西安此次房產限購，看似有些突然，實則有跡可循。

“這個文件出臺的大背景是貫徹中央經濟工作會議精神，所說的‘房子是用來住的，而不是炒的�！瘉矸婪讹L險，促進房地產健康發展�！标兾鞣康禺a研究會會長王圣學分析稱。

半個月前，西安樓市誕生了久違的“地王”。經過46輪競拍，融創地產以18.5億元的價格，將西安市東二環一塊137畝的土地收入囊中。成交土地單價1346.27元/?，樓面地價7212元/?，土地溢價11.6億元，土地溢價率168.1%。

“這樣算下來，樓面價已經超過7000元，按目前的房價，銷售時至少應該超過1萬元�！蓖跏�學稱。

事實上，這次地王的誕生僅是西安樓市的一個縮影。在過去的一年中，西安樓市在固定資產投資以及銷量等方面均有增長。

王圣學對《每日經濟新聞》記者表示，西安的房地產固定投資大概是2000億元，施工面積約1億方米。

“西安市網上銷量在全國來說不是前三名，也估計能達到前五名，在全國所有大中城市的銷售規模還是靠前的。”王圣學稱。